لخّصلي

عتبر الشهر العقاري إجراء ضروري بدونه لا يمكن لأي عقد من عقود الملكية عقارية الأخرى أن يرتب عنهما أي اثر عيني و هو ما أكده الأمر 75/74 المتعلق بإعداد المسح العام للأراضي وتأسيس السجل العقاري حينما نص " على أن كل حق ملكية ، و هذا ما نصت عليه المادة 793 من القانون المدني " لا تنتقل الملكية والحقوق العينية الأخرى في العقار سواء كان ذلك بين المتعاقدين أم في حق الغير إلا إذا روعيت الإجراءات التي نص عليها القانون وبالأخص القوانين التي تدير مصلحة الشهر العقاري " ونصت ايضا المادة 165 من نفس القانون ”الالتزام بنقل الملكية أو أي حق عيني أخر من شأنه أن ينقل بحكم قانون الملكية أو الحق العيني، حيث أشار أصحاب هذا التعريف إلى الشهر العقاري كنظام مفروض يهدف إلى إعطاء تصور حول الملكية العقارية و أهمل الدور الرئيسي لهذا النظام كوسيلة لحماية الملكية العقارية وجميع الحقوق العينية , كما عرف أيضا بأنه "مجموعة القواعد و الإجراءات التي تهدف إلى تثبيت ملكية عقار أو حقوق عينية عقارية لشخص معين أو أشخاص معينين اتجاه الغير، و من شأن هذه القواعد والإجراءات تثبيت ملكية عقار أو حقوق عينية عقارية لشخص معين أو أشخاص معينين اتجاه الغير , كما عرف ايضا على انه عمل فني يهدف الى تسجيل مختلف التصرفات الواردة على العقارات بإدارة الشهر العقاري للإعلام الكافة بها إظهارا بوجودها ليكون الجميع على بينة من أمرها وهو وسيلة لإبلاغ الجمهور و الملاك الحقيقيين للعقارات و التصرفات الواقعة . كما الشهر العقاري من الأهداف التي ترمي إليها معظم تشريعات العالم من اجل تنظيم الملكية العقارية و تامين استقرار المعاملات العقارية و منع المضاربة و تحقيق الثقة اللازمة فيها للملاك الحقيقيين للعقارات و التصرفات الواقعة, الشهر العقاري هو إجراء قانوني يتم من خلاله تثبيت حقوق الملكية للعقارات وتوثيقها رسميًا و هو ضروري لضمان الشفافية والأمان في التعاملات العقارية وحماية حقوق الملكية لجميع الأطراف المعنية تتطلب خطوات متعددة و الوثائق والإجراءات القانونية, والتفاصيل الأخرى ذات الصلة و من خلاله يتم إصدار شهادة الملكية العقارية بعد استكمال جميع الإجراءات وتوقيعها من قبل الجهة المختصة بالشهر العقاري و تصبح هذه الشهادة دليلاً قانونيًا على حقوق الملكية لصاحبها وتحضي بالاعتراف الرسمي, تسهيل عملية البيع والشراء, حيث يعرف المشتري أن العقار مسجل بشكل صحيح وأن المالك الحالي له الحق في التصرف فيه فيجتنب بذاك المشاكل المحتملة. مميزات الشهر العقاري يتميز نظام الشهر العقاري بمجموعة من الميزات ذات الطابع الاداري و العيني و الازامي سوف نتطرق إلى كل ميزة على إحدى. تعتبر المحافظة العقارية هي هيئة إدارية عمومية تزاول مهامها تحت وصاية زير المالية يسيرها محافظ عقاري و أحدثت بموجب المادة 20 من الأمر 75/74 الخاص بإعداد مسح الأراضي العام و تأسيس السجل العقاري و هي إحدى الآليات التي تضمن تطبيق قواعد الحفظ العقاري و احترام الشروط القانونية الواجب توافرها في الوثائق الخاضعة للشهر العقاري حتى تكون لها حجية مطلقة في مواجهة الغير من التعدي و نظرا للدور الهام الذي تلعبه هذه الجهة أسندت لها مهام مميزة , المحافظ العقاري هو موظف عمومي و هو المسئول الأول في عملية الشهر يباشر مهامه تحت وصاية وزير المالية ويخضع لقانون الوظيف العمومي في العلاقات التنظيمية لتسير هيئة عمومية ذات طابع إداري ويقوم بتأسيس السجل العقاري. يعتبر منصب