Lakhasly

تمت العلاقة الإيجارية بين المستأنفة والمستأنف ضدها بموجب عقد الإيجار رقم (24183/22) الموثق لدى بلدية شمال الشرقية – لمدة سنة من 27/09/2022إلى 26/09/2023، على 4محلات + شقة بأجرة شهرية موثقة بالعقد لأجرة الشهرية الموثقة في العقد (150) ريال عماني ، ع أجرة شهرية فعليًا (مرفق 11) وبناءً على ذلك العقد تحصل المستأنف ضده على ترخيص نشاط مطعم بترخيص بلدي رقم (L1935380) للفترة من 4/10/2022 وحتى 4/10/2023 بعد أن قام بأعمال الصيانة والترميمات والتحسينات المطلوبة وفقاً لشروط البلدية لمزاولة نشاط المطعم لثبوت السداد بحكم قضائي. • بعد 08/01/2025 وباعتماد دورة الاستحقاق من 27 إلى 26 من كل شهر عملاً بعقد الإيجار، تُحتسب الإيجارات للفترة 27/01/2025 26/08/2025 (7 أشهر كاملة) بسيناريوهين بديلين: ع. ع. ب. الكهرباء والمياه: 037) حتى 07/2025 موزعة على الحسابات: 037 ليكون تصفية الحساب النهائي للمطالبة الواردة الاستئناف رقم (171/7106/2025) 353. المستأنف ضدها: شيخة بنت ناصر بن هدوب المعمرية (المؤجرة) مضمون الإستئناف: المطالبة بمبلغ (20, 800 رع) عشرون لف وثمانمائة ريال عماني قيمة التكاليف والخسائر الي تكبدتها المستأنفة لتصليح وتركيب کل ما طلبته البلدية لترخيص المطعم والشكل العام وجمال المطعم للقيام بأداء الغرض المعد له وتقديم الوجبات الصحية للمواطن والمطالبة بالتعويض بمبلغ (2000) ريال عماني للضرر بسبب عدم تجديد عقد الإيجار. على 4محلات + شقة بأجرة شهرية موثقة بالعقد لأجرة الشهرية الموثقة في العقد (150) ريال عماني ، مع وجود مراسلات مصوّرة تُظهر إقرار المستأجر بسداد 300ر. 800. 600. 800. 800. 000 وغلق الملف نهائيًا للسداد. وعليه فإن المستأجر عليه إلتزامات فواتير كهرباء غير مسددة حتى يوليو 2025 بمبلغ إجمالي وقدره (1, 253. 037) ريال عماني ومستحقات أجرة شهرية بمبلغ إجمالي وقدره (1, أما بخصوص بخصوص المطالبة بـ 20, ع (تحسينات/تجهيزات فقد ثبتت فعلياً من خلال الصور الضوئية المقدمة من المستأجر مع غياب فواتير تكاليف تلك التحسينات والصيانة ولعدم وجود إتفاق كتابي يحمل المؤجرة قيمة هذه الأعمال وبالتالي عدم ثبوت القيمة محاسبياً حيث أن من قواعد الإثبات المحاسبي:لإثبات تكلفة يُلزم وجود مستندات أصلية (فاتورة/إيصال/تحويل بنكي) تربط الإنفاق بالجهة المدينة. وبالرجوع إلى المعيار المحاسبي الدوليIAS16(LeaseholdImprovements): التحسينات(اختيارية/تجميلية/تأهيل النشاط) على أصول مستأجرة تُحمَّل على المستأجر ما لم يوجد اتفاق تعاقدي بخلاف ذلك. غير أن المطالبة المالية على المؤجرة تتطلب فواتير قابلة للقياس والتخصيص—وهي غير متوافرة لدى المستأجر 800 ر. بخصوص دعوى التعويض (2, 000 ر. ع) بسبب توقف النشاط وإستناداً إلى ثبوت أن المؤجرة لم ترفض التجديد بل حثت المستأجر على تجديد العقد ومع غياب ربط محاسبي بين الضرر المدعى به وبين الخطأ التعاقدي/المحاسبي على المؤجرة. فإنه لم يثبت لدينا وجود سند محاسبي لتعويض توقف النشاط على المؤجرة بخصوص عن وجود إتفاق بإستمرارية الأجرة لعشر سنوات واقتصر على تحديد مدة سنة واحدة فقط وبالرجوع للقانون (المادة 7 من قانون تنظيم العلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن والمحلات) التي تنص على تجديد العقد تلقائيًا في حال عدم إخطار أي طرف بإنهائه ضمن المدة القانونية، لكن هذا النص لم ينص على التجديد لعشر سنوات، وإنما يقتصر على تجديد مماثل للمدة المنصوص عليها في العقد وهي (سنة واحدة). وأعمال الترميم التي استند إليها المستأجر لا يمكن اعتبارها دليلاً على وجود اتفاق لعشر سنوات؛

