يمكن للقاضي المقرر ان يجري أيضا أبحاث عينية على عين المكان إذا رأى انها تفيد وضرورية لتوضيح الوضعية للعقار والواقعية له فاذا قرر اجراء بحث عيني فانه يقوم بإعالم رئيس المحكمة العقارية طبق مقتضيات الفصل 311 م ح ع ويصدر رئيس المحكمة العقارية عند االقتضاء قرار بتعيين قاض يتولى القيام بالبحث العيني كما يقوم رئيس المحكمة العقارية بتقدير المبلغ التقريبي للمصاريف الواجب دفعها من طالب التسجيل )في التطبيق مصاريف التوجه موحدة بالنسبة الى كل الملفات(.
 نالحظ اذن ان جريان العمل القضائي في المحكمة العقارية مختلف في هذه الناحية ذلك ان القاضي المقرر يتوجه بنفسه الى عين المكان كما يتعهد باألبحاث في كل مطالب التسجيل الواردة عليه و يحدد موعد التوجه على العين بمجرد توصله بالملف مع انه في بعض األحيان يكون التوجه على العين غير ضروري اذا كانت األبحاث المكتبية كافية او اذا كان مئال المطلب هو الرفض كحالة التعذر على طالب التسجيل تقديم حجج هامة و ضرورية للتسجيل او اذا امتنع طالب التسجيل من خالص مصاريف قيس األراضي و تتم األبحاث في االعمال التي يتم اجراؤها على عين المكان و تسمى عينية او ميدانية فاذا ورد مطلب التسجيل على القاضي المقرر ان يقوم أوال التعهد به ثم تحديد موعدا للتوجه على عين المكان و يستدعي للغرض طالب التسجيل او من ينوبه او المعارض و كل طرف اخر يلزم حضوره و حتى السلط المعنية التي يحتاجها و يتم تبليغ اإلعالنات للمعينين باألمر بواسطة أعوان السلطة حسب الفصل 312 م ح ع الذين يقطعون وصال منها يوجهونها الى الجهة التي قامت بإصدار االعالم و تضاف الى ملف العقار كل عقار نسخة من االعالم بالبلوغ 8 أيام على األقل قبل موعد التوجه و في الموعد المحدد يتوجه القاضي المقرر على عين المكان فان حضر طالب التسجيل يجري القاضي المقرر ابحاثه العينية و اذا لم يحضر فانه يتعذر اجراء البحث اال اذا اثبت ان طالب التسجيل كان على علم أي ثبت تبليغه باإلعالم و ذلك خصوصا اذا حضر المعترضون فانه بإمكان القاضي مواصلة ابحاثه الميدانية و انجاز اعماله المتمثلة في ما يلي *ضبط موضوع التسجيل ومعاينته بالوقوف على كامل حدود العقار والطواف بجميع جهاته استنادا على مطلب التسجيل والتمكن من اعمال التحديد الوقتي ومعاينة وجود العالمات في اماكنها وبيان محتوى العقار مع التنصيص على خصائصه وكيفية استغالله حسب الظاهر وضبط حدوده وموقعه والمكان المعروف به مع كل ما يتبع ذلك من بيانات تعرف بالعقار ويمكن ان على فهم موضوع مطلب التسجيل والحقوق المتعلقة به حتى يكون الحكم الصادر االستماع الى األطراف المعنية و تدوين اقوالهم بعد تلقي شهادتهم و ادراجها في محضر و يمكن القاضي المقرر كل من يدعي حقا على العقار او على كل شخص يرغب في التعبير عن موقفه من مطلب التسجيل لفائدة أي طرف من األطراف المعنية ان يقدم شهادته و يمكن أيضا القاضي كل شخص بحوزته رسوم متعلقة بالعقار موضوع التسجيل من تقديمها كما يسمح لجميع األطراف المعنية بمطلب التسجيل من تقديم ما لديها من بينه التحرير عليه كما يمكنهم أيضا من تقديم ما لديهم من حجج و رسوم قد يرغبون في تقديمها و يمكن للقاضي المقرر محاولة اجراء الصلح بين األطراف المعنية بمطلب التسجيل و المعارض كلما كان ذلك ممكنا تجنبا لطول المنازعات بينهم و المالحظ في هذا الصدد ان القاضي المقرر قادر على ان يلعب دور إيجابي لتحقيق الصلح بين األطراف المتنازعة خصوصا ان كان النزاع ال يقيدهم أصال.
 )عبارة تقنية ال يقصد بها الرسم العقاري المرحلة التي تسبق صدور الحكم )طور التسجيل تجسيد الحجة على العين أي ضبط العقار حدا/موقعا/مساحة حسب ما هو التعرف على مدى تطابقها مع واقع العقار ويراقب الشروط القانونية الشكلية واالصلية الالزمة لصحة العقود المدلى بها.
