لخّصلي

تقرير تقييم
" بـــــرج نـمـــــــاء التجــــــاري "
المملكة العربية السعودية – المنطقة الشرقية – محافظة الأحساء

إعداد مقيم معتمد أول / أحمد بن عبد العزيز الجـامع
عضوية رقم / 1210000131
تاريخ اعتماد التقييم / 25 أكـتــــــــــــــوبـر 2019 م
المحتويات
الصفحة
الملخص التنفيذي
01
أولاً: الشروط المرجعية 04

ثانياً: موضوع التقييم
2-1 أساس القيمة
2-2 تاريخ المعاينة
2-3 تاريخ التقييم 05

ثالثاً: تفاصيل العقار
3-1 وصف الموقع والمنطقة المحيطة
3-2 وصف الملكية
3-3 حالة المبنى والصيانة
3-4 الخدمات والمرافق العامة
3-5 صك الملكية
3-6 أنظمة البناء 00

رابعاً: تفاصيل الإيجار
4-1 معدل الإشغال
4-2 شروط التأجير ومعدل الإيجار
4-3 عقد الإيجار 00

خامساً: مؤشرات السوق
5-1 مؤشرات الاقتصاد السعودي
5-2 سوق العقارات في محافظة الأحساء عام 2019م
5-3 سوق المكاتب والمعارض التجارية في مدينة الأحساء 2019م 00

سادساً: التقييم
6-1 طرق التقييم
6-2 أدلة ومؤشرات القيمة
6-3 مخرجات التقييم
6-4 تسوية القيمة
6-5 تقدير القيمة النهائية 00

سابعاً: التوصيات 00

قائمة المرفقات

2-1 صك الملكية
2-2 رخصة البناء
2-3 الموقع
2-4 الكروكي التنظيمي
2-5 صـور المبنى
2-6 صور الجهة المعدة للتقييم
2-7 المراجع 00

الملخص التنفيذي
سري وخاص
الرقم المرجعي : HASA-050-2019
العميل (العملاء) : شركة نماء المستقبل العقارية
المستفيد من التقييم : شركة نماء المستقبل العقارية
هـوية المقيم الاسم: Ahmed Abdulaziz( معتمد أول ) رقم عضوية : 1210000133
الغرض من التقييم : البيع
عنوان العقار : المملكة العربية السعودية – المنطقة الشرقية – الأحساء – حي السلام – طريق عين النجم
نوع العقار : برج مكتبي تجاري
معلومات صك الملكية : رقم الصك: 9830801004818 تاريخ الصك: 1436/01/11
نوع الملكية : ملكية مطلقة
المالك : شـركة نماء المستقبل العقارية
استخدام الأرض : تجاري
مســـــــــــــــاحة الأرض : بموجب صك الملكية والكروكي التنظيمي 1,194.5 م2
مسطحات البناء : 8,619.5 م2
صافي المساحة التأجيرية : 6,520 م2موزعة على المساحات التجارية والمكتبية
عدد مواقف : 57 موقف
معدل الإشغال : 100%
تاريخ تكليف التقييم : 05/ 10 / 2019 م
تاريخ معاينة العقار : 10/ 10 / 2019 م
تاريخ إصدار واعتماد التقييم : 25/ 10 / 2019 م
أساس القيمة :القيمة السوقـيـــــة
معـــايير التقييم :معايير التقييم الدولية (IVS (الصادرة عام 2017م عن الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين، المملكة العربية السعودية
أسلوب التقييم : طريقة خصم التدفقات النقدية ( أسلوب الدخل ) وطريقة الإحلال ( أسلوب التكلفة )
عملة التقييم : الريال السعودي
تقدير القيمة النهائية 33,600,000: ريال سعودي
:ثلاثة وثلاثون مليوناً وستمائة ألف ريال سعودي

ينبغي قراءة الملخص التنفيذي الوارد أعلاه في سياق التقرير الكامل المرفق طيه.
هذا الملخص سري للغاية للمرسل إليه، ولا يجوز نسخه أو توزيعه أو النظر فيه بمعزل عن التقرير الكامل.
أولاً: الشروط المرجعية
تم إعداد تقرير التقييم بناءً على التعليمات الواردة من شركة نماء المستقبل العقارية (يشار إليها فيما يلي بالعميل) لتقدير القيمة السوقية للعقار الموضح في موضوع التقييم لغرض البيع. وعليه يكون هذا التقرير لهذا الغرض فقط ولا يجوز استخدامه لأي أغراض أخرى.
تم تقييم العقار وفقاً لمعايير التقييم الدولية (IVS (الصادرة عام 2017م عن الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين، المملكة العربية السعودية.
كما يخضع هذا التقرير والتقييم أيضاً للشروط والقيود المحددة ضمنه والتي تم الاعتماد عليها في الإعداد والتقديم.
ثانيًا: موضوع التقييم
موضوع هذا التقييم هو تقدير القيمة الملكية المطلقة لعقار (برج نماء التجاري) والكائن بمدينة الأحساء – حي الســلام – طريق عين النجم، وتبلغ مساحة أرضه 1,194.5 م2 كما هو موضح في صك الملكية، العقار عبارة عن برج يتكون من 12 طابق + ملحق.
2-1 أساس القيمة
يعتمد أساس التقييم على إيجاد القيمة السوقية للعقار موضوع التقييم في حالته الراهنة، وعلى أساس أن العقار خال من جميع الأعباء والشروط المقيدة والموافقات والإشعارات القانونية.
"القيمة السوقية": *هي المبلغ المقدر الذي ينبغي أن على أساسه مبادلة الأصول والالتزامات في تاريخ التقييم بين مشتر راغب وبائع راغب في إطار معاملة على أساس محايد بعد ترويج مناسب، حيث يتصرف كل طرف من الأطراف على أساس من المعرفة وفق مبدأ الحيطة والحذر دون قسر أو إجبار، (المصدر: منهج ١٠٤).

