لخّصلي

ابلرجوع اىل احكام االمر رقم 75/74 املؤرخ يف 12/11/1975 املتضمن اعداد مسح اااثنيا: قاعدة االثر النسيب للشهر – قاعدة الشهر املسبق- ال ميكن للمحافظ العقاري اجراء شهر اي تصرف وارد على عقار مامل يكن هناك شهر مسبق للمحرر الذي على اساسه مت التصرف يف العقار ابي شكل من اشكال التصرف وهوما جاء به بص املادة 88 من املرسوم ىو المبمغ المالي الذي يمتزم المستأجر بدفعو في مقابل حصولو عمى المنفعة. وتقضي م. ق.م. أن بدل اإليجار قد يكون نقدا أو بتقديم أي عمل آخر، في نسبة معينة من المحصول ويجب أن تكون األجرة حقيقة وجدية بحيث ال تكون مقدارا تافيا يقترب من العدم. ويشترط أن تكون األجرة معمومة وىذا ما قضت بو م. اإليجار تقديم عمل يجب تقويمو وتقديره في العقد. تعد المدة من العناصر الجوىرية في عقد اإليجار ألنو من العقود الزمنية التي تتخذ فيو التزامات وحقوق الطرفين تبعا لمدة العقد، وليذا فقد نصت م. تكون مدة معمومة وبالتالي استبعد المشرع العقود غير المحددة والعقود األبدية إذ عمى أساس ىذه المدةرقم 76-63 املتضمن أتسيس السجل العقاري )ال ميكن القيام ابي اجراء لإلشهار يف احملافظة العقارية يف حالة عدم وجود اشهار مسبق او مقارن للعقد او القرار القضائي او شهادة االنتقال عن طريق اشهار مسبق او مقارن للعقد او القرار القضائي او شهادة االنتقال عن طريق الوفاة، يثبت حق املتصرف او صاحب احلق اخلري(. فالشهر املسبق حيقق الطمأنينة يف املعامالت العقارية وبني صاحب احلق االخري الوارد على عقار الذي ميكن معرفته مبجرد االطالع على البطاقة العقارية، 2 بعملية االشهار هلذه احملررات اذ رأى عدم احرتام قاعدة االثر املسبق للشهر غري ان هذه القاعدة ال ميكن اعماهلا على كافة احملررات لورود استثناءات عليها: أ. الستثناءات الواردة ابملرسوم 76-63 لقد جاءت املادة 89 من املرسوم 76-63 ابستثنائيني )تستثين القاعدة املدرجة يف الفقرة االوىل من - عند االجراء االويل اخلاص بشهر احلقوق العقارية يف السجل العقاري والذي مت تطبيقا للمواد 08 - عندما يكون حق املتصرف او صاحب احلق االخري انجتا عن سند اكتسب اترخيا اثبتا قبل اول 76-63 جندها تتعلق إبيداع واثئق مسح االراضي على مستوى احملافظة العقارية بعد االنتهاء منلراضي العام قواعد وشروط املتعلقة ابلشهر العقاري، والتنظيم الداخلي للمحافظة العقارية يف الفرع الثالث. الفرع االول: املقصود ابحملافظة العقارية اوال: املدلول اللغوي للمحافظة العقارية 2 احملافظة: تعين حفظ، صيانة، والقائم بعملية احلفظ فيها يسمى احملافظ العقاري. 1 رحاميية عماد الدين، مرجع سابق، ص243. 2 رامول خالد، صندوق الضمان والكفالة املتبادلة يف عقد بيع التصاميم، مقال منشور يف جملة املفكر، العدد اخلامس،

احملافظة العقارية
ابلرجوع اىل احكام االمر رقم 75/74 املؤرخ يف 12/11/1975 املتضمن اعداد مسح اااثنيا: قاعدة االثر النسيب للشهر – قاعدة الشهر املسبق-
ال ميكن للمحافظ العقاري اجراء شهر اي تصرف وارد على عقار مامل يكن هناك شهر مسبق للمحرر
الذي على اساسه مت التصرف يف العقار ابي شكل من اشكال التصرف وهوما جاء به بص املادة 88 من املرسوم

