لخّصلي

يعتبر عقد الكراء من العقود الزمنية التي يلعب فيها عامل الزمن دورا مهما، فمنذ القدم عرف عقد الكراء أهمية كبيرة على المستوى الاقتصادي والمستوى الاجتماعي والقانوني،
وحق الكراء من أهم العناصر المعنوية المكونة الأصل التجاري وهو عنصر يشكل دعامة أساسية لاستقرار واستمرار الأصل التجاري كمقاولة تجارية وصناعية وحرفية وكمشروع اقتصادي يساهم في النماء الاقتصادي، والمنظم وفقا الأحكام العامة أي قانون الالتزامات والعقود، وأيضا بعض القوانين الخاصة مثل قانون 12-67 المتعلق بتنظيم العلاقة التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكنى أو الاستعمال المهني، التعريف بالموضوع : إذ بالرجوع إلى قانون الالتزامات والعقود نجد الفصل 627 عرف عقد الكراء أنه "عقد بمقتضاه يمنح أحد طرفيه الآخر منفعة منقولل أو عقار خلال مدة معينة في مقابل أجرة محددة يلتزم الطرف الآخر بدفعها له". ومن خلال تعريف الفصل أعلاه لعقد الكراء يمكن استنتاج مجموعة من الخصائص وهي: كما يلتزم المكتري بأداء الوجيبة الكرائية، - عقد الكراء عقد منفعة: ذلك أن هذا العقد يرد على منفعة شيء منقول أو عقار وهو لا يرتب إلا حقا شخصيا لفائدة المكتري. - عقد الكراء عقد شخصي: لكونه لا ينشأ لصالح المكتري في اتجاه المكري سوى حقا شخصيا لا يتخول للعموم. هذا بخلاف الحق العيني الذي يمكن صاحبه من سلطة استئثار الشيء في مواجهة الكافة. وبمعنى أدق أن المكتري لا يمكن أن يمارس حق الشفعة أو كراء ما بحوزته من عقار أو منقول للغير. - عقد الكراء من العقود الزمنية: لأن الانتفاع من العين المكتراة مرتبط بعنصر الزمن الذي يربط العلاقة بين المكري والمكتري، على انه إذ كان العقد باطلا أو بطل فإن المكتري يستحق تعويضا وليس أجرة ما دامت المنفعة التي حصلت قبل الإبطال أو البطلان لا ترجع إلى الوراء. بعد إعطائنا تعريفا لموضوع الكراء التجاري لابد لنا للتطرق لصيرورة هذا الأخير منذ أن كان منظما بموجب قانون الإلتزامات والعقود إلى حين صدور قانون خاص منظم له التطور التاريخي :

