لخّصلي

أتار اعتبار المنقول عقارا بالتخصيص إن الهدف الأساسي من وراء ذلك يكمن في تقوية الرابطة بين العقار والمنقول الدي رصد لخدمته أو الدي ألحق به وبالتالي فإن المنقولات تبقى تابعة للعقار في أي تصرف قانوني كالبيع أو القسمة بحيت إدا فصلت هده المنقولات عن العقار يصعب بل مستحيل استتمار العقار فيما هو معد له . وبناء على ذلك فإنه يترتب على اعتبار المنقول عقارا بالتخصيص عدة أتار قانونية تظهر خاصة عند تفويت العقار أو كان هدا الاخير موضوعا لتحملات معينة. ففي حالة بيع العقار بطبيعته فإن البيع يشمل أيضا العقار بالتخصيص الملحق به أو الموجه لخدمة هدا لخدمته إلا إدا اتفق الأطراف على استتناء هدا النوع الاخير أو وجد مقتضى قانوني يضع استتناء معينا من قبيل الفصل 518 من قانون الالتزامات والعقود الدي يؤكد على أن بيع البناء لا يشمل الأشياء غير التابتة التي يمكن إزالتها بدون ضرر ولا مواد البناء المتجمعة لاجراء الإصلاحات وإن كان هدا الفصل الاخير في حقيقة الأمر وكما سبقت الإشارة إلى دلك أصبح بدون موضوع بعد صدور مدونة الحقوق العينية لان مقتضياته كانت تسري فقط على العقار غير المحفظ والدي كانت تحكمه نظرية التبعية وليس نظرية التخصيص التي كانت تطبق فقط على العقار المحفظ. والفصل 517 الدي يؤكد على أن البيع لا يشمل التمار المعقودة ولا المحصولات المعلقة بالأغصان والجذور ولا النباتات المغروسة في الأوعية ولا تلك المعدة لقلعها وإعادة غرسها ولا الأشجار اليابسة التي لا ينتفع بها الا خشبا . أما إدا انتقل العقار عن طريق الهبة والوصية فإن العقارات بالتخصيص المرتبطة به تنتقل ما لم يتم استتناؤها صراحة في العقد المنشئ للهبة والصدقة. وفي حالة إلقاء حجز عقاري على العقار فإن المنقولات التي تعتبر عقارا بالتخصيص تكون مبدئيا موضوعا للحجز العقاري ولإجراءاته في تبعية كاملة للعقار بالطبيعة. وفي حالة الرهن فإن العقار بالتخصيص يدخل ضمن دائرة الضمانات التي تضمن أداء الدين الى جانب العقار بطبيعته الا إدا استتنى في عقد الرهن . وفي حالة القسمة أيضا فإن الشريك على الشياع الدي ال إليه جزء معين من العقار تؤول إليه بالتبعية المنقولات الموجهة لخدمة العقار الا إدا تم الاتفاق في عقد القسمة على خلاف ذلك . إن الأتار السابقة الذكر تظل قائمة مادام المنقول تابعا للعقار أو مدمجا فيه لكن إدا زالت عن المنقول صفة العقار بالتخصيص خاصة بالنسبة للمنقولات غير المدمجة أو الملحقة في العقار فإنه يسترجع طبيعته الخاصة كمنقول خاصة من حيت الأحكام التي تسري عليه . وهكذا إدن يمكن للمالك أن يغير في المنقول صفة العقار بالتخصيص بفصله عن العقار كأن يقوم مالك العقار المعمل ببيع السياره التي كانت موجهة لخدمة المعمل بشكل مستقل لفائدة شخص اخر أو أن يقوم رب المعمل بتخصيص السيارة التي كانت موجهة لخدمة هدا المعمل لقضاء حاجاته الشخصية والعائلية وأن يقوم الفلاح ببيع الدواب التي كانت موجهة لخدمة العقار بشكل معزول عن العقار لفائدة محل للجزارة ففي متل هده الأحوال يسترجع المنقول كيانه العادي ويصبح خاضعا في تنظيم مقتصياته لأحكام المنقولات. فإدن العقار بالتخصيص إدا تم فصله عن العقار المعد لخدمته سيرجع كيانه الأصلي وفصله هدا يتم بصورة صريحة أو ضمنية . يتم بشكل صريح عندما يخصص المنقول لغرض اخر كأن يغير المالك استعمالات السيارات فتصبح مسخرة لأغراضه الشخصية بعدما كانت خاصة بالفندق . ويتم الفصل بشكل ضمني كأن يهب المالك المنقول أو يبيعه مستقلا عن العقار أو أن يبيع العقار ويحتفظ بالمنقول المخصص لمنفعة العقار ومن تم إدن فإن المنقولات تسترجع طبيعتها الأصلية كمنقول وتفقد الصفة العقارية . وإدا كانت نظرية التخصيص هده وجهت إليها مجموعة من الانتقادات من قبيل أنها تنزع عن المنقول كيانه العادي ووضعيته الطبيعية مع العلم أنه شيئ مستقر في جيزه فإنه يبدو أن خللا ما يشوب نظرية التخصيص ذلك أن المنقول رغم اعتباره عقارا بالتخصيص فإنه يبقى خاضعا لحكم المنقول في السرقة متلا وبالتالي فمن أخده خلسة يعتبر سارقا وليس غاصبا بل ولا تسري عليها أحكام نزع الملكية من أجل المنفعة العامة المنظمة بمقتضى القانون رقم 7. 