لخّصلي

المبحث الثاني: المسؤولية المدنية والجزائية للمحافظ العقاري والمسؤول عن حسن سير عملها وإدارتها، فقد خصه المشرع الجزائري بعدة مهام في المجال الإداري والتنظيمي. في حال ارتكابه لأخطاء أو أفعال مخالفة للقوانين والتعليمات (التنظيمات) السارية في مجال عمله، كما أن هناك مسؤوليات مدنية وجزائية تُعدّ من قبيل المسؤولية القانونية، والتي تقوم متى ما ألزم القانون – سواء كان مدنيًا أو جزائيًا أو غيره – شخصًا ما بتعويض الضرر الناتج عن الفعل غير المشروع، وللتفصيل في نوعي المسؤولية (المدنية والجزائية)، وقُسِّم إلى مطلبين متتاليين: المطلب الأول: المسؤولية المدنية للمحافظ العقاري بما أن المحافظ العقاري موظف عمومي يخضع لأحكام القانون رقم 06-03 المتعلق بالوظيفة العمومية، تترتب عليه مسؤوليات قانونية في حال ارتكابه لأخطاء تجاه الغير. ومن أبرز هذه المسؤوليات: المسؤولية المدنية، والتي تهدف عادة إلى تعويض المتضرر عن الضرر الذي لحق به. وقد قسمنا هذا المطلب إلى فرعين: • الفرع الأول: تعريف المسؤولية المدنية. • الفرع الثاني: الآثار المترتبة عن المسؤولية المدنية، والتي تأخذ شكل دعوى تعويض. الفرع الأول: تعريف المسؤولية المدنية تقوم المسؤولية المدنية للمحافظ العقاري في حال ارتكابه لخطأ أثناء ممارسته لمهامه، وقد أجمعت التشريعات والفقه على أن كل موظف أو شخص يمارس مهنة منظمة قانونًا يمكن أن تترتب عليه مسؤولية مدنية، وتنقسم المسؤولية المدنية إلى مسؤولية تقصيرية ومسؤولية عقدية. فهو المادة 124 من القانون المدني الجزائري، ولا تقوم المسؤولية التقصيرية إلا بتوافر ثلاثة أركان: وفقًا للقاعدة المدنية "البينة على من ادعى". 3. العلاقة السببية: وهي الرابطة بين الخطأ والضرر، ويشترط ألا يكون هناك سبب أجنبي يقطع تلك العلاقة، قد يكون هناك ترابط بين المسؤوليتين الإدارية والمدنية، بحيث يمكن للدولة أن تحل محل المحافظ في تعويض المتضرر، خاصة عند تداخل الأسس القانونية التي تُبنى عليها المسؤولية. الفرع الثاني: الآثار المترتبة عن المسؤولية المدنية بما أن المسؤولية المدنية تُلزم من ألحق الضرر بالغير بجبره، وقد فُصل هذا الفرع إلى نقطتين رئيسيتين: أولًا: دعوى التعويض المدني دعوى التعويض تُعد من الدعاوى القضائية التي تُرفع أمام الجهات القضائية المختصة، وفقًا للإجراءات والشروط المنصوص عليها في المواد من 08 إلى 80 من قانون الإجراءات المدنية والإدارية. ويهدف المتضرر من خلالها إلى الحصول على تعويض لجبر الضرر. ويمكن تعريف التعويض على النحو التالي: "هو المقابل الذي يُطالب به المتضرر نتيجة الخطأ الواقع، ويكون التعويض وفقًا للقاعدة العامة في شكلين:

1. التعويض العيني: أي تنفيذ الالتزام كما هو، وهو شائع في المسؤولية العقدية، وقد يحدث في بعض حالات المسؤولية التقصيرية إذا أمكن التنفيذ العيني. 2. التعويض النقدي: وهو الأكثر شيوعًا، ويُستخدم عندما يتعذر التنفيذ العيني، وأكدت المادة 182 من القانون المدني أن: ثانيًا: تقدير التعويض يُجوز لطرفي العقد الاتفاق مسبقًا على مقدار التعويض، كما نصت على ذلك المادة 183 من القانون المدني. بناءً على طلب المدين أو المتسبب في الضرر، كما ورد في الفقرة الثانية من المادة 130 من القانون المدني. فالأمر يُترك للقاضي ليقدّره بناءً على جميع الأضرار والخسائر الفعلية، أما في ما يخص تقدير التعويض في نظام السجل العيني (الذي يخضع له المحافظ العقاري)، فإن بعض الأنظمة تنشئ ما يُسمى بـ"صندوق ضمان السجل العيني"، يُموّل من نسبة تُضاف إلى رسوم التسجيل. تسقط دعوى التعويض المدنية بمضي 15 سنة، وذلك وفقًا لنص المادة 88 من القانون المدني. المطلب الثاني: المسؤولية الجزائية للمحافظ العقاري يمكن أن يقوم بعمل مخالف للقانون أو أن يرتكب خطأً إجراميًا (جزائيًا) يتسبب في ضرر للغير، فتُعرف الجريمة على أنها: كل عمل غير مشروع يقع على الإنسان في نفسه، أو على المجتمع ومؤسساته ونُظمه السياسية والاقتصادية، وعليه، فقد قسمنا هذا المطلب إلى فرعين هما: خاصة المسؤولية الشخصية. ________________________________________ في هذا الفرع، قمنا بتعريف المسؤولية الجزائية كما يلي: أولًا: تعريف المسؤولية الجزائية بل هي نتيجة من نتائجها القانونية، وتقوم هذه المسؤولية على ركنين أساسيين: الخطأ والأهلية. أو جناية. وذلك مراعاة لأحكام قانون الإجراءات الجزائية. وإذا كان الخطأ الجسيم الذي يرتكبه المحافظ العقاري يُعتبر خطأً شخصيًا ذا طابع جزائي، كما هو الحال مثلًا في جريمة التزوير في الوثائق، فإنه لا يُتصور أن تحل الدولة محله في تحمّل العبء الجزائي. ثانيًا: تمييز المسؤولية الجزائية عن المسؤولية الشخصية بشكل عام، تبدأ عندما يدرك الإنسان أنه المسؤول الأول عن الأفعال التي تصدر عنه، فكل شخص مسؤول عن حياته وتصرفاته فقط، وتُعرّف المسؤولية الشخصية للمحافظ العقاري على أنها الفعل غير المشروع الذي يرتكبه، وكان هدفه تحقيق أغراض شخصية. وبذلك، والتي يُفهم من مضمونها أن كل فعل يرتكبه الشخص ويترتب عليه ضرر للغير، يستوجب تعويضًا لجبر ذلك الضرر. ________________________________________ أولًا: الدعوى العمومية ولا تقتصر على الجهات القضائية فقط، فإن النيابة العامة، ويمكن، خصوصًا في الجرائم المالية أو ما شابهها. من حيث تكييف الوقائع وضبط التكييف القانوني للواقعة المرتكبة. وتُعد العقوبة الصادرة وفقًا للقانون سببًا لانقضاء هذه الدعوى، 8 و9 من قانون الإجراءات الجزائية. ________________________________________ ثانيًا: الدعوى المدنية بالتبعية ضد المتهم المسؤول عن الحقوق المدنية أمام القضاء الجنائي، وذلك لجبر الضرر الناتج عن الجريمة التي ارتكبها المتهم. وهناك من الفقه من يراها دعوى تابعة للدعوى العمومية، يُطلب من خلالها التعويض عن الضرر الناشئ عن الفعل الإجرامي. تتجلى في أن كلًا منهما ينشأ عن الواقعة ذاتها (الفعل الإجرامي)، كما أن الحكم فيهما غالبًا ما يصدر في آنٍ واحد. تقوم الدعوى المدنية بالتبعية على عنصرين أساسيين:
2. الأطراف: حيث يشترط أن يكون المدعى عليه هو ذاته الذي وُجهت له الدعوى العمومية. 2. الضرر: وهو الأساس في قيام الدعوى المدنية بالتبعية.

