لخّصلي

تُظهر الدراسة أن قانون المرقي العقاري ركيزة أساسية في التهيئة والتعمير الجزائري، نظراً لدوره في المشاريع السكنية والتنظيم العمراني. يهدف التشريع إلى تحقيق التوازن بين المصالح الخاصة (المقتنين) والمصلحة العامة. يُحدد قانون التهيئة والتعمير مركزًا قانونيًا خاصًا للمرقي، ويربط قواعد التهيئة بأحكام القانون المدني (الالتزام والمسؤولية المدنية) لحماية المستهلك. تُحاط مسؤولية المرقي بقواعد تضمن تنفيذ التزاماته (الشروط، الآجال، السلامة). تتأسس المسؤولية المدنية غالبًا على الإخلال بالتزامات تعاقدية، وقد تمتد إلى المسؤولية التقصيرية في حالات الضرر للغير أو الإخلال بواجبات مهنية. لم يعد إثبات الخطأ الشخصي شرطًا، بل يُفترض بمجرد الإخلال بالتزامات المهنة، بما يتماشى مع حماية المشتري. يعزز قانون حماية المستهلك هذه الحماية، ويمنع الشروط التعسفية في العقود. يُمثل صندوق الضمان آلية فعالة لحماية المقتنين، لكن الدراسة أشارت لبعض النقائص التشريعية والعملية كضعف الرقابة، غموض بعض المفاهيم، وتشتت النصوص.

يتبين من خلال دراستنا أن المرقي العقاري يشكّل أحد الركائز القانونية الأساسية التي اعتمد عليها المشرع الجزائري في تجسيد رؤيته الإستراتيجية في مجال التهيئة والتعمير، وذلك بالنظر إلى الدور الحيوي الذي يضطلع به في إنجاز المشاريع السكنية وتنظيم النشاط العمراني. وقد جاء تدخل المشرع ضمن إطار قانوني منظّم يرمي إلى تحقيق التوازن بين المصالح الخاصة للأفراد (لا سيما المقتنين) والمصلحة العامة المرتبطة بضبط وتنظيم المجال العمراني.
وقد تجسّد هذا التوجه من خلال مجموعة من النصوص القانونية، خاصة قانون التهيئة والتعمير، التي كرّست مركزًا قانونيًا خاصًا للمرقي العقاري، يميّزه عن باقي المتدخلين في مجال البناء. كما سمح هذا الإطار القانوني بربط قواعد التهيئة بأحكام القانون المدني، خصوصًا ما يتعلق بنظرية الالتزام والمسؤولية المدنية، سواء كانت عقدية أو تقصيرية، لتوفير حماية شاملة للمستهلك العقاري.
وفي هذا السياق، برزت جهود المشرع في إحاطة مسؤولية المرقي العقاري بجملة من القواعد والضوابط القانونية التي تهدف أساسًا إلى حماية المشتري وضمان تنفيذ الالتزامات الجوهرية التي تعهد بها المرقي، وعلى رأسها: إنجاز البناء وفق الشروط والمواصفات التقنية المتفق عليها، احترام آجال الإنجاز، وضمان السلامة والمتانة الهيكلية للبناء.
لقد أثبتت الدراسة أن المسؤولية المدنية للمرقي العقاري تتأسس في الغالب على الإخلال بالتزامات تعاقدية محددة، وهو ما يفتح المجال لتطبيق قواعد المسؤولية العقدية. غير أن الأمر لا يقف عند هذا الحد، إذ يمكن أن تمتد المسؤولية إلى المجال التقصيري في بعض الحالات، خاصة عندما يتسبب المرقي العقاري في ضرر للغير خارج العلاقة التعاقدية، أو يخل بواجبات مهنية جوهرية ذات طابع نظامي.
كما أبرزت الدراسة التحول الذي عرفه مفهوم الخطأ في المسؤولية المدنية، حيث لم يعد يُشترط إثبات الخطأ الشخصي بمعناه التقليدي، بل أصبح يُفترض الخطأ بمجرد الإخلال بالتزامات المهنة أو عدم تحقيق نتيجة متوقعة، وهو ما يتماشى مع الطابع الحرفي والمهني المعقّد لنشاط الترقية العقارية، ومع مصلحة حماية الطرف الضعيف في العلاقة، أي المشتري أو المقتني.
وتعزز هذا التوجه بحضور قانون حماية المستهلك الذي وسّع من نطاق الحماية القانونية في العقود العقارية، واعتبر العقار منتجًا خاضعًا لقواعد الضمان والرقابة، مانعًا إدراج الشروط التعسفية أو الإعفاءات من المسؤولية التي كانت شائعة في العقود النموذجية. هذا ما يعزز فكرة أن حماية المقتني أصبحت هدفًا مركزيًا للنظام القانوني الجزائري في هذا المجال.

 ومن الناحية العملية، يمثل صندوق الضمان وضمان الترقية العقارية آلية مهمة وفعالة لحماية حقوق المقتنين، إذ يُعد صمام أمان في حال تخاذل المرقي العقاري أو إخلاله بالتزاماته، لا سيما في حالة سحب الاعتماد أو توقف المشروع. غير أن الدراسة بيّنت أيضًا وجود بعض النقائص التشريعية والعملية التي تعيق أحيانًا فعالية هذا النظام، من بينها ضعف آليات الرقابة الميدانية، غموض بعض المفاهيم القانونية، وتشتت النصوص المنظمة للترقية العقارية.