81 المتعلق بنزع الملكية من أجل المنفعة العامة والاحتلال المؤقت كما أن هده المنقولات لا تخضع لقواعد الإشهار حين يتعلق الأمر بعقارات محفظة . فأعتقد أن بلورة نظرية بالتخصيص من شأنها أن تشكل حماية إضافية للدائن في إطار علاقة المديونية خاصة حين يلجأ الدائن إلى بعض الاساليب التحفيظية للحفاظ على دينه كالحجوز العقارية بصفة عامة أو عندما يتخد الدائن رهنا عقاريا حفاظا على دينه قد يتحول بدوره إلى حجز عقاري يفضي إلى بيع العقار بالمزاد العلني أما فيما يتعلق بالاتفاقات التعاقدية الرامية إلى تفويت العقار فيمكن الاتفاق على استتناء المنقولات من هدا التفويت أضف إلى ذلك أن نظرية العقار بالتخصيص تبقى قائمة بالنسبة للمنقولات الملحقة او المدمجة بالعقار والتي تظل خاضعة بصفة عامة لأحكام العقار. ولهدا السبب وجدنا فقهاء المالكية يؤكدون أن العقار يتبعه عند بيعه كل ما كان تابتا فيه عند العقد وملحقا به بشكل دائم أو متوقفا عليه خلافا للمنقولات غير المتبتة فيه فهي لا تتبعه إدا كانت غير تابتة فيه بل ولو كانت مهيأة للتركيب الا إدا وقع التصريح عند ابرام العقد بأنها تعتبر تابعة للعقار. وعليه يمكن القول ان المادة السابعة من مدونة لا تعكس البتة توجهات الفقه الاسلامي خاصة المالكي وانما مأخودة عن ظهير 2 يونيو 1915 المنسوخ الدي اقتبس بدوره نظرية التخصيص عن القانون المدني الفرنسي لهدا سبق لبعض الفقه ان نادى بضرورة تبني نظرية التبعية من قبل المشرع المغربي.

أتار اعتبار المنقول عقارا بالتخصيص
إن الهدف الأساسي من وراء ذلك يكمن في تقوية الرابطة بين العقار والمنقول الدي رصد لخدمته أو الدي ألحق به وبالتالي فإن المنقولات تبقى تابعة للعقار في أي تصرف قانوني كالبيع أو القسمة بحيت إدا فصلت هده المنقولات عن العقار يصعب بل مستحيل استتمار العقار فيما هو معد له .
وبناء على ذلك فإنه يترتب على اعتبار المنقول عقارا بالتخصيص عدة أتار قانونية تظهر خاصة عند تفويت العقار أو كان هدا الاخير موضوعا لتحملات معينة.
ففي حالة بيع العقار بطبيعته فإن البيع يشمل أيضا العقار بالتخصيص الملحق به أو الموجه لخدمة هدا لخدمته إلا إدا اتفق الأطراف على استتناء هدا النوع الاخير أو وجد مقتضى قانوني يضع استتناء معينا من قبيل الفصل 518 من قانون الالتزامات والعقود الدي يؤكد على أن بيع البناء لا يشمل الأشياء غير التابتة التي يمكن إزالتها بدون ضرر ولا مواد البناء المتجمعة لاجراء الإصلاحات وإن كان هدا الفصل الاخير في حقيقة الأمر وكما سبقت الإشارة إلى دلك أصبح بدون موضوع بعد صدور مدونة الحقوق العينية لان مقتضياته كانت تسري فقط على العقار غير المحفظ والدي كانت تحكمه نظرية التبعية وليس نظرية التخصيص التي كانت تطبق فقط على العقار المحفظ.
والفصل 517 الدي يؤكد على أن البيع لا يشمل التمار المعقودة ولا المحصولات المعلقة بالأغصان والجذور ولا النباتات المغروسة في الأوعية ولا تلك المعدة لقلعها وإعادة غرسها ولا الأشجار اليابسة التي لا ينتفع بها الا خشبا .
أما إدا انتقل العقار عن طريق الهبة والوصية فإن العقارات بالتخصيص المرتبطة به تنتقل ما لم يتم استتناؤها صراحة في العقد المنشئ للهبة والصدقة.
وفي حالة إلقاء حجز عقاري على العقار فإن المنقولات التي تعتبر عقارا بالتخصيص تكون مبدئيا موضوعا للحجز العقاري ولإجراءاته في تبعية كاملة للعقار بالطبيعة.
