لخّصلي

يرتب عقد البيع آثارا على عاتق البائع وأخرى على عاتق المشتري: دون حاجة إلى اتفاق نوجزها فيما يلي: ١- تنتقل ملكية المبيع إلى المشتري بانعقاد البيع، و(السابعة والخمسين بعد الستمائة) من هذا نظام المعاملات المدنية السعودي. ٢- لا يمنع من انتقال الملكية كون البيع تمَّ جُزافاً ولو كان تعيين الثمن فيه يتوقف على تقدير المبيع. يلتزم البائع بأن يقوم بما هو ضروريٌ من جانبه لنقل ملكية المبيع للمشتري وأن يمتنع عن أي عمل من شأنه جعل نقل الملكية مستحيلاً أو عسيراً. ١- للبائع - إذا كان الثمن مؤجلاً أو مقسَّطاً- أن يشترط تعليق نقل الملكية للمشتري حتى يؤدي جميع الثمن ولو سُلّم المبيع. ٢- إذا استوفى البائع الثمن عُدّت ملكية المشتري مستندةً إلى وقت انعقاد البيع. لذلك فان الالتزام بنقل ملكية المبيع: يرتب عقد البيع على عاتق البائع التزاماً بنقل ملكية المبيع إلى المشتري، ويختلف هذا الالتزام بحسب المبيع، المبيع منقولا معينا بالذات؛ أما إذا كان المبيع منقولا معينا بالنوع؛ فإن تنفيذ التزام البائع بنقل الملكية يُعلق على قيام البائع بإفراز المبيع، فإن الالتزام بنقل الملكية لا يتحقق إلا بتسجيل عقد البيع. الالتزام بتسليم المبيع: يترتب هذا الالتزام بمجرد العقد - ولو لم ينص عليه فيه - فهذا الالتزام من مقتضيات عقد البيع، فلا فائدة من التزام البائع بنقل ملكية المبيع إلى المشتري إذا لم يتضمن هذا النقل تسليم المبيع حتى يتمكن المشتري من حيازته والانتفاع به، أما عدم تنفيذ هذا الالتزام فيؤثر سلبًا على المشتري خاصة في بيع المنقول المعين بالذات؛ لأنه إذا لم ينفّذ البائع التزامه بتسليم المبيع للمشتري وقام ببيعه مرة أخرى وتسليمه للمشتري الثاني، إعمالا لقاعدة الحيازة في المنقول بحسن نية سند الملكية. وقد نصت المادة الحادية والعشرون بعد الثلاثمائة من نظام المعاملات المدنية السعودي على: ١- يلتزم البائع بتسليم المبيع إلى المشتري بالحال التي كان عليها وقت البيع، وتكون نفقات تسليم المبيع على البائع، ٢- يلتزم البائع بتسليم المبيع مجرَّداً من كل حق للغير لا يعلمه المشتري. وعليه يلتزم البائع بتسليم المبيع مجرداً من كل حق، وأن يقوم بما هو ضروري من جانبه لنقل الملكية إليه". لذلك كان الأحرى أن يكون التزاماً على البائع فضلاً عن كونه مالكاً الالتزام بضمان التعرض والاستحقاق: بمقتضى هذا الضمان يلتزم البائع الامتناع عن كل ما من شأنه حرمان المشتري من كل -أو بعض- سلطاته على المبيع، فهو من ناحية يلتزم بعدم التعرض شخصيا للمشتري؛ الالتزام بضمان العيوب الخفية: يلتزم البائع - فضلا عن ضمانه للمشتري حيازة المبيع حيازة هادئة- أن يضمن له حيازة نافعة، ويلتزم المشتري بعدة التزامات؛ تعد المقابل لما يقع على عاتق البائع من التزامات، وتتمثل هذه الالتزامات في: الالتزام بالوفاء بالثمن، والالتزام بدفع نفقات البيع وتكاليف المبيع، وكذا الالتزام بتسلم المبيع، الالتزام بالوفاء بالثمن: يعد الالتزام بالوفاء بالثمن الالتزام الأساسي الذي يقع على المشتري، الالتزام بدفع نفقات البيع وتكاليف المبيع: إذا لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بأن نفقات عقد البيع تقع على البائع، فإذا قام المشتري بدفع هذه النفقات فلا يكون له الرجوع بها على البائع، أما إذا قام البائع بدفع بعض هذه النفقات أو كلها فإنه يرجع بما دفعه منها على المشتري باعتباره من ملحقات الثمن، ويكون له في سبيل