بعد ذلك جاء ظهير يناير 1948 الذي ألغى ظهير 21 مارس 1930 الذي جاء لضبط العلاقات بين المكتري والمكري الذي أعاد نفس أفكار والتوجهات التي تضمنها القانون السابق مع إضافة بعض المقتضيات الجديدة التي تهدف أساسا إلى توسيع نطاق تطبيق الحكاية القانونية، وقد اهتم كذلك بتنظيم موضوع تجديد عقود كراء العقارات |أو المحلات المستعملة للتجارة والصناعة والحرف. كما تضمن بعض الأحكام التي ترمي إلى توسيع ميدان تطبيقه وإلى حماية المكتري بوجه عام. ثم بعد ذلك جاء ظهير 24 ماي 1955 ليضمن هو الآخر نوعا من الاستقرار في المجال التجاري، وإيجاد نوع من التوازن بين الملكيتين العقارية والتجارية من خلال نص على حق المكتري في تجديد الكراء والتعويض عن إنهاء العقد كقاعدة عامة. كما يعتبر هذا الظهير إطار قانوني يروم إلى ضمان استقرار مشاريع التجار في المحلات التي يكترونها، ناتجة عن تعقد المساطر وتزايد الشكايات وعدم وجود التوازن بين طرفي العلاقة الكرائية، بحيث عمل على نسخ فصول ظهير 24 ماي 1955 بحيث أتى هذا القانون بحلة جديدة من حيث الشكل والمضمون بحيث عمل من خلال القانون 16-49 على تبسيط وتوضيح العلاقات الكرائية بين المكري والمكتري في الباب المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للإستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي مع سنه لقواعد متماسكة و اكثر بساطة على خلاف التعقيد الوارد في الظهير. بعد تطرقنا للتطور التاريخي لموضوع الكراء التجاري يتضح أن لهذا الموضوع أهمية قصوى. أهمية الموضوع : لموضوع العمل القضائي في الكراء التجاري أهمية بالغة سواء على المستويين النظري والعملي. - الأهمية النظرية: تتمثل في كون القانون 16-49 يعتبر الإطار القانوني للكراء التجاري بحيث يروم إلى ضمان استقرار مشاريع التجار في المحلات التي يكترونها والذي يستمد منه القضاء مرجعيته في إصدار الأحكام والقرارات، وذلك من أجل الحد من تضارب العمل القضائي وتوفير المن القانوني والتعاقدي للأطراف. تحديد الموضوع : وسنقتصر في هذه الحالة على بيان الاتجاهات العامة التي سادت الفقه في هذا الخصوص والتي انقسمت إلى نظريتين: الأولى النظرية الشكلية: أنصار هذه النظرية يعتبرون أن العمل القضائي هو الذي يصدر من السلطة القضائية أي المحاكم بوصفها سلطة متميزة عن سلطات الدولة. وطبقا لما تضمنه المادة 364 من قانون م. ج حيث جاء فيها: "يقصد بمصطلح مقرر في مفهوم هذا القانون كل حكم أو قرار أو أوامر صادرة عن هيئة قضائية. فالعمل القضائي هو كل حكم أو قرار صادر عن حكم يفصل في نزاع قائم معروض أمامه". بالإضافة إلى هذا نشير إلى الدور الاقتصادي الذي يلعبه العمل القضائي في الكراء التجاري عن طريق تحريك عجلة الاقتصاد الوطني. والذي يشكل العمود الفقري للتاجر عندما يفقد هذا الأصل، إشكالية الموضوع : ولمعالجة موضوع العمل القضائي في الكراء التجاري نجده يثير مجموعة من الصعوبات والإشكالات هي تعبير عن ضرورة البحث والدراسة بشكل معمق وتبيانها ما أمكن،

يعتبر عقد الكراء من العقود الزمنية التي يلعب فيها عامل الزمن دورا مهما، فمنذ القدم عرف عقد الكراء أهمية كبيرة على المستوى الاقتصادي والمستوى الاجتماعي والقانوني، باعتباره العقد الذي كان يمثل الحيز الكبير من تفكير الإنسان والذي لا زال في 655الوقت الراهن يعتبر جوهر اهتمامه.