 يقوم القاضي المقرر بتطبيق الحجة على العقار أي انه يضبط العقار موقعا و مساحة حسب ما هو مذكور بالحجة المقدمة ضمن مطلب التسجيل كما انه يبين مدى تطابق الحجة مع واقع العقار و يقوم بدراسة الحجج و العقود المقدمة ليبين مدى توفر الشروط القانونية المستوجبة فيها من حيث الشكل و من حيث األصل كما يتولى القاضي المقرر بعد ذلك تحرير مالحظته المتعلقة بالعقار و بصحة الحجج التي يراها باإلضافة الى نظره في الطلبات المقدمة من جميع األطراف المعنية بمطلب التسجيل و يتعرض في تقريره الى مسألة انجرار الملكية )يقصد بها كيف انتقلت الملكية من شخص الى اخر(.
 مسألة انجرار الملكية هي مسألة أساسية حتى يقع التثبت من الحقوق العينية الموظفة على العقار وهو ما يعني ضرورة تحديد تعاقب المالكين للعقار على التوالي بصفة متسلسلة غير متقطعة وصوال الى مالك العقار األخير )طالب التسجيل(.
 *سماع البينة والتحرير على األطراف يتولى القاضي المقرر سماع البينة )شهادة الشهود( وذلك لتدعيم الحجج والمؤيدات المقدمة من طالب التسجيل او من المعترض و للبينة أهمية خاصة في صورة ما اذا كانت الملكية مأسسة على التقادم المكسب و ذلك للتحقق من مدى توفر الشروط المستوجبة قانونا تطبيقا لما اقتضاه الفصل 11 م ح ع و بإمكان القاضي المقرر أيضا الى جانب البينة التي يحضرها طالب التسجيل او المعترضين ان يطالب سماع كل شخص اخر يرى فائدة في سماعه فالقاضي المقرر يتمتع بالسلطة التقديرية تخول له تقرير ما يراه صالحا للبحث حول مطلب التسجيل و لتوضيح الحالة المادية و القانونية للعقار مع مراعاة حقوق كل من يدعي حقا عينيا خصوصا اذا كان الحق العيني راجع لقاصر او لغائب اذ يخول للقاضي المقرر اثارة المعارضات لحق القصر بل اكثر من ذلك اذ يسعى الى اثبات حقوق القصر و الغائبين اذا ثبت االمر.
 القاضي المقرر بتحرير تقرير مفصل يحتوي على كل ما توصل اليه من أبحاث واستنتاجات ومقترحات يقدمها الى المحكمة العقارية حول مئال مطلب التسجيل ومئال التدخالت المقدمة ان وجدت ثم يقوم بإحالة الملف الى كتابة المحكمة العقارية التي تحيله بدورها للجلسة طبقا للفصل 314 م ح ع الذي ينص على انه " بعد إتمام البحث في القضية يوجه الحاكم المقرر الملف الى كتابة المحكمة إلحالته على الجلسة " بالتالي تنتهي مرحلة البحث والتحقيق لتبدأ المرحلة الحكمية للتسجيل العقاري االختياري.
  فقرة ثانية حكم التسجيل بعد انتهاء مرحلة االشهار والتحديد والبحث القضائي واستكمال جميع المراحل التمهيدية للتسجيل العقاري تتم إحالة الملف على المحكمة المختصة حكميا طبقا للفصل 341 م ح ع وترابيا بالنظر الى الفرع الذي يوجد بدائرته العقار اذ ان المحكمة العقارية تنظر في مطلب التسجيل بفروعها في حدود المناطق الراجعة لها بالنظر وذلك بقرار من رئيس المحكمة العقارية مع العلم ان االختصاص الترابي هو من قبيل تسهيل العمل وتقريب القضاء من المتقاضي فالمحكمة العقارية بجميع فروعها تمثال كال ال يتجزأ.
 في صورة ما إذا قدم مطلب التسجيل الى المقر األصلي للمحكمة العقارية والحال انا العقار المتعلق به يقع بدائرة راجعة بالنظر ترابيا الى فرع من الفروع فان المحكمة العقارية مخيرة بين إحالة ملف المطلب إداريا على الفرع المختص او مواصلة النظر فيه في إطار مرحلة تحضيرية يتم من خاللها االعداد لصدور الحكم.