استيفائه نفس الضمانات التي له عند الرجوع بالثمن. وتشمل نفقات عقد البيع نفقات تحريره، الالتزام بتسلم المبيع: يتم تنفيذ التزام المشتري بتسلم المبيع بأن يستولي على المبيع استيلاء فعليا ، ويشمل الالتزام بالتسليم قيام المشتري ببعض الأعمال التي تقع على عاتقه لتمكين البائع من تنفيذ التزامه بالتسليم، فهو إن لم يقم بتلك الأعمال فإنه يحول دون قيام البائع بتنفيذ التزامه بالتسليم، ويكون من المستحيل على البائع أن يقوم بتسليم المبيع، وتتجسد هذه الالتزامات في: الالتزام بنقل ملكية المبيع إلى المشتري وبتسليمه له، والالتزام بضمان التعرض والاستحقاق، وكذا الالتزام بضمان تنص المادة الثامنة عشرة بعد الثلاثمائة من نظام المعاملات المدنية ١- تنتقل ملكية المبيع إلى المشتري بانعقاد البيع، و(السابعة والخمسين بعد الستمائة) من هذا نظام المعاملات المدنية بمعنى ان تنتقل ملكية المبيع للمشتري بمجرد البيع مالم يقضي القانون أو الاتفاق بغير ذلك لإن الالتزام بنقل الملكية: هو الالتزام الرئيسي الذي يقع على عاتق البائع للمشتري، وهناك من يقول إن العقد بحد ذاته ينقل الملكية، وهذا الالتزام قد يتراخى إلى وقت لاحق من إبرام العقد ، اتفاقا: قد يتفق المتعاقدين على تأخير نقل الملكية إلى وقت لاحق مع وجود لالتزام بين الطرفين، قانوناً: قد يفرض القانون أحيانا إجراءات معينة لا تنتقل معها الملكية إلا بعد القيام بهذه الإجراءات، كما هو الحال في نقل ملكية عقار فلا تنتقل إلا بعد التسجيل في السجل العقاري. ما مدى أحقية البائع بالاحتفاظ بملكية المبيع؟ يحق للبائع -إذا كان البيع مؤجلاً أو مقسطا- أن يشترط عدم نقل ملكية المبيع إلى المشتري حتى يستوفي كامل الثمن، إعمالاً للقواعد العامة للعقد. * وينتج عن الالتزام بنقل الملكية التزامات أخرى تقع على عاتق البائع (التزامات تبعية) وهي شقين: ١. الالتزامات الإيجابية: أن يقوم البائع بكل الأعمال المتوجبة عليه من أجل نقل الملكية، مثل: الالتزام بتقديم الصكوك لنقل ملكية عقار، ٢. الالتزامات والأعمال السلبية: وهو أن يكف البائع عن كل شيء من شأنه أن يعرقل ويمنع نقل الملكية للمشتري، أ- نقل ملكية شيء محدد أو معين بالذات: ففي المنقول تنتقل الملكية فورا فور إبرام العقد ، لا تنتقل الملكية إلا بعد إبرام القيام بالإجراءات القانونية المستوجبة: كالتسجيل في السجل العقاري. - شروط نقل ملكية شيء معين بالذات: ٣. ألا يعلق القانون أو الاتفاق نقل الملكية على شرط واقف، مثل أن يكون بالاتفاق والقانون ولا تنتقل ملكية العقار إلا بعد التسجيل،

الفصل الثاني
آثار عقد البيع
يرتب عقد البيع آثارا على عاتق البائع وأخرى على عاتق المشتري: دون حاجة إلى اتفاق نوجزها فيما يلي:
أولًا: التزامات المشتري:
ورد من ضمن احكام نظام المعاملات المدنية السعودي نص المادة الثامنة
عشرة بعد الثلاثمائة:
١- تنتقل ملكية المبيع إلى المشتري بانعقاد البيع، وذلك دون إخلال بأحكام المواد (الخامسة والخمسين بعد الستمائة) و(السادسة والخمسين بعد الستمائة)
و(السابعة والخمسين بعد الستمائة) من هذا نظام المعاملات المدنية السعودي.
٢- لا يمنع من انتقال الملكية كون البيع تمَّ جُزافاً ولو كان تعيين الثمن فيه يتوقف على تقدير المبيع.
والمادة التاسعة عشرة بعد الثلاثمائة:
يلتزم البائع بأن يقوم بما هو ضروريٌ من جانبه لنقل ملكية المبيع للمشتري وأن يمتنع عن أي عمل من شأنه جعل نقل الملكية مستحيلاً أو عسيراً.