2-2 تاريخ المعاينة
تم فحص ومعاينة العقار المملوك لـ شركة نماء المستقبل العقارية في 10 أكتوبر 2019م بالتعاون مع مدير العقار الذي يعمل من قبل العميل، ويؤخذ بتاريخ الفحص على أنه تاريخ التقييم المادي.

2-3 تاريخ التقييم
تم تطبيق الرأي واعتماد القيمة بتاريخ 25 أكتوبر 2019م.

ثالثاً: تفاصيل العقار
فيما يلي وصف تفصيلي للعقار ( برج نماء التجاري ) بالاعتماد على المسوحات والزيارات الميدانية والمستندات الرسمية للعقار وأطلس المخطط المحلي لمدينة الأحساء:
3-1 وصف الموقع والمنطقة المحيطة
وصف الموقع: *يقع العقار في مدينة الأحساء بحي السلام على طريق عين النجم الذي يعتبر من أهم الشوارع الرئيسية التجارية ويمتد من الجنوب إلى الشمال ويبلغ طول الشارع 10 كم بعرض 40م، وتكمن أهمية طريق عين النجم بوجود أهم المراكز الإدارية والأسواق التجارية الحديثة، ويمتاز الموقع بقربه من نقاط الجذب الرئيسية على مستوى المدينة ومن أهمها:
• وســط الـبــــلد.
• مجمع الدوائر الحكومية.
• مركز المعارض التابع للغرفة التجارية بالأحساء.
• مجموعة من المجمعات التجارية ( Strip Mall ).
• الشركة السعودية للنقل الجماعي.
• مستشفيات رئيسية بالمحافظة.

 
سهولة الوصول: تعتبر سهولة الوصول للعقار عالية جداً لموقعه المباشر على طريق عين النجم بالقرب من تقاطعه مع المحاور التالية:
• شارع خالد بن الوليد: جنوب الموقع والذي يربط القرى الشرقية بوسط المدينة عن طريق الدائري الداخلي.
• شارع الملك سعود: شمال الموقع والذي يربط جميع أحياء مدينة المبرز بوسط المدينة.
المنطقة المحيطة : تتنوع الاستخدامات في المنطقة المحيطة بالموقع حيث يتركز الاستخدام السكني ( فيلات وقصور ) في المناطق الداخلية ويغلب الاستخدام التجاري والإداري ومشاريع المجمعات التجارية على الشوارع الرئيسية وعلى امتداد طريق عين النجم ، كما يعتبر شارع خالد بن الوليد من أهم الشوارع التجارية بمدينة الأحساء حيث تتواجد أهم المراكز التجارية والماركات العالمية والشركات الكبرى ، وتكمن أهمية شارع الملك سعود والذي يعتبر البوابة الرئيسية لمدخل مدينة الأحساء وأيضاً يعتبر بوابة لأهم الأحياء الأعلى كثافة سكانية في مدينة المبرز ، كما يوجد من ضمن المنطقة المحيطة أهم المستشفيات الرئيسية بالمحافظة مثل ( مستشفى الولادة – مستشفى الأطفال – مستشفى طب الأذن والأنف والحنجرة – وأيضاً مراكز الطبية الخاصة ).
المرافق المتواجدة بالقرب من العقار نعم لا
الخدمات والمراكز الحكومية دوائر حكومية √
مركز شرطة √
مدارس √
بنوك √
الدفاع المدني √
الخدمات الطبية مستشفيات √
مستوصفات √
مراكز طبية √
الخدمات التجارية مراكز تجارية √
أسواق مركزية √
أسواق عامة √
مطاعم √
فنادق √
شقق مفروشة √
محطات وقود √
المرافق العامة شبكة صرف √
شبكة مياه √
شبكة هاتف √
شبكة تصريف مياه أمطار √
مساجد √
حدائق √
2-3وصف العقار
• الأرض: عبارة عن قطعة أرض تجارية مستوية تبلغ مساحتها 1,194.5 م2 على شارعين، الواجهة الرئيسية غربية على طريق عين النجم بطول 20م، ويمكن توضيح الحدود والأبعاد كالتالي:
الاتجاه الأبعاد الحدود
شمالاً 60 متر قطعة رقم1092
جنوباً 60 متر قطعة رقم1090
شرقاً 20 متر شارع عرض 15 م
غرباً 20 متر طريق عين النجم عرض 40م