المبحث الثاني: المسؤولية المدنية والجزائية للمحافظ العقاري
باعتبار أن المحافظ العقاري هو المسير الأول للمحافظة العقارية، والمسؤول عن حسن سير عملها وإدارتها، فقد خصه المشرع الجزائري بعدة مهام في المجال الإداري والتنظيمي. إلا أن هذا لا يُخفي أنه، في حال ارتكابه لأخطاء أو أفعال مخالفة للقوانين والتعليمات (التنظيمات) السارية في مجال عمله، تترتب عليه عدة مسؤوليات، منها الإدارية والتأديبية، وقد تم التطرق إليهما سابقًا في المبحث الأول.
كما أن هناك مسؤوليات مدنية وجزائية تُعدّ من قبيل المسؤولية القانونية، والتي تقوم متى ما ألزم القانون – سواء كان مدنيًا أو جزائيًا أو غيره – شخصًا ما بتعويض الضرر الناتج عن الفعل غير المشروع، سواء لحق الضرر بشخص طبيعي أو بالمجتمع.
وللتفصيل في نوعي المسؤولية (المدنية والجزائية)، تم تخصيص هذا المبحث لهما، وقُسِّم إلى مطلبين متتاليين:

المطلب الأول: المسؤولية المدنية للمحافظ العقاري
بما أن المحافظ العقاري موظف عمومي يخضع لأحكام القانون رقم 06-03 المتعلق بالوظيفة العمومية، فإنه، كغيره من الموظفين، تترتب عليه مسؤوليات قانونية في حال ارتكابه لأخطاء تجاه الغير. ومن أبرز هذه المسؤوليات: المسؤولية المدنية، والتي تهدف عادة إلى تعويض المتضرر عن الضرر الذي لحق به.
وقد قسمنا هذا المطلب إلى فرعين:
• الفرع الأول: تعريف المسؤولية المدنية.
• الفرع الثاني: الآثار المترتبة عن المسؤولية المدنية، والتي تأخذ شكل دعوى تعويض.

الفرع الأول: تعريف المسؤولية المدنية
تقوم المسؤولية المدنية للمحافظ العقاري في حال ارتكابه لخطأ أثناء ممارسته لمهامه، وتُفرض داخل اختصاصه الإقليمي. وقد أجمعت التشريعات والفقه على أن كل موظف أو شخص يمارس مهنة منظمة قانونًا يمكن أن تترتب عليه مسؤولية مدنية، ومنهم المحافظ العقاري، في حال تسبب في خطأ أو ضرر للغير.
وتنقسم المسؤولية المدنية إلى مسؤولية تقصيرية ومسؤولية عقدية.
أما الأساس القانوني للمسؤولية المدنية، فهو المادة 124 من القانون المدني الجزائري، والتي تنص على أن:
"كل فعل يرتكبه الشخص، يسبب ضررًا للغير، يُلزم مرتكبه بالتعويض."
ولا تقوم المسؤولية التقصيرية إلا بتوافر ثلاثة أركان:

1. الخطأ: ويُقصد به الإخلال بالتزام قانوني، سواء بالإهمال أو بعدم بذل العناية. مثلًا، قد يقع الخطأ المدني إذا أغفل المحافظ العقاري الإشارة في وثيقة المعلومات إلى أن العقار محل التصرف مثقل برهن أو بحق تبعي.


2. الضرر: ويقع عبء إثباته على المدّعي، وفقًا للقاعدة المدنية "البينة على من ادعى".


3. العلاقة السببية: وهي الرابطة بين الخطأ والضرر، ويشترط ألا يكون هناك سبب أجنبي يقطع تلك العلاقة، وإلا تنتفي المسؤولية.
   وفي الأخير، قد يكون هناك ترابط بين المسؤوليتين الإدارية والمدنية، بحيث يمكن للدولة أن تحل محل المحافظ في تعويض المتضرر، ممثلة في شخص وزير المالية، خاصة عند تداخل الأسس القانونية التي تُبنى عليها المسؤولية.