وحق الكراء من أهم العناصر المعنوية المكونة الأصل التجاري وهو عنصر يشكل دعامة أساسية لاستقرار واستمرار الأصل التجاري كمقاولة تجارية وصناعية وحرفية وكمشروع اقتصادي يساهم في النماء الاقتصادي، وهو من أهم العقود الواردة على الأصل التجاري الذي يختلف عن الكراء المدني، والمنظم وفقا الأحكام العامة أي قانون الالتزامات والعقود، وأيضا بعض القوانين الخاصة مثل قانون 12-67 المتعلق بتنظيم العلاقة التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكنى أو الاستعمال المهني، أما النوع الثاني فهو الكراء التجاري وهو موضوع دراستنا مما يحمل من أهمية بالغة في ميدان التجارة، وأيضا دراسته تعتبر صعبة ومعقدة فالقانون الذي كان ينظم الكراء التجاري يرجع إلى عهد الحماية "قانون 24 ماي 1955" حيث كان يثير مجوعة من الصعوبات ناتجة عن تعقد المساطر وعدم وجود توازن بين أطراف العلاقة الكرائية.
إذ أن الكراء التجاري بعد رقوده تحت قبة البرلمان أزيد من 8 سنوات عجاف من حصيلة المؤسسة التشريعية تم الإفراج والمصادقة على قانون 16-49 المتعلق بكراء العقارات والمحلات المخصصة للإستعمال التجاري والصناعي والحرفي، المنشور بالجريدة الرسمية بتاريخ 11 غشت 2016 والذي قدم للمناقشة منذ 25 مارس 2008، ليدخل حيز التنفيذ بعد انصرام 6 أشهر من تاريخ نشره بتاريخ 12/02/2017.
وهذا ما يدفعنا الى ضرورة التعريف بموضوع الكراء التجاري
التعريف بالموضوع :
يلاحظ أن قانون 16-49 لم يعرف لنا عقد الكراء، إذ بالرجوع إلى قانون الالتزامات والعقود نجد الفصل 627 عرف عقد الكراء أنه "عقد بمقتضاه يمنح أحد طرفيه الآخر منفعة منقولل أو عقار خلال مدة معينة في مقابل أجرة محددة يلتزم الطرف الآخر بدفعها له".
ومن خلال تعريف الفصل أعلاه لعقد الكراء يمكن استنتاج مجموعة من الخصائص وهي:

• عقد الكراء عقد ملزم للجانبين: لأن المكري يلتزم بتمكين المكتري من المحل المكترى والمرافق التابعة له، وكذا التجهيزات المذكورة في العقد... كما يلتزم المكتري بأداء الوجيبة الكرائية، والمحافظة على المحل المكترى بالإضافة إلى باقي الالتزامات الملقاة على عاتق الطرفين أو أحد أطراف العقد.


• عقد الكراء عقد منفعة: ذلك أن هذا العقد يرد على منفعة شيء منقول أو عقار وهو لا يرتب إلا حقا شخصيا لفائدة المكتري. ومؤادات الانتفاع المؤقت تستوجب رد الشيء في حالته عند الانتهاء الكراء فلا حق له في تغيير أو الانقاص من مزاياه.


• عقد الكراء عقد شخصي: لكونه لا ينشأ لصالح المكتري في اتجاه المكري سوى حقا شخصيا لا يتخول للعموم. هذا بخلاف الحق العيني الذي يمكن صاحبه من سلطة استئثار الشيء في مواجهة الكافة. وبمعنى أدق أن المكتري لا يمكن أن يمارس حق الشفعة أو كراء ما بحوزته من عقار أو منقول للغير.


• عقد الكراء من العقود الزمنية: لأن الانتفاع من العين المكتراة مرتبط بعنصر الزمن الذي يربط العلاقة بين المكري والمكتري، فلا إلتزام بدونه لكون الأداء يقدر بحسب المدة التي يستغرقها العقد، على انه إذ كان العقد باطلا أو بطل فإن المكتري يستحق تعويضا وليس أجرة ما دامت المنفعة التي حصلت قبل الإبطال أو البطلان لا ترجع إلى الوراء.


• عقد الكراء من العقود المحددة المدة أو من العقود المستمرة: يتوقف الأمر هذا على ما انتهت إليه اتفاقيات الأطراف، كأن يكون العقد خلال مدة زمنية معينة يتحمل فيها الطرفان التزامات متقابلة.
  بعد إعطائنا تعريفا لموضوع الكراء التجاري لابد لنا للتطرق لصيرورة هذا الأخير منذ أن كان منظما بموجب قانون الإلتزامات والعقود إلى حين صدور قانون خاص منظم له
  التطور التاريخي :
  عرف القانون المغربي المتعلق بالأكرية المحلات التجارية والصناعية والحرفية تطورا تاريخيا مهما حيث كان يخضع للفقه الإسلامي والأعراف، وخضع أيضا الكراء التجاري لقانون الالتزامات والعقود قبل أن يدخل المشرع المغربي سنة 1928 لتنظيمه.
  هكذا فقد كان أول ظهير نظم كراء المحلات التجارية أو الصناعية والحرفية هو ظهير 21 مارس 1930 والذي كان القصد منه حماية التجار الفرنسيين المقيمين بالمغرب من تعسف الملاك في إفراغهم، وهو أول قانون أقر أحقية المكتري في التعويض في حالة رفض التجديد.
  