المحافظ العقاري من المناصب العليا حيث يقوم بدور هام على مستوى المحافظة العقارية و ذلك طبقا المادة 3 من المرسوم التنفيذي 76/63 والتي حصرت مهام المحافظ في : - كتابة البيانات على السجلات العقارية الخاصة بالحقوق العينية و التكاليف العقارية المؤسسة على العقارات الخاضعة للإشهار و جميع الإشكالات اللاحقة بالعقار. لقد تبنى المشرع الجزائري نظام الشهر العيني بموجب الامر75/74 المؤرخ في 12/11/ 1975 المتعلق بإعداد مسح الأراضي العام و تأسيس السجل العقاري و المرسومين التنفيذيين 76/62 المؤرخ في 25/03/1976 المتعلق بإعداد مسح الأراضي و المرسوم رقم 76/63 المؤرخ في 25/03/1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري و هذا لان نظام الشهر العيني كفيل بضمان الاستقرار في المعاملات العقارية , الأنظمة الشهر العقاري فمن يريد التعامل في عقار يعنيه عليه بطبيعة الحال يجب أن يعرف ما يثقل هذا العقار من حقوق حتى يكون على بصيرة من أمره فلا يقدم على التعامل إلا و هو مطلع بحالته, فالشهر العقاري يقوم بتنظيم الملكية العقارية و تامين استقرار المعاملات العقارية و منع المضاربة و تحقيق الثقة اللازمة و لتوضيح أكثر سنطرق في هذا المبحث إلى كل نظام على حدى فالمطلب الأول خصصناه لنظام الشهر الشخصي, عقار يتعين عليه الاتجاه إلى إدارة الشهر العقاري والبحث عن اسم مالكه في السجلات المعدة لذلك، كما أنه يستطيع الإطلاع على كل هذه التصرفات، مما يجعل الكثير من الدول تختاره كنظام التصرف له بصفة نهائية، ويؤدي حتما لحدوث تغيير في أسماء المالكين, ومن ثم فلا يكون للشهر أثر مطهر وهنا يظهر الدور السلبي للموظف المكلف بالشهر، من شأنه تنظيم الملكية العقارية والحقوق العينية الواردة عليها، حيث اخذ المشرع بنظام الشهر العيني عملا الامر75/74 المؤرخ في 12/11/1975 المتعلق بإعداد مسح الأراضي العام و تأسيس السجل العقاري و المرسوم 76/ 63 المؤرخ في 25//03/1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري لان نظام الشهر العيني يضمن استقرار الملكية و توفير الثقة بين المتعاملين إلا انه لم يتخلى عن نظام الشهر الشخصي الذي بقي في المناطق التي لم يشملها المسح. ما يمكن استخلاصه أن المشرع الجزائري منح صلاحيات واسعة للمحافظ العقاري تمتد الى نظام الشهر العيني هو نظام على يرتكز شهر التصرفات العقارية على العقار ذاته، مزايا نظام الشهر العقاري العيني ومن كل غش أو تدليس. فالتصرفات التي تقيد في ظل نظام الشهر العيني يصبح قيدها قرينة على ملكية الحق العيني أو العقار المتصرف فيه ، تخصص لها صفحة أو عدة صفحات من السجل العقاري تتضمن وبدقة الحدود و المساحة وهذا المبدأ يجعل الموظف المكلف بالشهر يملك كل المعلومات التقنية المتعلقة بالعقار التخصيص يتميز الشهر العقاري بمبدأ الشرعية ومفادها أن يتحقق الموظف المكلف بالقيد في السجل العيني من كل التصرفات المراد قيدها وتسجيلها بكل دقة و إمعان شديد ، كما يتحقق أيضا من سند ملكية المتصرف للمحل المراد التصرف فيه ومدى مشروعية و جواز التعامل فيه و يعتبر الشهر العقاري مصدر كل الحقوق العينية العقارية فهو الذي ينشأ هذه الحقوق ويغيرها ويعدلها ويزيلها فكل حق غير مقيد لا وجود له لا بالنسبة - مبدأ عدم اكتساب الحقوق المقيدة بالتقادم : كل تصرف مقيد ضمن مجموعة البطاقات العقارية وفقا لنظام الشهر العيني يكسبه حجة في مواجهة الغير وبالتالي يصبح في مأمن تام عن أي تعدي صادر من هذا الأخير ،