النتائج الفنية المحاسبية – الاستئناف رقم (171/7106/2025)
المستأنفة:شيخة بنت ناصر بن هدوب المعمرية (مؤجرة)
المستأنف ضدها:شركة أضواء جبل رضوى للتجارة والمقاولات (مستأجرة)
مضمون الإستئناف :(سداد الأجـرة المتـأخرة عـن العقـار المستأجر ، وبسـداد فواتير الكهربـاء الخاصـة بالعقـار المستأجر)
تمت العلاقة الإيجارية بين المستأنفة والمستأنف ضدها بموجب عقد الإيجار رقم (24183/22) الموثق لدى بلدية شمال الشرقية – لمدة سنة من 27/09/2022إلى 26/09/2023، على 4محلات + شقة بأجرة شهرية موثقة بالعقد لأجرة الشهرية الموثقة في العقد (150) ريال عماني ، مع وجود مراسلات مصوّرة تُظهر إقرار المستأجر بسداد 300ر.ع أجرة شهرية فعليًا (مرفق 11) وبناءً على ذلك العقد تحصل المستأنف ضده على ترخيص نشاط مطعم بترخيص بلدي رقم (L1935380) للفترة من 4/10/2022 وحتى 4/10/2023 بعد أن قام بأعمال الصيانة والترميمات والتحسينات المطلوبة وفقاً لشروط البلدية لمزاولة نشاط المطعم
إستمرت العلاقة الإيجارية بين الطرفين وصدر حكم استشكال التنفيذ رقم (13/9205/2024)بتاريخ 08/01/2025: الوارد فيه إقرار المؤجرة باستلام كامل الإيجارات حتى ذلك التاريخ وغلق الملف نهائيًا للسداد (مرفق 14) وبالتالي تعتبر المستأنفة قد إستلمت مستحقات الأجرة الشهرية حتى تاريخ 8/1/2025.

أما عن مطالبتها الحالية في الإستئناف الحالي فقد جاءت النتائج المحاسبية كالآتي:
أ. الإيجــــارات:
• حتى 08/01/2025: لا متأخرات، لثبوت السداد بحكم قضائي.
• بعد 08/01/2025 وباعتماد دورة الاستحقاق من 27 إلى 26 من كل شهر عملاً بعقد الإيجار، تُحتسب الإيجارات للفترة 27/01/2025 26/08/2025 (7 أشهر كاملة) بسيناريوهين بديلين:
o سيناريو (أ) وفق العقد الموثق (150 ر.ع/شهر): 7 × 150 = 1,050.000 ر.ع.
o سيناريو (ب) وفق الإقرار بالرسائل (300 ر.ع/شهر): 7 × 300 = 2,100.000 ر.ع.
تحديد أَيّ السيناريوهين واجب التطبيق شأنٌ قانوني مرفوع لعدالة المحكمة الموقرة للبتّ فيه ، مع بقاء الاحتساب المحاسبي جاهزًا لكِلا الاحتمالين.
ب. الكهرباء والمياه:
• فواتير غير مسددة بمبلغ إجمالي وقدره ( 1,253.037) حتى 07/2025 موزعة على الحسابات:
فواتير الكهرباء الغير مدفوعة حتى يوليو 2025
المحل رقم الحساب المبلغ (-)يخصم مبالغ غير مدفوعة قبل توقيع العقد صافي فواتير الكهرباء الغير مدفوعة مستحقة على المستأجر
المحل رقم (1) 2603200 178.160 51.600 126.560
المحل رقم (2) 2603201 603.044 326.000 277.044
المحل رقم (3) 2603203 346.553 23.700 322.853
المحل رقم (4) 2603205 253.236 25.800 227.436
الشقة السكنية مسجلة بإسم خليفة الدرمكي وليس المؤجرة 299.144 0 299.144
الإجمالي 1,680.137 427.100 1,253.037
ليكون تصفية الحساب النهائي للمطالبة الواردة الاستئناف رقم (171/7106/2025)
البيان عدد الأشهر قيمة الإيجار الشهري الإجمالي (ريال عماني) (+) صافي فواتير الكهرباء الغير مدفوعة مستحقة على المستأجر إجمالي المستحقات على المستأجر لصالح المؤجرة
سيناريو (أ): طبقًا للعقد الموثق (150 ر.ع/شهر) 7 150.000 1,050.000 1,253.037 2,303.037
سيناريو (ب): طبقًا للإقرار/الاتفاق المثبت بالرسائل (300 ر.ع/شهر) 7 300.000 2,100.000 1,253.037 3,353.037
تحديد وإثبات أَيّ السيناريوهين مرده لذوي الإختصاص في الشأن القانوني ومرفوع لعدالة المحكمة الموقرة للبتّ فيه ، مع بقاء الاحتساب المحاسبي جاهزًا لكِلا الاحتمالين.