  بعد ذلك جاء ظهير يناير 1948 الذي ألغى ظهير 21 مارس 1930 الذي جاء لضبط العلاقات بين المكتري والمكري الذي أعاد نفس أفكار والتوجهات التي تضمنها القانون السابق مع إضافة بعض المقتضيات الجديدة التي تهدف أساسا إلى توسيع نطاق تطبيق الحكاية القانونية، وقد اهتم كذلك بتنظيم موضوع تجديد عقود كراء العقارات |أو المحلات المستعملة للتجارة والصناعة والحرف.
  كما تضمن بعض الأحكام التي ترمي إلى توسيع ميدان تطبيقه وإلى حماية المكتري بوجه عام.
  ثم بعد ذلك جاء ظهير 24 ماي 1955 ليضمن هو الآخر نوعا من الاستقرار في المجال التجاري، وإيجاد نوع من التوازن بين الملكيتين العقارية والتجارية من خلال نص على حق المكتري في تجديد الكراء والتعويض عن إنهاء العقد كقاعدة عامة.
  كما يعتبر هذا الظهير إطار قانوني يروم إلى ضمان استقرار مشاريع التجار في المحلات التي يكترونها، وعدم استمرار إخضاعهم لمنطق عقد الكراء المدني الذي يجعل المكتري تحت رحمة المكري.
  وبما أن لمجال الكراء المحلات المخصصة للإستعمال التجاري والصناعي والحرفي أهمية خاصة ولأنه يثير العديد من الصعوبات والتي هي في حقيقة الأمر، ناتجة عن تعقد المساطر وتزايد الشكايات وعدم وجود التوازن بين طرفي العلاقة الكرائية، فضلا عن إشكالات أخرى متعلقة بالإخلال بالتزامات تعاقدية، ولهذه الغاية صدر بالجريدة الرسمية للمملكة المغربية بتاريخ 11 غشت 2016 والذي دخل حيز التنفيذ بتاريخ 12 فبراير 2017 قانون 16-49 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للإستعمال التجاري أو الصناعي او الحرفي، بحيث عمل على نسخ فصول ظهير 24 ماي 1955 بحيث أتى هذا القانون بحلة جديدة من حيث الشكل والمضمون بحيث عمل من خلال القانون 16-49 على تبسيط وتوضيح العلاقات الكرائية بين المكري والمكتري في الباب المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للإستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي مع سنه لقواعد متماسكة و اكثر بساطة على خلاف التعقيد الوارد في الظهير.
  بعد تطرقنا للتطور التاريخي لموضوع الكراء التجاري يتضح أن لهذا الموضوع أهمية قصوى.
  أهمية الموضوع :
  لموضوع العمل القضائي في الكراء التجاري أهمية بالغة سواء على المستويين النظري والعملي.


• الأهمية النظرية: تتمثل في كون القانون 16-49 يعتبر الإطار القانوني للكراء التجاري بحيث يروم إلى ضمان استقرار مشاريع التجار في المحلات التي يكترونها والذي يستمد منه القضاء مرجعيته في إصدار الأحكام والقرارات، وذلك من أجل الحد من تضارب العمل القضائي وتوفير المن القانوني والتعاقدي للأطراف.
  وحتى تكتمل الأهمية النظرية في الموضوع لا بد من الأهمية العملية.