• المبنى: عبارة عن مبنى إداري تجاري يشمل على معارض تجارية ومكاتب إدارية ومواقف سيارات، ويتكون المبنى من 12 طابق + ملحق كالتالي:
o قبو (تحت الأرض) مواقف.
o طابق ارضي معارض تجارية.
o طابق ميزانين إضافة إلى مكتبين.
o ثمانية طوابق مكتبية
o ملحق يوجد به مكتبين ومسجد إضافة صالة رياضية
o طابق الخدمات توجد به بطاريات للطاقة الشمسية

بالمواصفات التالية:
الإنشاءات : عبارة عن هيكل خرساني للأعمدة والأسقف والأرضيات.
الأسقف : عبارة عن ديكورات جبسيه.
الجدران : حوائط بلوك بدهانات وحوائط جبسيه وورق حائط وحوائط زجاجية تستعمل كفواصل بين المكاتب.
الأبواب : أبواب خشبية ذات جودة عالية ومقاومة للحريق، ابواب زجاجية أوتوماتيكية مداخل للمكاتب.
الشبابيك : شبابيك ألمنيوم دبل قلاس مقاوم للحرارة.
المدخل الرئيسي : الأبواب زجاج أتوماتيكي والجدران رخام والأسقف ديكورات جبسيه
الأرضيات : المدخل والممرات جميعها من الرخام الفاخر والمكاتب الداخلية بورسلان وموكيت
واجهة المبنى : عبارة عن زجاج عازل للصوت والحرارة مع حجر طبيعي

ويمكن توضيح تفاصيل المبنى وتوزيع المسطحات المبنية حسب الطوابق من خلال ما يلي:
الدور الاستعمال إجمالي المسطحات المبنية المساحة القابلة للتأجير
قـــبــــو مواقف سيارات 1194 م2 -------
الدور الأرضي + الميزانين معارض تجارية + مكاتب إدارية 438 م2
686 م2 510 م2
334 م2
الدور الأول مكاتب إدارية 859 م2 694 م2
الدور الثاني مكاتب إدارية 859 م2 694 م2
الدور الثالث مكاتب إدارية 859 م2 694 م2
الدور الرابع مكاتب إدارية 859 م2 694 م2
الدور الخامس مكاتب إدارية 859 م2 694 م2
الدور السادس مكاتب إدارية 859 م2 694 م2
الدور السابـــع مكاتب إدارية 859 م2 694 م2
الدور الـثـــــامن مكاتب إدارية 859 م2 694 م2
دور الملحق مكاتب إدارية 427 م2 278 م2
الإجمالي -- 8,620 م2 6,520 م2

وعليه فإن توزيع إجمالي المسطحات المبنية التأجيرية للمشروع حسب الاستعمال كالتالي:
مجموع المساحات التأجيرية للوحدات المكتبية 6,010 م2
مجموع المساحات التأجيرية للمعارض الميزانين 510 م2
إجمالي المساحات التأجيرية لكامل المشروع 6,520 م2

مرفق نسخة من المخططات التفصيلية ورخصة البناء (ملحق 2)
• الخدمات المتوفرة في المبنى: يقدم المبنى مجموعة من الخدمات وهي كالتالي:
نظام التكييف : نظام التكييف في جميع أجزاء المبنى تكييف مركزي
نظام مكافحة الحريق : عبارة عن إنذارات وخراطيم وخطوط ماء أوتوماتيكية لمكافحة الحريق.
نظام الحماية : مزود المبنى بالكاميرات في المواقف ومداخل المبنى والممرات وشاشات مراقبة لمتابعة الحالة الأمنية للمبنى.
المصاعد : يوجد مصعدين من نوع أوتس بسعة 13 شخص للمصعد.
إمدادات الطاقة في حالة الطوارئ : متوفر مولدات كهرباء من نوع بيركنز125كيلو فولت لحالات الطوارئ.
المواقف : تبلغ الطاقة الاستيعابية للمواقف 57 سيارة للبدروم وادوار المواقف ومواقف المعارض التجارية.
نظام الطاقة الشمسية :لإضاءة الممرات وجميع الخدمات الخاصة بالبرج

3-3 حالة المبنى والصيانة
عمر المبنى سنتين وبحالة ممتازة، حيث يوجد عقد صيانة لكامل المبنى مع شركة متخصصة بقيمة 200,000 ريال سنوياً، يشمل النظافة وصيانة المرافق والخدمات من تكييف ومصاعد وأدوات كهربائية والأدوات الصحية لدورات المياه.