النتائج الفنية المحاسبية – الاستئناف رقم (179/7106/2025)
المستأنف:شركة أضواء جبل رضوى للتجارة والمقاولات (المستأجرة)
المستأنف ضدها: شيخة بنت ناصر بن هدوب المعمرية (المؤجرة)
مضمون الإستئناف: المطالبة بمبلغ (20,800 رع) عشرون لف وثمانمائة ريال عماني قيمة التكاليف والخسائر الي تكبدتها المستأنفة لتصليح وتركيب کل ما طلبته البلدية لترخيص المطعم والشكل العام وجمال المطعم للقيام بأداء الغرض المعد له وتقديم الوجبات الصحية للمواطن والمطالبة بالتعويض بمبلغ (2000) ريال عماني للضرر بسبب عدم تجديد عقد الإيجار.
تمت العلاقة الإيجارية بين المستأنف والمستأنف ضدها بموجب عقد الإيجار رقم (24183/22)الموثق لدى بلدية شمال الشرقية – لمدة سنة من 27/09/2022إلى 26/09/2023، على 4محلات + شقة بأجرة شهرية موثقة بالعقد لأجرة الشهرية الموثقة في العقد (150) ريال عماني ، مع وجود مراسلات مصوّرة تُظهر إقرار المستأجر بسداد 300ر.ع أجرة شهرية فعليًا (مرفق 11) وبناءً على ذلك العقد تحصل المستأنف على ترخيص نشاط مطعم بترخيص بلدي رقم (L1935380) للفترة من 4/10/2022 وحتى 4/10/2023. بعد أن قام بأعمال الصيانة والترميمات والتحسينات المطلوبة وفقاً لشروط البلدية لمزاولة نشاط المطعم دون فواتير أصلية وفقاً للآتي:-
الأعمال التكلفة
ستورات ودورات مياه 8,000.000
شلالات امام المطعم 4,800.000
عمل ديكور خارجي للمحل مع الكهرباء 3,600.000
عمل نقوش داخلية للمحل 1,800.000
عمل أنترلوك للمحل 600.000
تركيب سراميك داخلي مع تكسير 2,000.000
الإجمالي 20,800.000
إستمرت العلاقة الإيجارية بين الطرفين وإستمر المستأنف في مزاولة نشاطه في العقار المستأجر إلا أنه لم يتم تجديد العقد مع أن المؤجرة قامت بإرسال رسالة بتاريخ 16/5/2024 بحثه على تجديد العقد لتفادي المخالفات وبتاريخ 2/10/2024 صدرت مخالفة بلدية لعدم تجديد الترخيص وبتاريخ 7/12/2024 رفضت المؤجرة إستلام المفتاح لحين سداد المتأخرات وسداد الكهرباء وإعادة الحال إلى ما كان قبل التأجير مرفق 12)، وبموجب حكم الاستشكال التنفيذي رقم (13/9205/2024)بتاريخ 08/01/2025: أقرت المؤجرة باستلام كامل الإيجارات حتى هذا التاريخ، وغلق الملف نهائيًا للسداد. (مرفق 14
وعليه فإن المستأجر عليه إلتزامات فواتير كهرباء غير مسددة حتى يوليو 2025 بمبلغ إجمالي وقدره (1,253.037) ريال عماني ومستحقات أجرة شهرية بمبلغ إجمالي وقدره (1,050) ريال عماني في حال جاء الرأي القانوني بإثبات الأجرة الشهرية (150) ريال عماني حسب العقد ومبلغ إجمالي وقدره (2,100) ريال عماني في حال جاء الرأي القانوني إثبات الأجرة الشهرية (300) ريال عماني حسب الأجرة المتفق عليها وتم إحتساب الأجرة الشهرية حتى تاريخ 26/8/2025 .