 يتم االعداد للحكم بواسطة وسائل تحضيرية تمكن من توضيح حقوق األطراف المعنية بمطلب التسجيل )طالب التسجيل + المعترضين( و تتم إحالة الملف متضمنا لمطلب التسجيل والمؤيدات المصاحبة له و المثال الهندسي و تقرير الحاكم المقرر الى كاتب المحكمة العقارية لنشره بجلسة علنية و يقع استدعاء األطراف المعنية بطريقة ارادية حسب الفصل 313 م ح ع و تكون تركيبة المحكمة ثالثية حسب الفصل 344 م ح ع و يمكن ان يشارك القاضي المقرر في الجلسة حسب الفصل 342 م ح ع و تنطلق الجلسة العلنية بالمحكمة العقارية بتالوة تقرير القاضي المقرر ثم يقدم األطراف بواسطة محامي ما لديهم من حجج و مؤيدات مثبتة لما يقع ادعاؤه من حقوق على العقار)انابة المحامي أصبحت وجوبية( بعد ذلك تتوالى الجلسات و تتولى المحكمة بفتح طور تحضيري للحكم و تتمتع بسلطة تقديرية في تقدير مدى ضرورة المرحلة التحضيرية من عدمها و تفتح مرحلة الطور التحضيري اذا كان مطلب التسجيل خاليا من سبب موجب لتأجيل النظر في المطلب اما اذا كان هناك مبرر للتأجيل فان المحكمة العقارية تصدر حكما بتأجيل القضية غالبا بوجود نزاع قضائي منشور لدى احدى المحاكم سواء كان النزاع مدني استحقاقي او نزاع متعلق بموضوع له تأثير مباشر على الحقوق المطلوب تسجيلها كدعوى ابطال عقد تأسس عليه مطلب التسجيل.
 تبين مقتضيات الفصل 334 م ح ع ان التخلي عن القضية المنشورة امام احدى محاكم الحق العام ليس واجبا محموال على تلك المحاكم بل حق موكول إلرادة الخصوم الذين بإمكانهم تقديم مطلب التخلي الى المحكمة المنشورة لديها القضية وذلك قبل خوضها في األصل فان لم يطلب من وقع استدعائه للقضية امام احدى المحاكم للتخلي فان المحكمة المختصة تواصل النظر في القضية المنشورة امامها.
 بصفة عامة تهدف الوسائل التحضيرية الى مزيد البحث في محتوى مطلب التسجيل وتوضيح الحالة االستحقاقية للعقار وذلك في إطار ما للمحكمة من سلطات في البحث وإذا استوجبت األبحاث التكميلية مصاريف إضافية فان رئيس المحكمة يقوم بتقدير قيمتها ويأذن لطالب التسجيل بتأمينها طبقا للفصل 311 م ح ع ويتحمل المصاريف الالزمة لألعمال التحضيرية المأذون بها المستفيدون من مطلب التسجيل إذا كانوا متعددين او المستفيد من مطلب التسجيل اذا كان منفردا و تتمثل الوسائل التحضيرية التي تأذن بها المحكمة في أبحاث تحضيرية او تعديل التحديد و المثال او اشهار تكميلي .
 يمكن ان يكلف القاضي المقرر بالقيام باألبحاث التكميلية تتمثل في أبحاث مكتبية كالتحقيق في الوثائق الجديدة وقع تقديمها للمحكمة الحقا او التوجه للعقار إلتمام األبحاث األولى التي كان قد باشرها القاضي المقرر لتطبيق الحجج والوثائق على العقار كما يمكن للقاضي المقرر ان يقوم في إطار أبحاث تكميلية بدراسة اعتراضات او تدخالت تم تقديمها له بصفة الحقة ويمكن كذلك للقاضي المقرر ان يلجا لخبراء للقيام ببعض المأموريات الخاصة التي يتم تحديدها بدقة.
 مثال تطبيق حجة معينة على عقار.
 ينص الفصل 311 م ح ع فقرة 4 على صورة مختلفة منها ما يتعلق بمطلب تسجيل غير مقبول بالنسبة لكامل العقار ومنها ما يتعلق بمطلب تسجيل ال يتضمن الحالة القانونية بالضبط للعقار ويترتب على ذلك ضرورة ادخال تعديالت على التحديد الوقتي او على المثال الهندسي لذلك تأذن المحكمة العقارية حسب مقتضيات الفصل 311 لديوان قيس األراضي بإجراء التعديالت الالزمة على التحديد وعلى المثال الهندسي وذلك بهدف اخراج جزء من موضوع التحديد مثال او جملة قطع مستقلة او التوسع في التحديد األول اعتمادا على حجج ومؤيدات جديدة وقع تقديمها من طالب التسجيل او المعترضين على مطلب التسجيل و يتم بعد ذلك التحديد من قبل المهندس المحلف الذي يعينه ديوان قيس األراضي كما في التحديد األصلي و يحرر محضرا في التحديد النهائي و يقام بعد ذلك مثال جديد و نهائي يتم االعتماد عليه عند صدور الحكم بالتسجيل طبقا للفصل 312 م ح ع *االذن بإشهار جديد او تكميلي تأذن المحكمة بإشهار جديد او تكميلي حسب الحاالت التي اقتاضها الفصل 311 م ح ع ورد بالفصل 311 م ح ع انه إذا لم يتضمن مطلب التسجيل الحالة القانونية بالضبط او إذا كان مطلب التسجيل غير مقبول بالنسبة لكامل العقار فانه يمكن للمحكمة العقارية ان تأذن بإشهار جديد او ان ال تأذن به وذلك بجانب االذن بالتعديالت الالزمة على التحديد والمثال.
