لخّصلي

المحور الثاني: المفاهيم النظرية والأدبيات
البنوك تلعب دورًا حيويًا في دعم المشاريع الاستثمارية من خلال منح القروض العقارية. يعتبر القرض العقاري وسيلة رئيسية لتمويل المشاريع العقارية والاستثمارية، حيث تقوم البنوك بتوفير التمويل اللازم للأفراد والشركات لشراء العقارات أو تطويرها.
المبحث الأول : مفاهيم عامة حول البنوك التجارية و القروض العقارية
المطلب الأول : تعريف البنوك التجارية :
وردت عدة تعاريف للبنوك التجارية في كتب الاقتصاد ، نلخصها فيما يلي :
تعريف شامل : يعرف البنك التجاري أو بنك الودائع بأنه مؤسسة مالية تخضع للقوانين والتشريعات المصرفية وتهدف لتحقيق الربح من خلال نشاطها المصرفي والمتمثل بقبول الودائع وتقديم الخدمات ومنح الائتمان بشتى أنواعه .
المطلب الثاني :وظائف البنوك التجارية و أهدافها
اولا : وظائف البنوك التجارية
تقوم البنوك التجارية بعدة وظائف ويمكن تقسيمها إلى وظائف تقليدية ووظائف حديثة.
1- الوظائف التقليدية:
أ- قبول الودائع
تقبل البنوك الاحتفاظ بأموال الجمهور في شكل ودائع لفترات مختلفة , وعلى هذه الودائع يتوقف الكثير من عمليات هذه البنوك مثل منح القروض وإنشاء النقود.