أما بخصوص بخصوص المطالبة بـ 20,800ر.ع (تحسينات/تجهيزات فقد ثبتت فعلياً من خلال الصور الضوئية المقدمة من المستأجر مع غياب فواتير تكاليف تلك التحسينات والصيانة ولعدم وجود إتفاق كتابي يحمل المؤجرة قيمة هذه الأعمال وبالتالي عدم ثبوت القيمة محاسبياً حيث أن من قواعد الإثبات المحاسبي:لإثبات تكلفة يُلزم وجود مستندات أصلية (فاتورة/إيصال/تحويل بنكي) تربط الإنفاق بالجهة المدينة. الصور المقدمة في الحالة موضوع النزاع الحالي تُثبت “الحدث” لا “القيمة”.
وبالرجوع إلى المعيار المحاسبي الدوليIAS16(LeaseholdImprovements): التحسينات(اختيارية/تجميلية/تأهيل النشاط) على أصول مستأجرة تُحمَّل على المستأجر ما لم يوجد اتفاق تعاقدي بخلاف ذلك.
وبالرجوع إلى النفقات الرأسمالية/ الإيرادية (صيانة جوهرية لازمة لسلامة العقار (Major Repairs & Maintenance):في أصلها على المؤجر؛ غير أن المطالبة المالية على المؤجرة تتطلب فواتير قابلة للقياس والتخصيص—وهي غير متوافرة لدى المستأجر
وبتالي لا يمكن محاسبياً اعتماد مبلغ 20,800 ر.ع كدين على المؤجرة في غياب الفواتير واتفاق التحمل؛ ويظل على المستأنف عبء تقديم مستندات محاسبية تجزّئ ما قد يُعد صيانة جوهرية (قابلة للقياس) عن التحسينات ، وعليه فإن مطالبة المستأجر بهذا المبلغ مردها لذوي الإختصاص في الشأن القانوني ومرفوع أمرها لعدالة المحكمة الموقرة للفصل فيها بما تراه مناسبًا استنادًا للقرائن والمستندات المتاحة من المستأجر.
بخصوص دعوى التعويض (2,000 ر.ع) بسبب توقف النشاط
إستناداً إلى أن العقد تجدد بقوة القانون لعدم الإخطار في الميعاد وفقاً للمادة 7 من قانون تنظيم العلاقة بين الملاك والمستأجرين) وفق ما استند إليه الحكم الابتدائي.
وإستناداً إلى ثبوت أن المؤجرة لم ترفض التجديد بل حثت المستأجر على تجديد العقد ومع غياب ربط محاسبي بين الضرر المدعى به وبين الخطأ التعاقدي/المحاسبي على المؤجرة.
فإنه لم يثبت لدينا وجود سند محاسبي لتعويض توقف النشاط على المؤجرة
بخصوص عن وجود إتفاق بإستمرارية الأجرة لعشر سنوات
بالرجوع للعقد الموثق: نجد أنه خلا من أي بند ينص على مدة عشر سنوات أو على التجديد التلقائي، واقتصر على تحديد مدة سنة واحدة فقط وبالرجوع للقانون (المادة 7 من قانون تنظيم العلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن والمحلات) التي تنص على تجديد العقد تلقائيًا في حال عدم إخطار أي طرف بإنهائه ضمن المدة القانونية، لكن هذا النص لم ينص على التجديد لعشر سنوات، وإنما يقتصر على تجديد مماثل للمدة المنصوص عليها في العقد وهي (سنة واحدة).
كذلك لم يتم إبرام أية إتفاقية إستثمار داخلية لمدة عشر سنوات بين الطرفين.
وأعمال الترميم التي استند إليها المستأجر لا يمكن اعتبارها دليلاً على وجود اتفاق لعشر سنوات؛ فهي أعمال يمكن أن تُنفذ في عقود قصيرة الأجل إذا رغب المستأجر في تحسين النشاط.
وعليه فإنه من الناحية المحاسبية، لا يمكن اعتماد ادعاء المستأجر باستمرار العلاقة لعشر سنوات لعدم وجود سند مكتوب أو بند تعاقدي ملزم.