والمادة العشرون بعد الثلاثمائة:
١- للبائع - إذا كان الثمن مؤجلاً أو مقسَّطاً- أن يشترط تعليق نقل الملكية للمشتري حتى يؤدي جميع الثمن ولو سُلّم المبيع.
٢- إذا استوفى البائع الثمن عُدّت ملكية المشتري مستندةً إلى وقت انعقاد البيع.
لذلك فان الالتزام بنقل ملكية المبيع: يرتب عقد البيع على عاتق البائع التزاماً بنقل ملكية المبيع إلى المشتري، ويختلف هذا الالتزام بحسب المبيع، فإذا كان الفصل الثاني
آثار عقد البيع
المبيع منقولا معينا بالذات؛ فإن الالتزام بنقل الملكية ينفذ فورًا، وبمجرد انعتد العقد وبقوة القانون، أما إذا كان المبيع منقولا معينا بالنوع؛ فإن تنفيذ التزام البائع بنقل الملكية يُعلق على قيام البائع بإفراز المبيع، وإذا كان المبيع واردا على عقار؛ فإن الالتزام بنقل الملكية لا يتحقق إلا بتسجيل عقد البيع. (١)
الالتزام بتسليم المبيع: يترتب هذا الالتزام بمجرد العقد - ولو لم ينص عليه فيه - فهذا الالتزام من مقتضيات عقد البيع، فلا فائدة من التزام البائع بنقل ملكية المبيع إلى المشتري إذا لم يتضمن هذا النقل تسليم المبيع حتى يتمكن المشتري من حيازته والانتفاع به، أما عدم تنفيذ هذا الالتزام فيؤثر سلبًا على المشتري خاصة في بيع المنقول المعين بالذات؛ لأنه إذا لم ينفّذ البائع التزامه بتسليم المبيع للمشتري وقام ببيعه مرة أخرى وتسليمه للمشتري الثاني، فضّل الثاني على المشتري الأول رغم انتقال الملكية إليه بمجرد العقد؛ إعمالا لقاعدة الحيازة في المنقول بحسن نية سند الملكية. وقد نصت المادة الحادية والعشرون بعد الثلاثمائة من نظام المعاملات المدنية السعودي على:
١- يلتزم البائع بتسليم المبيع إلى المشتري بالحال التي كان عليها وقت البيع، وتكون نفقات تسليم المبيع على البائع، وذلك كله ما لم يتفق على خلافه.
٢- يلتزم البائع بتسليم المبيع مجرَّداً من كل حق للغير لا يعلمه المشتري. (٢)
وعليه يلتزم البائع بتسليم المبيع مجرداً من كل حق، وأن يقوم بما هو ضروري من جانبه لنقل الملكية إليه". ويجدر القول إن من شروط المبيع أن يكون مقدوراً على تسليمه، لذلك كان الأحرى أن يكون التزاماً على البائع فضلاً عن كونه مالكاً
له قبل العقد.الفصل الثاني
آثار عقد البيع
الالتزام بضمان التعرض والاستحقاق: بمقتضى هذا الضمان يلتزم البائع الامتناع عن كل ما من شأنه حرمان المشتري من كل -أو بعض- سلطاته على المبيع، أو حرمانه من الانتفاع به انتفاعا هادئا، ويجب عليه أيضا دفع تعرض الغير للمشتري، ويعد هذا الالتزام بالضمان في الواقع التزاما مزدوجا ، فهو من ناحية يلتزم بعدم التعرض شخصيا للمشتري؛ سواء في ملكيته أو في حيازته للمبيع، ومن ناحية أخرى يلتزم البائع بضمان تعرض الغير للمشتري؛ أي: ضمان التعرض الصادر من أجنبي عن العقد يدّعي بحق على المبيع يهدد المشتري في ملكيته أو يعكر حيازته.
الالتزام بضمان العيوب الخفية: يلتزم البائع - فضلا عن ضمانه للمشتري حيازة المبيع حيازة هادئة- أن يضمن له حيازة نافعة، وهذا يقتضي أن يكون المبيع خاليا من العيوب التي تنقص من قيمته أو من نفعه، إذ يتقرر التزام البائع بضمان العيوب الخفية؛ لأن المشتري نظر عند تحديد الثمن إلى الفائدة المرجوة من المبيع، فإذا كان في المبيع عيب ينقص من مقدار هذه الفائدة، لم يحقق المشتري مقصده من هذا الشراء.