3-4 الخدمات والمرافق العامة
*يتوفر لموقع العقار جميع الخدمات العامة من ماء وكهرباء وصرف صحي وخطوط هاتف وخطوط الإنترنت الفائق السرعة، بالإضافة إلى الخدمات المعتادة مثل جمع النفايات وإضاءة الشوارع وتصريف مياه الأمطار، كما يتميز البرج بتقنية المباني الخضراء فهو مزود لتشغيل الكهرباء بالطاقة الشمسية ( Solar System ).

3-5 صك الملكية
بناء على نسخة من صك الملكية والمستلم من مالك العقار، والذي يتضمن ما يلي:
رقم القطعة : 1091
رقم الصك : 930801004818
نوع الملكية : ملكية مطلقة.
مساحة الأرض : 1,194.5م2.
تاريخ الصك : 11/01/1436هـ.
جهة الإصدار : كتابة العدل الأولى بالأحساء
استعمال الأرض : تجاري
القيود على الموقع : لا يوجد

3-6 أنظمة البناء
بناء على أطلس المخطط المحلي لمدينة الأحساء ونسخة من الكروكي التنظيمي للموقع والمستلم من مالك العقار، والذي يتضمن ما يلي:
رقم الكروكي التنظيمي : 895/4
تاريخ الكروكي التنظيمي : 01-04-1429
البلدية : أمانة الأحساء – بلدية المبرز.
رقم المخطط : 895/4
نوع المخطط : خاص.
رقم القطعة : 1091.
اللوحة التنظيمية : 2 se 2 d
نظام البناء : تجاري مكتبي متنوع 60% عدد 6 أدوار أقصى عدد للطوابق 12 دور بمعامل مسطح بناء 3.6
رابعاً: تفاصيل الإيجار
يمتاز العقار بوجود نوعية من المستأجرين ذوي السمعة الجيدة والملاءة المالية، وينعكس ذلك على المساحة التأجيرية لكل جهة لتصل إلى دورين بالكامل، مثل شركة كيا السعودية وشركة مشروعات ازدان القابضة وشركة الحركة والتحكم للتشغيل والصيانة وشركة سبل التملك العقارية وشركة جبال سنجار الغذائية وشركة جواثا للاستثمار مكتب الدكتور يوسف الجبر للمحاماة ومركز أعمال نماء، حيث يعتبر ذلك قيمة مضافة للعقار لتواجد مثل هذه الأسماء والتي لها قدرة مالية للانتظام في سداد الإيجارات.
يعتمد نظام التأجير للوحدات المكتبية بأن يقوم المالك بتأجير الوحدة الداخلية المستأجرة دون تشطيب الأسقف مع توفير وحدات التكييف فقط. ويكون المستأجر هو المسئول عن عمل التشطيبات الداخلية والديكورات والدهانات على حسابه الخاص وقد قامت الشركات المذكورة أعلاه بصرف مبالغ باهظة لعمل الديكورات مما يؤكد استمرارية تواجدهم في العقار.

4-1 معدل الإشغال
عند تاريخ التقييم ووفقا للجدول الزمني للإيجار في يناير 2019 الذي قدمه العميل، فإن العقار لديه مساحة تأجيريه صافية 6,520 متر مربع، وبلغت نسبة الإشغال 100٪، والذي بين من خلال قائمة أسماء الانتظار التي زودنا بها العميل من الشركات والمؤسسات الراغبة بجدية لشغل موقع في البرج، مرفق نسخة من جدول الإيجار.
الطابق الأول
المستأجر رقم الوحدة المساحة (م2) قيمة اجمالي الايجار (ريال) قيمة ايجار م2 الواحد
شركة كيا السعودية A-1 167 60,120 360
A-2 167 60,120 360
A-3 179 64,440 360
A-4 179 64,440 360
المجموع 692 249,120 360

الطابق الثاني
المستأجر رقم الوحدة المساحة (م2) قيمة اجمالي الايجار (ريال) قيمة ايجار م2 الواحد
شركة كيا السعودية B-5 167 60,120 360
B-6 167 60,120 360
B-7 179 64,440 360
B-9 179 64,440 360
المجموع 692 249,120 360

الطابق الثالث
المستأجر رقم الوحدة المساحة (م2) قيمة اجمالي الايجار (ريال) قيمة ايجار م2 الواحد
شركة جواثا للاستثمار العقاري C-10 167 60,120 360
C-11 167 60,120 360
شركة سبل التملك العقارية C-12 179 64,440 360
C-13 179 64,440 360
المجموع 692 249,120 360

الطابق الرابع
المستأجر رقم الوحدة المساحة (م2) قيمة اجمالي الايجار (ريال) قيمة ايجار م2 الواحد
شركة مشروعات إزدان القابضة D-14 167 60,120 360
D-15 167 60,120 360
D-16 179 64,440 360
D-17 179 64,440 360
المجموع 692 249,120 360