 واالشهار الجديد هو اشهار بالرائد الرسمي للجمهورية التونسية يتضمن البيانات التي تأذن المحكمة العقارية بإشهارها و يمكن ان يتم هذا االشهار الجديد مع مقابلة التحديد او بدونه و معنى ذلك ان المهندس المكلف من ديوان قيس األراضي يمكن ان يعيد التوجه الى العين إلنجاز محضر التحديد بنفس صيغة محضر التحديد الوقتي او بدون ذلك فالمحكمة العقارية تتمتع بسلطة تقديرية واسعة لتقدير الوسائل التحضيرية و اإلجراءات التكميلية التي تراها ضرورية في اطار اعمال التسجيل و بذلك االشهار الجديد المأذون به من المحكمة العقارية تفتح اجال االعتراض من جديد حسب الفقرة 2 من الفصل 311 م ح ع و يحتسب اجل الشهرين الذي ينتهي به اجل االعتراض أي بداية من ادراج مضمونه بالرائد الرسمي عند عدم مقابلة التحديد و من تاريخ ختم عملية التحديد في صورة مقابلة التحديد.
 ينص الفصل 333 م ح ع "تصرح المحكمة بقبول مطلب التسجيل او رفضه كال او بعضا لكن يمكنها االذن بتسجيل كامل للعقار المحدود او بعضه باسم المعترض او المعترضين إذا طلب هؤالء ذلك وكانت حقوقهم ثابتة وفي هذه الحالة يقع االذن بإجراء اشهار تكميلي مع مقابلة التحديد او بدونها اال إذا وقع التصريح بمطلب التسجيل بان المعترضين شركاء في الملك" من خالل هذا الفصل الصيغة الوجوبية لإلشهار التكميلي خالفا لإلشهار الجديد الذي يخضع للسلطة التقديرية للمحكمة العقارية إذا طلب المعترض او المعترضين التسجيل العرضي وثبتت حقوقهم على العقار واتجهت المحكمة الى التسجيل لفائدتهم فإنها تأذن وجوبا بإجراء اشهار تكميلي يتعلق بموضوع التسجيل العرضي سوى كان متعلقا بكامل العقار او بجزء منه ويتم هذا االشهار بمقابلة التحديد او بدون مقابلة التحديد وال تفتح اجال االعتراض جديدة بعد االنتهاء من المرحلة التحضيرية تبت المحكمة العقارية في مطلب التسجيل موضوع القضية المنشورة امامها والحكم الصادر عن المحكمة العقارية يختلف باختالف مئال األبحاث التي أجرتها المحكمة في المراحل السابقة إلصدار الحكم فتكون صيغة الحكم بحسب النتيجة التي توصلت اليها المحكمة لقبول مطلب التسجيل او رفضه والحكم الصادر عن المحكمة العقارية بالتسجيل يقبل الطعن بالتعقيب منذ صدور قانون عدد10 لسنة 2118 أوال صيغة الحكم )الحكم بالرفض/الحكم بالتسجيل( تصدر المحكمة العقارية احكاما مختلفة ومتنوعة كالحكم التحضيري والحكم بإيقاف النظر او الحكم بالرفض او الحكم بالتسجيل مع العلم ان الحكمين متعلقين باألطوار األولى لمطلب التسجيل وبعد انتهاء المرحلة التحضيرية تصبح القضية المنشورة امام المحكمة جاهزة للفصل و تصدر المحكمة نوعين من االحكام اما التسجيل او الرفض أي ان هيئة المحكمة ال تحجز القضية المفاوضة و التصريح بالحكم حتى يتم البت في مطلب التسجيل موضوع الدعوى المنشورة امام المحكمة العقارية لتصدر هذه األخيرة حكمها و تكون االحكام الصادرة عن المحكمة بحسب النتائج التي توصلت اليها اما بالتصريح بقبول مطلب التسجيل او برفضه كال او بعضا.