والعيب الخفي الذي يضمنه البائع هو الآفة الطارئة التي تخلو منها الفطرة السليمة للمبيع (كالسوس في الخشب، أو الضعف في الأساس الذي يهدد البناء القائم).
ثانيا: التزامات المشتري:
ويلتزم المشتري بعدة التزامات؛ تعد المقابل لما يقع على عاتق البائع من التزامات، وتتمثل هذه الالتزامات في: الالتزام بالوفاء بالثمن، والالتزام بدفع نفقات البيع وتكاليف المبيع، وكذا الالتزام بتسلم المبيع، ونفصل هذه الالتزامات فيما يلي:
الفصل الثاني
آثار عقد البيع
الالتزام بالوفاء بالثمن: يعد الالتزام بالوفاء بالثمن الالتزام الأساسي الذي يقع على المشتري، إذ يلتزم بدفع الثمن المتفق عليه في العقد -أو ذلك الذي تم تحديده فيما بعد- وفقا لأسس التقدير الموضوعية المتفق عليها في العقد، وقد يتفق الطرفان على أن يدفع الثمن مقسطا على عدة أقساط أو جملة واحدة، وقد يكون الثمن مرتبا لمدى الحياة.
الالتزام بدفع نفقات البيع وتكاليف المبيع: إذا لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بأن نفقات عقد البيع تقع على البائع، فإن هذه النفقات تقع على المشتري، فإذا قام المشتري بدفع هذه النفقات فلا يكون له الرجوع بها على البائع، أما إذا قام البائع بدفع بعض هذه النفقات أو كلها فإنه يرجع بما دفعه منها على المشتري باعتباره من ملحقات الثمن، ويكون له في سبيل استيفائه نفس الضمانات التي له عند الرجوع بالثمن.
وتشمل نفقات عقد البيع نفقات تحريره، كأتعاب الموثق الذي يحرره، ومصاريف استخراج الشهادات العقارية، وكذا رسوم التصديق على التوقيعات ورسوم التسجيل إذا كان المبيع عقارا.
الالتزام بتسلم المبيع: يتم تنفيذ التزام المشتري بتسلم المبيع بأن يستولي على المبيع استيلاء فعليا ، ويشمل الالتزام بالتسليم قيام المشتري ببعض الأعمال التي تقع على عاتقه لتمكين البائع من تنفيذ التزامه بالتسليم، فهو إن لم يقم بتلك الأعمال فإنه يحول دون قيام البائع بتنفيذ التزامه بالتسليم، ويكون من المستحيل على البائع أن يقوم بتسليم المبيع، فالتسليم لا بد أن يسبق التسلم.
ونعرض لهذه الالتزامات على التفصيل التالي.
الفصل الثاني
آثار عقد البيع
المبحث الأول
التزامات البائع
وتتجسد هذه الالتزامات في: الالتزام بنقل ملكية المبيع إلى المشتري وبتسليمه له، والالتزام بضمان التعرض والاستحقاق، وكذا الالتزام بضمان
العيوب الخفية.
المطلب الأول
الالتزام بنقل الملكية
تنص المادة الثامنة عشرة بعد الثلاثمائة من نظام المعاملات المدنية
السعودي على:
١- تنتقل ملكية المبيع إلى المشتري بانعقاد البيع، وذلك دون إخلال بأحكام المواد (الخامسة والخمسين بعد الستمائة) و(السادسة والخمسين بعد الستمائة)
و(السابعة والخمسين بعد الستمائة) من هذا نظام المعاملات المدنية
السعودي...
"(١). بمعنى ان تنتقل ملكية المبيع للمشتري بمجرد البيع
مالم يقضي القانون أو الاتفاق بغير ذلك لإن الالتزام بنقل الملكية: هو الالتزام الرئيسي الذي يقع على عاتق البائع للمشتري، وهذه الملكية أما أن تنتقل مباشرة عند إبرام العقد، وإما أن تتراخى إلى وقت لاحق. وهناك من يقول إن العقد بحد ذاته ينقل الملكية، ولكن الرأي الراجح: هو أن العقد يرتب التزام بنقل الملكية وهذا الالتزام إما أن ينفذ مباشرة بعد إبرام العقد - وهذا يقع غالباً في البيوع الجاهزة- كأن يشتري فلان سيارة؛ يدفع الثمن فينشي التزاماً على عاتق المتعاقدين وينفذ مباشرة، أو أن العقد قد رتب التزاما ، وهذا الالتزام قد يتراخى إلى وقت لاحق من إبرام العقد ، وهذا العقد المتراخي إما أن يكون اتفاقاً، أو أن يكون بموجب القانون.