2/األجرة أو بدل اإليجار:
ىو المبمغ المالي الذي يمتزم المستأجر بدفعو في مقابل حصولو عمى المنفعة. وتقضي م. 467فقرة 2
ق.م. أن بدل اإليجار قد يكون نقدا أو بتقديم أي عمل آخر، كأن يؤجر شخص أرض مقابل بدل اإليجار
في نسبة معينة من المحصول ويجب أن تكون األجرة حقيقة وجدية بحيث ال تكون مقدارا تافيا يقترب من
العدم. ويشترط أن تكون األجرة معمومة وىذا ما قضت بو م. 467/2 وبمعنى أن تكون األجرة متفق عمييا
ذا كان بدل
بين الطرفين ومعمومة في العقد، فإذا كانت من النقود يكفي في تعيينيا ذكر النوع المقدار وا
اإليجار تقديم عمل يجب تقويمو وتقديره في العقد.
3/المدة:
تعد المدة من العناصر الجوىرية في عقد اإليجار ألنو من العقود الزمنية التي تتخذ فيو التزامات وحقوق
الطرفين تبعا لمدة العقد، وليذا فقد نصت م. 467 المعدلة أنو يجب أن تحدد مدة اإليجار أي يجب أن
تكون مدة معمومة وبالتالي استبعد المشرع العقود غير المحددة والعقود األبدية إذ عمى أساس ىذه المدةرقم 76-63 املتضمن أتسيس السجل العقاري )ال ميكن القيام ابي اجراء لإلشهار يف احملافظة العقارية يف حالة
عدم وجود اشهار مسبق او مقارن للعقد او القرار القضائي او شهادة االنتقال عن طريق اشهار مسبق او مقارن
للعقد او القرار القضائي او شهادة االنتقال عن طريق الوفاة، يثبت حق املتصرف او صاحب احلق اخلري(.
فالشهر املسبق حيقق الطمأنينة يف املعامالت العقارية وبني صاحب احلق االخري الوارد على عقار الذي
ميكن معرفته مبجرد االطالع على البطاقة العقارية، ولقد اعطى القانون للمحافظ العقاري سلطة رفض القيام
2 بعملية االشهار هلذه احملررات اذ رأى عدم احرتام قاعدة االثر املسبق للشهر
.
غري ان هذه القاعدة ال ميكن اعماهلا على كافة احملررات لورود استثناءات عليها:
أ. الستثناءات الواردة ابملرسوم 76-63
لقد جاءت املادة 89 من املرسوم 76-63 ابستثنائيني )تستثين القاعدة املدرجة يف الفقرة االوىل من
املادة 88 أعاله.

• عند االجراء االويل اخلاص بشهر احلقوق العقارية يف السجل العقاري والذي مت تطبيقا للمواد 08
  اىل 18 من هذا املرسوم.


• عندما يكون حق املتصرف او صاحب احلق االخري انجتا عن سند اكتسب اترخيا اثبتا قبل اول
  يناير 1971 .)
  1 .االجراء االول يف السجل العقاري: ابلرجوع اىل املواد من 08 اىل 17 من املرسوم التنفيذي رقم
  76-63 جندها تتعلق إبيداع واثئق مسح االراضي على مستوى احملافظة العقارية بعد االنتهاء منلراضي العام
  وأتسيس السجل العقاري، يتضح ابن املشرع مل أييت ابي تعريف خاص ابحملافظة العقارية ومل يبني كيفية تنظيم
  هياكلها الداخلية، ابلتايل وجب علينا التعريف ابحملافظة العقارية يف الفرع االول اما الفرع الثاين نتطرق فيه اىل
  قواعد وشروط املتعلقة ابلشهر العقاري، والتنظيم الداخلي للمحافظة العقارية يف الفرع الثالث.
  الفرع االول: املقصود ابحملافظة العقارية
  اوال: املدلول اللغوي للمحافظة العقارية
  2 احملافظة: تعين حفظ، صيانة، امانة بني االمني
  ، والقائم بعملية احلفظ فيها يسمى احملافظ العقاري.

1 رحاميية عماد الدين، مرجع سابق، ص243.
2 رامول خالد، صندوق الضمان والكفالة املتبادلة يف عقد بيع التصاميم، مقال منشور يف جملة املفكر، العدد اخلامس، الصادر من كلية احلقوق والعلوم