ب- منح القروض
تقوم البنوك بمنح القروض سواء للمؤسسات العمومية كانت أو خاصة أو العائلات وكذلك وتعتمد في أداء هذه الوظيفة بصفة أساسية على الودائع التي تحصل عليها من الغير.
2- الوظائف الحديثة:
تكتسي هذه الوظائف طابعا من التجديد نظرا لاقتحام مجالات عديدة ومن هذه الوظائف نذكر:
1- تحصيل الشيكات وكمبيالات: تعني الاقتراض لفترة قصيرة، حيث يقدم التاجر عادة على الحصول على ديونه عن طريق سحب كمبيالة على المدين وخصمها لدى المصرف فيحصل بذلك على نقود المستحقة له مقابل خصم معين مقابل الفائدة أو عمولة للبنك.
2- تقديم خدمات الاستثمارية :
هو التعهد بإصدار الأسهم وتصريفها للشركات المصدرة لها أو شرائها ثم إعادة بيعها .
ثانيا: اهداف البنوك التجارية
يسعى البنك التجاري لتحقيق مجموعة من الأهداف تتمثل في ما يلي :
1- الربحية
تتكون مصروفات البنك من تكاليف ثابتة تتمثل في الفوائد على الودائع وهذا يعني وفقا لفكرة الرفع المالي ، لذا يقال بأنها تعد من أكثر المنشآت الأعمال تعرضا لآثار الرفع المالي فإذا ما زادت إيرادات البنك بنسبة معينة ترتب على ذلك زيادة الأرباح بنسبة أكبر . والعكس صحيح .
2 - السيولة
يتمثل الجانب الأكبر من موارد البنك المالية في موارد تستحق عند الطلب، ومن ثم يجب على البنك أن يكون مستعدا للوفاء بها عند الطلب عليها في أي لحظة. فمثلا إشاعة عدم توافر سيولة كافية لدى البنك كفيلة بأن تزعزع ثقة المودعين ويدفعهم لسحب ودائعهم منه.
3- الأمان
يتسم رأسمال بصغر نسبته مقارنة بصافي الأموال المودعة لديه، وهذا يعني حضر حافة الأمان بالنسبة للمودعين، فالبنك لا يستطيع تحمل الخسائر تزيد عن نسبة رأس ماله فإذا زادت الخسائر فقد تلتهم جزء من أموال المودعين لديه، والنتيجة هي إعلان البنك إفلاسه.
المطلب الثالث : ماهية القروض العقارية
اولا : تعريف القروض العقارية
يعرف القرض العقاري على أنه : " عملية ائتمانية بموجبها يقدم البنك أو المؤسسة المالية مبلغ مالي للمقترض من أجل تمويل مشروعه العقاري على أن يقدم هذا الأخير ضمانات و يلتزم بتسديد أصل القرض و الفوائد المترتبة عليه ".
ثانيا : اطراف التمويل العقاري
هناك طرفان رئيسيان في اتفاق التمويل العقاري و هما الممول و المستفيد.
1 – البنوك التجارية :
هي مجموعة من المؤسسات المالية التي تختص في تمويل قطاع متميز و حيويا و هو قطاع السكن و العقار الذي يحتاج إلى توفير سيولة كبيرة مقارنة بمختلف القطاعات الأخرى، إذ يتميز توظيف الأموال في قطاع العقار بطول مدة القرض التي تصل إلى 30 سنة، كما أن العائد قد يطول بعد التحصيل حسب مدة القرض.
2-المقترض :
هو من يحصل على التمويل، وقد يكون المشتري في حالة إستخدام التمويل في شراء عقار مبني، كمنزل سكني، أو مقر المزاولة عملية البناء و الترميم أو تحسين بناء قائم.
فإذا كان التمويل لقرض آخر غير شراء عقار قائم، كإستثمار في بناء عقار على أرض يملكها المقترض أو لغرض ترميم أو تحسين عقار يملكه أو غير ذلك من المجالات، يتعين أن يكون التمويل بموجب اتفاق بين المقترض و بين الممول (البنك) و بين أي طرف يكون له شأن في هذا الاتفاق كالمقاول الذي يتولى أعمال البناء أو الصيانة.
ثالثا : اهمية القروض العقارية
تمتلك القروض العقارية أهمية خاصة نظراً لدورها الحيوي في تعزيز التنمية العقارية ومنها:
• تمويل المشاريع العقارية: توفير القروض العقارية يساهم في تمويل مشاريع الترقية العقارية، مثل بناء المجمعات السكنية الجديدة، أو تطوير المباني القائمة، أو تحسين البنية التحتية العامة.
• تحفيز الاستثمار العقاري: توفر القروض العقارية الفرصة للمستثمرين للمشاركة في مشاريع الترقية العقارية دون الحاجة للقدرة على تمويل كامل للمشروع. هذا يساهم في زيادة نشاط الاستثمار العقاري.
• تعزيز السوق العقارية: من خلال تمويل مشاريع الترقية العقارية، تتمكن البنوك والمؤسسات المالية من تعزيز السوق العقارية وتحفيز الطلب على العقارات، مما يعزز استقرار السوق.
• تحسين البنية التحتية: تعتبر مشاريع الترقية العقارية فرصة لتحسين البنية التحتية العامة، مثل الطرق والمرافق العامة والخدمات الأساسية، وهذا يساهم في تعزيز التنمية المستدامة.
المطلب الرابع : الإجراءات المتبعة لمنح قرض عقاري
تتخذ البنوك مجموعة من الإجراءات لتقديم القروض العقارية سوف نستخلص أهمها فيما يلي :
1-موضوع القرض :
توجه القروض العقارية من قبل البنك إلى تمويل مايلي :
شراء سكن جديد لدى مقاول عقاري (سكن ،جماعي، نصف جماعي، فردي)؛ شراء سكن قديم لدى الخواص , بناء ذاتي , توسيع السكن , إعادة ترميم و تهيئة .
2-معايير التأهيل :
يمكن لكل شخص جزائري الحصول على قرض عقاري و ذلك بتوفر الشروط التالية :

أن يحمل الجنسية الجزائرية , أن يكون قد بلغ سن الرشد (19) سنة , أن لا يتجاوز 70 سنة, أن يكون مقيما إقامة مستقرة بالجزائر أو بالخارج , أن يكون دخله ثابتا و منتظما على شكل أجر يساوي أو يفوق ضعف الأجر الوطني الأدنى المضمون .
3- نسبة قيم القرض إلى قيمة المشروع:
عادة لا تتعدى هذه النسبة 80 بالمئة و يمكن أن تصل إلى 90 بالمئة، بمعنى أن المبلغ المقترض لا يجب أن يتجاوز هذه النسبة من قيمة المشروع المرغوب انجازه ، فالفرق بين قيمة القرض وقيمة المشروع يشكل قيمة المبلغ الذي يدفعه الزبون و يسمى التمويل الذاتي .
4-نسبة المستحقات الشهرية إلى الدخل :
تعبر هذه النسبة عن قيمة الإستحقاقات الشهرية إلى الدخل الشهري و الهدف من حسابها هو تحديد قدرة المقترض على الدفع .