وفي حالة الرهن فإن العقار بالتخصيص يدخل ضمن دائرة الضمانات التي تضمن أداء الدين الى جانب العقار بطبيعته الا إدا استتنى في عقد الرهن .
وفي حالة القسمة أيضا فإن الشريك على الشياع الدي ال إليه جزء معين من العقار تؤول إليه بالتبعية المنقولات الموجهة لخدمة العقار الا إدا تم الاتفاق في عقد القسمة على خلاف ذلك .
إن الأتار السابقة الذكر تظل قائمة مادام المنقول تابعا للعقار أو مدمجا فيه لكن إدا زالت عن المنقول صفة العقار بالتخصيص خاصة بالنسبة للمنقولات غير المدمجة أو الملحقة في العقار فإنه يسترجع طبيعته الخاصة كمنقول خاصة من حيت الأحكام التي تسري عليه .
وهكذا إدن يمكن للمالك أن يغير في المنقول صفة العقار بالتخصيص بفصله عن العقار كأن يقوم مالك العقار المعمل ببيع السياره التي كانت موجهة لخدمة المعمل بشكل مستقل لفائدة شخص اخر أو أن يقوم رب المعمل بتخصيص السيارة التي كانت موجهة لخدمة هدا المعمل لقضاء حاجاته الشخصية والعائلية وأن يقوم الفلاح ببيع الدواب التي كانت موجهة لخدمة العقار بشكل معزول عن العقار لفائدة محل للجزارة ففي متل هده الأحوال يسترجع المنقول كيانه العادي ويصبح خاضعا في تنظيم مقتصياته لأحكام المنقولات.
فإدن العقار بالتخصيص إدا تم فصله عن العقار المعد لخدمته سيرجع كيانه الأصلي وفصله هدا يتم بصورة صريحة أو ضمنية .
يتم بشكل صريح عندما يخصص المنقول لغرض اخر كأن يغير المالك استعمالات السيارات فتصبح مسخرة لأغراضه الشخصية بعدما كانت خاصة بالفندق .
ويتم الفصل بشكل ضمني كأن يهب المالك المنقول أو يبيعه مستقلا عن العقار أو أن يبيع العقار ويحتفظ بالمنقول المخصص لمنفعة العقار ومن تم إدن فإن المنقولات تسترجع طبيعتها الأصلية كمنقول وتفقد الصفة العقارية .
وإدا كانت نظرية التخصيص هده وجهت إليها مجموعة من الانتقادات من قبيل أنها تنزع عن المنقول كيانه العادي ووضعيته الطبيعية مع العلم أنه شيئ مستقر في جيزه فإنه يبدو أن خللا ما يشوب نظرية التخصيص ذلك أن المنقول رغم اعتباره عقارا بالتخصيص فإنه يبقى خاضعا لحكم المنقول في السرقة متلا وبالتالي فمن أخده خلسة يعتبر سارقا وليس غاصبا بل ولا تسري عليها أحكام نزع الملكية من أجل المنفعة العامة المنظمة بمقتضى القانون رقم 7.81 المتعلق بنزع الملكية من أجل المنفعة العامة والاحتلال المؤقت كما أن هده المنقولات لا تخضع لقواعد الإشهار حين يتعلق الأمر بعقارات محفظة .
فأعتقد أن بلورة نظرية بالتخصيص من شأنها أن تشكل حماية إضافية للدائن في إطار علاقة المديونية خاصة حين يلجأ الدائن إلى بعض الاساليب التحفيظية للحفاظ على دينه كالحجوز العقارية بصفة عامة أو عندما يتخد الدائن رهنا عقاريا حفاظا على دينه قد يتحول بدوره إلى حجز عقاري يفضي إلى بيع العقار بالمزاد العلني أما فيما يتعلق بالاتفاقات التعاقدية الرامية إلى تفويت العقار فيمكن الاتفاق على استتناء المنقولات من هدا التفويت أضف إلى ذلك أن نظرية العقار بالتخصيص تبقى قائمة بالنسبة للمنقولات الملحقة او المدمجة بالعقار والتي تظل خاضعة بصفة عامة لأحكام العقار.
ولهدا السبب وجدنا فقهاء المالكية يؤكدون أن العقار يتبعه عند بيعه كل ما كان تابتا فيه عند العقد وملحقا به بشكل دائم أو متوقفا عليه خلافا للمنقولات غير المتبتة فيه فهي لا تتبعه إدا كانت غير تابتة فيه بل ولو كانت مهيأة للتركيب الا إدا وقع التصريح عند ابرام العقد بأنها تعتبر تابعة للعقار.
وعليه يمكن القول ان المادة السابعة من مدونة لا تعكس البتة توجهات الفقه الاسلامي خاصة المالكي وانما مأخودة عن ظهير 2 يونيو 1915 المنسوخ الدي اقتبس بدوره نظرية التخصيص عن القانون المدني الفرنسي لهدا سبق لبعض الفقه ان نادى بضرورة تبني نظرية التبعية من قبل المشرع المغربي.