الطابق الخامس
المستأجر رقم الوحدة المساحة (م2) قيمة اجمالي الايجار (ريال) قيمة ايجار م2 الواحد
شركة عالم طلال للتجارة E-18 167 60,120 360
شركة شارة التقنية للتسويق E-19 167 60,120 360
شركة نماء المستقبل للعقار E-20 179 64,440 360
E-21 179 64,440 360
المجموع 692 249,120 360

الطابق السادس
المستأجر رقم الوحدة المساحة (م2) قيمة اجمالي الايجار (ريال) قيمة ايجار م2 الواحد
مكتب د. يوسف الجبر للمحاماة F-22 167 60,120 360
F-23 167 60,120 360
مكتب عمرانيون للاستشارات الهندسية F-24 179 64,440 360
F-25 179 64,440 360
المجموع 692 249,120 360

الطابق السابع
المستأجر رقم الوحدة المساحة (م2) قيمة اجمالي الايجار (ريال) قيمة ايجار م2 الواحد
مكتب نسق التقنية للاستشارات الهندسية J-26 167 60,120 360
J-27 167 60,120 360
مكتب نبيه الشعيبي للاسشارات الهندسية J-28 179 64,440 360
مكتب العنود العامر للاستشارات الهندسية J-29 179 64,440 360
المجموع 692 249,120 360

الطابق الثامن
المستأجر رقم الوحدة المساحة (م2) قيمة اجمالي الايجار (ريال) قيمة ايجار م2 الواحد
مركز أعمال نماء H-30 167 60,120 360
H-31 167 60,120 360
H-32 179 64,440 360
H-33 179 64,440 360
المجموع 692 249,120 360

طـابق الملحق
المستأجر رقم الوحدة المساحة (م2) قيمة اجمالي الايجار (ريال) قيمة ايجار م2 الواحد
إدارة مطعم بيت المذاق العراقي L-34 70 25,200 360
شركة جبال سنجار الغذائية L-35 70 25,200 360
المجموع 140 50,400 360

معارض الطابق الأرضي + ميزانين + مكاتب
المستأجر رقم الوحدة المساحة (م2) قيمة اجمالي الايجار (ريال) قيمة ايجار م2 الواحد
حلويات سميرة ميس G-1 107 128,400 1,200
ميزان M-1 60 36,300 605
معرض قطوف G-2 112 134,400 1,200
ميزان M-2 63 38,115 605
مطعم وكف G-3 107 128,400 1,200
ميزان M-3 60 36,300 605
جمعية الدم الوراثية I-34 167 60,120 360
I-35 167 60,120 360
المجموع 843 501,915 595
4-2 شروط التأجير ومعدل الإيجار

كما هو مبين في جدول الإيجار في يناير 2019 م المستلم من قبل العميل، فإن معظم عقود الإيجار حازت على الموافقة ولمدة تتراوح بين 5 سنوات إلى 10 سنوات مع خيار التجديد.
يبلغ إجمالي الإيجار السنوي للمعارض التجارية مع الميزانين 392,400 ريال سعودي بمتوسط 1,200 ريال سعودي للمتر المربع شامل رسوم الخدمة لمساحة تأجيريه 327 متر مربع، كما بلغ إجمالي الإيجار السنوي للميزانين 110,715 ريال بمتوسط 605 ريال سعودي للمتر المربع شامل رسوم الخدمة لمساحة تأجيريه 183 متر مربع في حين أن وحدات المكاتب يبلغ إجمالي الإيجار السنوي 2,163,600 ريال سنوي بمتوسط 360 ريال للمتر المربع شامل رسوم الخدمة بمساحة تأجيريه 6,010 متر مربع

الملخص الإيجاري
الاستعمال المساحة م2 قيمة اجمالي الايجار (ريال) قيمة ايجار م2 الواحد %
المكاتب 6,010 2,163,600 360 81%
المعارض 327 392,400 1,200 15%
الميزانين 183 110,715 605 4%
المجموع 6,520 2,666,715 100.00%

4-3 عقد الإيجار
تتضمن عقود المستأجر المنصوص عليها في اتفاقية الإيجار النموذجية المذكورة أعلاه ما يلي:
دفع رسوم المرافق
يقوم المستأجر بدفع فواتير المرافق من كهرباء ومياه الخاصة بالوحدة المستأجرة للجهات الحكومية بالإضافة إلى تكاليف استخراج الرخص والسجلات الخاضعة لنشاطه، ويوافق المستأجر على تزويد المالك أو مدير العقار بنسخة من سداد الفواتير إذا طلب المالك ذلك.
الصيانة والتشغيل
تتضمن القيمة الإيجارية نسبة 10% من مبلغ الإيجار وذلك مقابل خدمات الصيانة والتشغيل للوحدات المشتركة على النحو التالي:

1. للحفاظ على المرافق المشتركة بأكملها بما في ذلك الأبواب والنوافذ والأقفال والتمديدات الكهربائية والطاقة والتجهيزات الخفيفة والسقوف والجدران والمواقف، وغيرها من المرافق بالنظافة المطلوبة.