ن ٣٣٥
الفصل الثاني
آثار عقد البيع
اتفاقا: قد يتفق المتعاقدين على تأخير نقل الملكية إلى وقت لاحق مع وجود لالتزام بين الطرفين، ومثاله: شراء سيارة يشترط البائع فيه ألا يتم نقل الملكية إلا بعد دفع الأقساط جميعها.
قانوناً: قد يفرض القانون أحيانا إجراءات معينة لا تنتقل معها الملكية إلا بعد القيام بهذه الإجراءات، كما هو الحال في نقل ملكية عقار فلا تنتقل إلا بعد التسجيل في السجل العقاري.
ما مدى أحقية البائع بالاحتفاظ بملكية المبيع؟ يحق للبائع -إذا كان البيع مؤجلاً أو مقسطا- أن يشترط عدم نقل ملكية المبيع إلى المشتري حتى يستوفي كامل الثمن، ولو قام بتسليم المبيع له.
مع ملاحظة أن ثمة فرق بين البيع المؤجل والبيع بالتقسيط، فالبيع المؤجل:
إذا فشل المشتري في الوقت المحدد بدفع الثمن؛ لم يكن أمام البائع سوى فسخ العقد، أما البيع بالتقسيط: فثمة خياران للبائع؛ أحدها: المطالبة بدفع التقسيط، والآخر: فسخ العقد عند تعذر أداء التقسيط.
وعليه فإذا تعذر على المشتري مواصلة الأقساط أو أداء الثمن في البيع المؤجل، فللبائع ما يلي:
١. طلب فسخ العقد لعدم الوفاء بالثمن.
٢. إذا كان المشتري قد دفع بعضا دون بعض، فللبائع رد بعض ما قبض لإحداث الفسخ.
٣. يحق للمشتري أن يشترط عدم استرجاع ما دفع من أقساط وذلك لسببين أ- أن ما تم دفعه من المشتري يُعد مقابلاً لانتفاعه بالعين التي سلمت له.
ب- أن ما تم دفعه شرط جزائي عليه؛ إعمالاً للقواعد العامة للعقد.
الفصل الثاني
آثار عقد البيع

• وينتج عن الالتزام بنقل الملكية التزامات أخرى تقع على عاتق البائع (التزامات تبعية) وهي شقين:
  ١. الالتزامات الإيجابية: أن يقوم البائع بكل الأعمال المتوجبة عليه من أجل نقل الملكية، مثل: الالتزام بتقديم الصكوك لنقل ملكية عقار، فهذا التزام إيجابي.
  ٢. الالتزامات والأعمال السلبية: وهو أن يكف البائع عن كل شيء من شأنه أن يعرقل ويمنع نقل الملكية للمشتري، مثل: في حال إذا باع شخص شيئا ولازال مسجلا باسمه في السجل العقاري؛ فعليه أن يمتنع ولا يقوم ببيعه لشخص آخر.
  نقل الملكية حسب الأشياء:
  أ- نقل ملكية شيء محدد أو معين بالذات:
  هو إما أن يكون عقاراً أو منقولًا ، ففي المنقول تنتقل الملكية فورا فور إبرام العقد ، إذا لم يوجد شروط في العقد تؤخر ذلك. أما إذا كان محل العقد عقارًا:
  لا تنتقل الملكية إلا بعد إبرام القيام بالإجراءات القانونية المستوجبة: كالتسجيل في السجل العقاري.

• شروط نقل ملكية شيء معين بالذات:
  ١. أن يكون الشيء موجودًا ، أو قابلًا للوجود في المستقبل -أي: ممكن الوجود وليس محتملًا- فتنتقل ملكيته عند وجود الشيء.
  ٢. أن يكون الشيء مملوكًا للبائع: فلكي يتمكن البائع من نقل الملكية يجب أن يكون مالكاً للشيء عند إبرام العقد - فاقد الشيء لا يعطيه- وإذا باع شيئًا لا يملكه - ويسمى بيع ملك الغير- يكون معطوفاً على إجازة المالك.
  ٣. ألا يعلق القانون أو الاتفاق نقل الملكية على شرط واقف، مثل أن يكون بالاتفاق والقانون ولا تنتقل ملكية العقار إلا بعد التسجيل، فهما معلقان سواء بالقانون أو الاتفاق.