يعود تاريخ الشكلية في العقود عامة والعقود العقارية خاصة إلى القانون الروماني القديم الذي لم يكن
  الذيوكان القانون الروماني غارقا أبرم عقدا
  ،ً أن يتحلل الشكل المقرر له قانونا من هذا العقد بدعوى أن إرادته معيبة،  وأن السبب في إبرام العقد
 ً ولم تكن إرادة المتعاقدين كافية ،  فالشكل وحده يجعل العقد صحيحا لإتمام العقد فكان لابد أن يتم العقد في الشكل الذي كانوا يسمونه Mancipatio" المانصيباصيو"
 ثم تطور واكتفى بتسليم العين محل العقد بدلاً ومنها ظهرت طائفة ،  ثم ظهرت عقود يكفي فيها قيام أحد طرفي العقد بتنفيذ التزامه دون الشكل كعقد المقايضة