2. استبدال كل ما سبق مع بدائل من نفس أو ما يعادلها من الجودة وعندما تكون قد تعرضت للتلف أو أنها غير صالحة للاستخدام، تكون على تكلفة المستأجر الخاصة ونفقاته.
   إزالة ممتلكات المستأجر
   السماح للمستأجر بإزالة تركيباته الخاصة مع مراعاة امتثال المستأجر لجميع الشروط والوفاء بالتزاماته الواردة في وثيقة التعاقد عند انقضاء المدة الواجبة، حسب الحالة، السماح للمستأجر بإزالة تركيباته المنقولة شريطة أن يقوم المستأجر بإزالة هذه التركيبات قبل آخر يوم من مدة انتهاء العقد.

خامساً: مؤشرات السوق
5-1 مؤشرات الاقتصاد السعودي
حقــق الاقتصاد الســعودي تطــورات إيجابيــة فــي أغلــب قطاعاتــه خــال عــام 2018م، مســتفيداً مــن حــزم الإصلاحات الاقتصادية والماليــة التــي أقرتهــا الحكومــة لتحقيـق تطلعـات رؤيـة المملكـة 2030. وأظهـر الاقتصاد المحلـي مرونـة فـي امتصـاص الصدمـات الاقتصادية نتيجـة تذبــذب أســعار النفــط خــال الســنوات الســابقة، وذلــك بفضـل اسـتمرار الإنفاق الحكومـي علـى المشـاريع التنمويـة وبدعــم مــن برامــج رؤيــة المملكــة 2030 التــي ســاهمت فــي تحييــد آثــار تلــك الصدمــات. واســتمراراً لجهــود الدولــة الهادفـة إلـى رفـع كفاءة الاقتصاد المحلـي، وتنويع قاعدته الإنتاجية، بالإضافة إلـى تقييـم برامـج رؤيـة المملكـة 2030 ومراجعتهـا، أقـرت الحكومـة في العام 2018م العديـد مـن القــرارات الهادفــة لتحقيــق قفــزات تنمويــة وإيجــاد حلــول مســتدامة لتمكيـن الاقتصاد السـعودي. وتشــير بيانــات الناتــج المحلــي الإجمالي بالأسعار الثابتــة إلـى نمـوه بنسـبة 2.21 % فـي عـام 2018م ليبلـغ نحــو 2,625. مليــار ريــال، مقارنــة بانخفــاض نســبته 0.74% فــي عــام 2017م ويعــزى ذلــك إلــى ارتفــاع الناتــج المحلــي للقطــاع النفطــي بنســبة 2.85%، وكذللك تحقيــق الناتــج المحلــي للقطــاع غيــر النفطــي نمــواً نســبته 2.05% ليبلــغ حوالــي 1,4761.4 مليون ريال.
ونمــت معظــم الأنشطة الاقتصادية الرئيســة بالأسعار الثابتــة فــي عــام 2018 بنســب متفاوتــة حيث سجل كل مــن نشــاط خدمــات المــال والتأميــن والعقــارات وخدمــات الأعمال، ونشـاط منتجـي الخدمـات الحكوميـة نمـواً نسـبته 2.96%، مـن جانـب آخـر، سـجل نشـاط التشـييد والبنـاء تراجعـاً نسـبته 3.06%.

الـــــــبـــــــنـــــد 2016 2017 2018
تقديرات عدد السكان (بالمليون نسمة) 31.8 32.6 33.4
إجمالي الناتج المحلي بالأسعار الجارية (مليار ريال) 2,418.50 2,582.20 2,934.30
إجمالي الناتج المحلي بالأسعار الثابتة (مليار ريال) (2010م=100) 2,587.80 2,568.60 2,625.50
معامل انكماش أسعار الناتج المحلي غير النفطي 125.8 126.1 130.7
معدل التضخم (أسعار المستهلك) 2.1 -0.8 2.5
أجمالي عرض النقود ن3 (مليار ريال) 1,787.40 1,791.10 1,841.20
نسبة النقد المتداول إلى اجمالي عرض النقود 9.50 9.60 9.80
نسبة اجمالي الودائع إلى إجمالي عرض النقود 90.50 90.40 90.20
الإيرادات العامة الفعلية (مليار ريال) 519.40 691.50 894.70
الإيرادات النفطية (مليار ريال) 333.70 435.90 607.40
المصروفات العامة الفعلية (مليار ريال) 830.50 930.00 1,030.40
عجز الميزانية العامة (مليار ريال) -311.10 -238.50 -135.70
نسبة عجز الميزانية العامة للناتج المحلي الإجمالي -12.90 -9.20 -4.60
الصادرات السلعية*** (مليار ريال) 688.40 831.90 1,103.90
الواردات السلعية (سيف) (مليار ريال) 525.60 504.40 514.00