الفرع الثاني: الآثار المترتبة عن المسؤولية المدنية
بما أن المسؤولية المدنية تُلزم من ألحق الضرر بالغير بجبره، فإنها تترتب عنها آثار قانونية، أبرزها رفع دعوى قضائية تهدف إلى الحصول على تعويض.
وقد فُصل هذا الفرع إلى نقطتين رئيسيتين:

أولًا: دعوى التعويض المدني
دعوى التعويض تُعد من الدعاوى القضائية التي تُرفع أمام الجهات القضائية المختصة، وفقًا للإجراءات والشروط المنصوص عليها في المواد من 08 إلى 80 من قانون الإجراءات المدنية والإدارية.
ويهدف المتضرر من خلالها إلى الحصول على تعويض لجبر الضرر. ويمكن تعريف التعويض على النحو التالي:
"هو المقابل الذي يُطالب به المتضرر نتيجة الخطأ الواقع، ويُعتبر بمثابة الجزاء المدني الذي يقرره القانون ضد مرتكب الخطأ، بهدف جبر الضرر."
ويكون التعويض وفقًا للقاعدة العامة في شكلين:

1. التعويض العيني: أي تنفيذ الالتزام كما هو، وهو شائع في المسؤولية العقدية، وقد يحدث في بعض حالات المسؤولية التقصيرية إذا أمكن التنفيذ العيني.


2. التعويض النقدي: وهو الأكثر شيوعًا، خاصة في دعاوى المسؤولية التقصيرية، ويُستخدم عندما يتعذر التنفيذ العيني، وقد يشمل حتى الضرر الأدبي.
   وأكدت المادة 182 من القانون المدني أن:
   "التعويض يُقدّر نقدًا، ما لم يُتفق على خلاف ذلك."

ثانيًا: تقدير التعويض
يُجوز لطرفي العقد الاتفاق مسبقًا على مقدار التعويض، كما نصت على ذلك المادة 183 من القانون المدني.
ويجوز للقاضي أن يُقسط أو يُخفض التعويض، بناءً على طلب المدين أو المتسبب في الضرر، كما ورد في الفقرة الثانية من المادة 130 من القانون المدني.
أما إذا تعذّر تحديد مبلغ التعويض، فالأمر يُترك للقاضي ليقدّره بناءً على جميع الأضرار والخسائر الفعلية، وفقًا لنص المادة 182، مع مراعاة ما ورد في المادة 183.
أما في ما يخص تقدير التعويض في نظام السجل العيني (الذي يخضع له المحافظ العقاري)، فإن بعض الأنظمة تنشئ ما يُسمى بـ"صندوق ضمان السجل العيني"، يُموّل من نسبة تُضاف إلى رسوم التسجيل.
غير أن المشرع الجزائري لم يأخذ بهذا النظام، ولم ينص على آلية تعويض خاصة في القضايا العقارية عبر صندوق ضمان.
وفي الأخير، تسقط دعوى التعويض المدنية بمضي 15 سنة، تبدأ من تاريخ ارتكاب الخطأ، وذلك وفقًا لنص المادة 88 من القانون المدني.
المطلب الثاني: المسؤولية الجزائية للمحافظ العقاري
إن المحافظ العقاري، وأثناء ممارسته لمهامه الرئيسية، يمكن أن يقوم بعمل مخالف للقانون أو أن يرتكب خطأً إجراميًا (جزائيًا) يتسبب في ضرر للغير، مما يترتب عليه مسؤولية جزائية. ولا يمكن الوصول إلى تعريف دقيق لهذه المسؤولية دون إعطاء لمحة موجزة عن مفهوم الجريمة أو عناصر الإجرام لتوضيح الفكرة أكثر.
فتُعرف الجريمة على أنها: كل عمل غير مشروع يقع على الإنسان في نفسه، أو ماله، أو عرضه، أو على المجتمع ومؤسساته ونُظمه السياسية والاقتصادية، وقد يقع أيضًا على الحيوان.
وعليه، فقد قسمنا هذا المطلب إلى فرعين هما:
• الفرع الأول: عرّفنا فيه المسؤولية الجزائية وميّزناها عن غيرها من أنواع المسؤولية، خاصة المسؤولية الشخصية.
• الفرع الثاني: تناولنا فيه الآثار القانونية التي تترتب عن قيام المسؤولية الجزائية.