• الأهمية العملية: التي تكمن في الدور الذي يلعبه القضاء في تفعيل القانون وتحقيق الأمن القانوني والقضائي بين طرفي العلاقة الكرائية من خلال خلق توازن بينهما. إضافة إلى الدور الذي يلعبه العمل القضائي في الكراء التجاري عن طريق عجلة الاقتصاد الوطني.
  تحديد الموضوع :
  إن القضاء المغربي متجدر في التاريخ وكان ولا يزال يزخر بمجموعة من الكفاءات وذلك لأن اللجوء إلى القضاء يعتبر أفضل مناسبة لتفسير وتأويل القاعدة القانونية وتكييف استعمالها مع مستجدات الواقع، إذ أن تحديد معالم العمل القضائي أمر ذي أهمية لكل باحث في قرينة الحقيقة القضائية. وسنقتصر في هذه الحالة على بيان الاتجاهات العامة التي سادت الفقه في هذا الخصوص والتي انقسمت إلى نظريتين:
  الأولى النظرية الشكلية: أنصار هذه النظرية يعتبرون أن العمل القضائي هو الذي يصدر من السلطة القضائية أي المحاكم بوصفها سلطة متميزة عن سلطات الدولة.
  الثانية أصحاب النظرية الموضوعية: فنظريتهم تبرز في اتجاهين أساسيين والذي يقوم أولهما على أن العمل القضائي هو الذي ينهي نزاعا قائما.
  واتجاه ثاني: يقوم بتحليل مبني أ العمل القضائي يتكون من ثلاثة عناصر وهي الإدعاء وتقرير الحقوق ثم توجيه الخطاب أو إصدار القرار، عموما فكلما كان الحكم أو القرار فاصلا في مسألة معروضة على القضاء ويتناول بالتحديد مراكز قانونية متعارضة ويحسم النزاع كان عملا قضائيا.
  وطبقا لما تضمنه المادة 364 من قانون م.ج حيث جاء فيها: "يقصد بمصطلح مقرر في مفهوم هذا القانون كل حكم أو قرار أو أوامر صادرة عن هيئة قضائية. فالعمل القضائي هو كل حكم أو قرار صادر عن حكم يفصل في نزاع قائم معروض أمامه".
  بالإضافة إلى هذا نشير إلى الدور الاقتصادي الذي يلعبه العمل القضائي في الكراء التجاري عن طريق تحريك عجلة الاقتصاد الوطني.
  ولعل أبرز ميدان يتمثل فيه العمل القضائي هو النزاعات المتعلقة بالكراء التجاري، وذلك للحساسية التي تطبع طرفي هذه العلاقة وارتباطه بشريعة اجتماعية واسعة، سواء تعلق الأمر بالإتزامات المرتبطة بالأصل التجاري، والذي يشكل العمود الفقري للتاجر عندما يفقد هذا الأصل، أو لمكتري المحل التجاري، ولما يمكن أن تحدثه المطالب بالإفراغ من المحلات المذكورة من ردود فعل اجتماعي تعرض على القضاء، والذي يكون ملزما بتكييف الواقع بالقانون والمزج بين ما هو القانوني وما هو اجتماعي ليقرر بالتالي إما الإستجابة لطلب الإفراغ أو رفضه.
  ومن هنا نصل الي ضرورة طرح الإشكالات التي يثيرها موضوع الكراء التجاري
  إشكالية الموضوع :
  ولمعالجة موضوع العمل القضائي في الكراء التجاري نجده يثير مجموعة من الصعوبات والإشكالات هي تعبير عن ضرورة البحث والدراسة بشكل معمق وتبيانها ما أمكن، ومن هذه الإشكالات:
  ما هو الدور الذي يلعبه الإجتهاد القضائي في سد النقص وتقويم الخلل الذي يعتري بعض نصوص قوانين الكراء التجاري؟
  وما هي القواعد الخاصة لتطبيق قانون 49.16 على العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الحرفي أو الصناعي؟