• المصادر:
  • الهيئة العامة للإحصاء
  • وزارة المالية – مؤسسة النقد السعودي
  • الغرفة التجارية بالأحساء – مركز المعلومات
  5-2 سوق العقارات في محافظة الأحساء عام 2019م
  من المسافة الى
  الأحـــــــــــــــساء 70 كم أبقيق
  150 كم الدمام
  150 كم قطر
  160 كم البحرين
  260 كم عمان
  328 كم الرياض
  مما لا يخفى على أحد أهمية موقع محافظة الأحساء الجغرافي والتي تتميز بإطلالتها على ثلاث دول خليجية (قـطر، الإمارات، عمان) كما أنها تعتبر نقطة عبور سياحي وتجاري أيضاً (بري، وجوي) بين دول مجلس التعاون الخليجي ومدن المملكة، كما تتميز محافظة الأحساء بعدد سكانها الذي يتجاوز المليون ونصف نسمة تقريباً حسب مصلحة الإحصاءات العامة يشكل فيها نسبة السعوديين فيها 75% كما يشكل الوافدين منها 25%، وبميزة نسبية أيضاً يشكل نسبة الفئة العمرية من الشباب فيها من إجمالي عدد السكان حوالي 60%.

عليه فقد بدأ العام الحالي باستمرارية الهدوء النسبي المستمد من الربع الاخير من العام المنصرم ويعود ذلك لعوامل اقتصادية ذكرت بمؤشرات الاقتصاد السعودي مما أثر ذلك على اداء جميع القطاعات العقارية ولكن بعودة البدلات الى موظفين الدولة وزيادة نسبة إنفاق الفرد من العام السابق فقد نشط ذلك قطاعي التجزئة والفندقة منذ مطلع الربع السنوي الثاني كما سجل القطاع السكني ارتفاعا في عدد صفقات البيع والصعود بالقيمة الايجارية للوحدات السكنية.
5-3 سوق المكاتب والمعارض التجارية في مدينة الأحساء 2019م
• القطاع المكتبي
شهد العام الجاري 2019 زيادة في نسب الاشغار وصلت إلى 14% بالرغم من افتتاح عدد من المشاريع منها برج العجمي التجاري، ومبنى البقشي التجاري ولكن بحكم أنها بالمراحل الأولية بالتشغيل ومع ذلك فقد هبطت الأسعار الايجارية ليصل الى300 ريال/متر مربع من 500 ريال/للمتر المربع وليصل مجموع المعروض بآخر السنة إلى 500,000 متر مربع ومن المتوقع زيادتها بـ 10,000 متر مربع العام المقبل.

• القطاع التجاري
أثرت برامج الإصلاح الاقتصادي على القوة الشرائية من قبل المتسوقين مما اثر ذلك على أسعار التأجير بالثبات مقارنة بالعام الماضي وقد شهد القطاع موجة من الانتعاش المؤقت في إجازة الصيف كما عززت مجموعة من قرارات و مبادرات هيئة الترفيه الأداء العام للقطاع لتحافظ بذلك الأسعار على نفس المستوى مقارنة بالعام الماضي و وصل مجموع المعروض من المساحات التجارية بمدينة الأحساء ما يقارب 800,000 الف متر مربع ومن المتوقع أن يرتفع إلى 1,000,000 متر مربع في عام 2020 و يعود ذلك لافتتاح عدد من مراكز التسوق الجديدة مثل الحكير مول، وأيضاً اكتمال التوسعة الحالية لمجمع الولو ماركت كما زادت نسبة الاشغار بصفة عامة 5% ليصل المجموع إلى 11% وانخفضت الإيجارات بنسبة 7,5% و 4,3% للمراكز التجارية المحلية و صغيرة الحجم و تشير التوقعات بزيادة نسب الاشغار و الضغط على الأسعار الحالية و ذلك بافتتاح عدد من المراكز المحلية على سبيل المثال مجمع الأحساء بارك بالهفوف وعلى المستوى المحلي والصغير فقد تم الانتهاء من بعض المشاريع متعددة الاستخدام مثل برج الكحال التجاري بحيث يترقب دخول المساحات التجارية الجديدة للمساحات المتوفرة حاليا حيث يتوقع ان تضغط على الأسعار الحالية.

سادساً: التقييم
6-1 طرق التقييم
للوصول إلى القيمة السوقية بناءً على أساس القيمة والغرض من تقييم العقار موضوع التقييم تم الاعتماد على طريقة خصم التدفقات النقدية وطريقة المقاول.
*استخدمت طريقة خصم التدفقات النقدية كطريقة رئيسية لتحديد قيمة العقار موضوع التقييم باعتبار أن الغرض الرئيسي من إنشائه كمبنى مكتبي تجاري هو تحقيق الدخل من التأجير، واستخدمت طريقة المقاول للتأكد من القيمة ولعدم وجود معلومات تفصيلية عن صفقات بيع مشابهة في المنطقة.
طريقة خصم التدفقات النقدية: *تعتمد على تحديد صافي التدفقات النقدية الحالية للعقار بمعدل خصم مناسب يتفق مع جودة ونوعية الاستثمار للوصول إلى القيمة السوقية.
طريقة المقاول: تعتمد على تحديد قيمة المباني الحالية وفق تكلفة التنفيذ الجارية لعقارات مماثلة بعد خصم الإهلاك مضافاً إليها قيمة الأرض السوقية بناءً صفقات البيع المشابهة في المنطقة بعد عمل التسويات.
نوع العقار الموقع مساحة الأرض سعر المتر نوع العرض
أرض تجارية طريق عين النجم م1,194 5000 ريال بيع
أرض تجارية طريق عين النجم 1,194 م 5000 ريال بيع