الفرع الأول: تعريف المسؤولية الجزائية وتمييزها عن المسؤولية الشخصية
في هذا الفرع، قمنا بتعريف المسؤولية الجزائية كما يلي:
أولًا: تعريف المسؤولية الجزائية
تتمثل المسؤولية الجزائية في التزام الشخص بتحمّل نتائج فعله الإجرامي، وهي لا تُعد ركنًا من أركان الجريمة، بل هي نتيجة من نتائجها القانونية، وتقوم هذه المسؤولية على ركنين أساسيين: الخطأ والأهلية.
كما تُعرف المسؤولية الجزائية أيضًا بأنها الإخلال بواجب قانوني، يكون هذا الواجب عادة مما يمسّ مصلحة المجتمع، ويُعرّض مرتكبه (مثل المحافظ العقاري) لعقوبة قانونية وفقًا للتشريع المعمول به، بغض النظر عن درجة الجريمة، سواء كانت مخالفة، جنحة، أو جناية.
وباستقراء نص المادة 48 من قانون العقوبات الجزائري، نجد أن المشرع قد أقرّ تطبيق قانون العقوبات على جميع الجرائم الواقعة على الإقليم الجزائري، أو حتى إن ارتُكبت في الخارج وكانت تدخل ضمن اختصاص المحاكم الجزائرية، وذلك مراعاة لأحكام قانون الإجراءات الجزائية.
وبالتالي، فإن المسؤولية الجزائية للمحافظ العقاري تقوم أساسًا في حال ارتكابه خطأً جسيمًا، مثل عدم انتظامه في مسك السجلات أو امتناعه عن منح النسخ أو المستخرجات للأشخاص الذين يطالبون بها.
وإذا كان الخطأ الجسيم الذي يرتكبه المحافظ العقاري يُعتبر خطأً شخصيًا ذا طابع جزائي، كما هو الحال مثلًا في جريمة التزوير في الوثائق، فإنه لا يُتصور أن تحل الدولة محله في تحمّل العبء الجزائي.
ثانيًا: تمييز المسؤولية الجزائية عن المسؤولية الشخصية
قبل الشروع في التمييز بين هاتين المسؤوليتين، لا بد من تعريف المسؤولية الشخصية، ثم التفرقة بينهما:
أ - تعريف المسؤولية الشخصية:
يمكن القول إن المسؤولية الشخصية، بشكل عام، تبدأ عندما يدرك الإنسان أنه المسؤول الأول عن الأفعال التي تصدر عنه، وأنه لا يوجد شخص آخر يمكنه تحمّل مسؤولية أفعاله. فكل شخص مسؤول عن حياته وتصرفاته فقط، دون أن يتدخل في مسؤوليات الآخرين.
وتُعرّف المسؤولية الشخصية للمحافظ العقاري على أنها الفعل غير المشروع الذي يرتكبه، حيث تتضمن هذه المسؤولية الإخلال بالتزام قانوني يتمثل غالبًا في الالتزام ببذل عناية. وتقوم المسؤولية الشخصية على ثلاثة أركان أساسية هي: الخطأ، الضرر، والعلاقة السببية. ويُعتبر المحافظ مخطئًا شخصيًا إذا صدر عنه سلوك منحرف عن السلوك العادي السليم، وكان هدفه تحقيق أغراض شخصية.
وبذلك، فإن الأساس القانوني الذي منحه المشرع لهذا النوع من المسؤولية هو نص المادة 124 من القانون المدني الجزائري، والتي يُفهم من مضمونها أن كل فعل يرتكبه الشخص ويترتب عليه ضرر للغير، يستوجب تعويضًا لجبر ذلك الضرر.
الفرع الثاني: الآثار المترتبة عن المسؤولية الجزائية
في حالة ارتكاب المحافظ العقاري لفعل إجرامي أو خطأ جسيم، مثل تزوير وثائق رسمية أو عقود خاصة بالعقارات، فإن مسؤوليته الجزائية تُعد قائمة بمجرد ارتكابه لذلك الفعل. غير أن هذه المسؤولية تترتب عنها آثار، وتُعد هذه الأخيرة وسيلة لمحاسبة المحافظ، وتتمثل في شكلين رئيسيين:

أولًا: الدعوى العمومية
تعرف الدعوى العمومية بأنها طلب ناتج عن وقوع جريمة، ويُوجّه إلى السلطات القضائية بغرض إقرار حق الدولة في العقاب. ولا تقتصر على الجهات القضائية فقط، بل تمر أيضًا عبر سلطات التحقيق بهدف الوصول إلى الحقيقة الكاملة في الدعوى.
تضم الدعوى العمومية طرفين أساسيين: المدعي والمدعى عليه. فإذا كان المدعي عليه خصمًا حقيقيًا ارتكب الجريمة لتحقيق مصلحة شخصية، فإن النيابة العامة، باعتبارها الجهة الأصلية التي تملك سلطة تحريك الدعوى، تسعى إلى كشف الحقيقة وتقرير العقوبة المناسبة. ويمكن، كاستثناء، لبعض الجهات الأخرى أن تحرّك الدعوى العمومية، مثل محاكم الجنايات، خصوصًا في الجرائم المالية أو ما شابهها.
مع ذلك، فإن تحريك الدعوى العمومية يستلزم تقديم شكوى من المتضرر أمام الجهات القضائية، شريطة أن تكون الشكوى مستوفية لشروطها الشكلية والموضوعية، من حيث تكييف الوقائع وضبط التكييف القانوني للواقعة المرتكبة.
ويُباشر هذا الإجراء أولًا عبر قاضي التحقيق المختص إقليميًا، حيث يتولى تقديم الملف إلى المحكمة. وتُعد إحالة التحقيق إلى المحكمة بمثابة الأصل الذي يُبنى عليه تحريك الدعوى العمومية.
وكنتيجة لذلك، فإن الغاية الأساسية من تحريك الدعوى العمومية هي تحديد العقوبة المناسبة للمدعى عليه. وتُعد العقوبة الصادرة وفقًا للقانون سببًا لانقضاء هذه الدعوى، إلا أنه توجد استثناءات لذلك، من بينها: وفاة المتهم، تقادم الجريمة، العفو الشامل، وغيرها من الأسباب المنصوص عليها في المواد 6 مكرر، 7، 8 و9 من قانون الإجراءات الجزائية.

ثانيًا: الدعوى المدنية بالتبعية
تُعرّف الدعوى المدنية بالتبعية بأنها مطالبة من أصابه الضرر من الجريمة (المدعي المدني)، ضد المتهم المسؤول عن الحقوق المدنية أمام القضاء الجنائي، وذلك لجبر الضرر الناتج عن الجريمة التي ارتكبها المتهم. وهناك من الفقه من يراها دعوى تابعة للدعوى العمومية، يُطلب من خلالها التعويض عن الضرر الناشئ عن الفعل الإجرامي.
ورغم اختلافها عن الدعوى العمومية من حيث الطبيعة، إلا أن هناك علاقة وطيدة بينهما، تتجلى في أن كلًا منهما ينشأ عن الواقعة ذاتها (الفعل الإجرامي)، كما أن الحكم فيهما غالبًا ما يصدر في آنٍ واحد.
تقوم الدعوى المدنية بالتبعية على عنصرين أساسيين:

1. الأطراف: حيث يشترط أن يكون المدعى عليه هو ذاته الذي وُجهت له الدعوى العمومية.


2. الضرر: وهو الأساس في قيام الدعوى المدنية بالتبعية. وباستقراء نص المادة 2 من قانون الإجراءات الجزائية، يتضح أن الضرر الناجم عن الخطأ أو الفعل الإجرامي يستوجب تعويضًا يُقدمه مرتكب الجريمة للمتضرر عمّا لحقه من أذى.
   وقد منح المشرع الجزائري الحق في مباشرة الدعوى المدنية بالتبعية لكل من تضرر من الجريمة المرتكبة من طرف المحافظ العقاري، وسمح له باللجوء إلى القضاء الجزائي أو القضاء المدني للمطالبة بالتعويض