6-2 أدلة ومؤشرات القيمة
• تحليل الإيجار: من خلال دارسة أسعار التأجير للعقارات المشابهة في المنطقة المحيطة وجد أن سعر تأجير المتر المربع التجاري ما بين 1000 ريال / م2 – 1300 ريال م2، وبلغ سعر تأجير المتر المربع المكتبي ما بين 300 ريال / م2 – 400 ريال / م2، ويمكن توضيح أسعار التأجير للمشاريع المشابهة من خلال الجدول التالي:
المشروع الاستعمال التجاري الاستعمال المكتبي
برج العصام التجاري 1300ريال 400ريال
مبنى البقشي التجاري 1200ريال 380ريال
برج الكحال التجاري 1100ريال 340ريال

• تحليل معدل العائد التشغيلي: بناءً على الصفقات التي تمت مؤخراً من خلال الصناديق العقارية وجد أن معدل العائد التشغيلي "معدل الرسملة" الذي يتم على أساسه المبادلة التجارية لمشاريع مشابهة يتراوح ما بين 7% - 8%، ويتأثر هذا المعدل بمجموعة من العوامل أهمها ما يلي:
o المبنى: جودة البناء، مواصفات التشطيب، عمر المبنى.
o الموقع: سهولة الوصول وجودة المنطقة المحيطة.
o العرض والطلب: ندرة نوعية المشاريع المدرة للدخل وتكلفة الفرصة البديلة
o حجم المشروع: المسطحات المبنية ونسبة المساحة القابلة للتأجير
o نوعية المستأجرين: استمرارية تدفق الدخل.
• المصروفات: تبلغ نسبة المصاريف التشغيلية ما بين 15 % - 20 % من إجمالي الإيرادات للمشاريع المشابهة في المنطقة المحيطة حسب عمر المبنى وجودة التشطيب والخدمات المتوفرة، وتشمل المصاريف تكلفة الخدمات المشتركة ونظافة المبنى وصيانته والحراسات الأمنية ومصاريف الإدارة والمتابعة.
فيما يخص العقار موضوع التقييم فهناك عقد صيانة قائم بقيمة مئتين ألف ريال، أي ما يعادل نسبة 7.5 % من إجمالي الدخل وتعتبر هذه النسبة منخفضة مقارنة بالمشاريع المشابهة ويعود السبب في ذلك إلى أن عقد الصيانة مع شركة تعود ملكيتها إلى مالك العقار وبناء على ذلك فقد تقرر رفع نسبة المصروفات في طريقة التقييم إلى 15% كنسبة احترازية.

• نسبة الإشغار: تتراوح نسبة الإشغار في المنطقة ما بين 5% - 10% وتختلف هذه النسبة باختلاف الموقع وعمر المبنى وجودة التشطيبات وتوفر الخدمات في العقار ومساحة الوحدة التأجيرية، ويمكن توضيح نسب الإشغار للمشاريع المشابهة في المنطقة المحيطة من خلال الجدول التالي:
المشروع الاستعمال التجاري الاستعمال المكتبي
برج العصام التجاري 5% 5%
مبنى البقشي التجاري 0% 8%
برج الكحال التجاري 10% 6%

فعليه فقد تقرر أن تكون نسبة الإشغار عند تقييم العقار بطريقة خصم التدفقات النقدية 10 %
6-3 مخرجات التقييم
• طريقة خصم التدفقات النقدية: بالاعتماد على هذه الطريقة الموضحة في مرفق طرق التقييم، تم الوصول إلى أن القيمة السوقية للعقار موضوع التقييم 33,600,000 ريال.
افتراضات طريقة خصم التدفقات النقدية
معدل المصاريف (التشغيلية والرأسمالية) 15%
معدل الشواغر المتوقع 10%
فترة التدفقات النقدية (سنوات) 10
معدل الخصم 7%
معدل النمو (كل 3 سنوات) 5%

• طريقة المقاول: بالاعتماد على هذه الطريقة الموضحة في مرفق طرق التقييم، تم الوصول إلى أن القيمة السوقية للعقار موضوع التقييم 30,400,000 ريال.

الهدف من التقييم البيع مساحة الارض 1,195
تاريخ التقييم 15/10/2019 سعر الأرض (م2) الواحد 5,000
الملكية ملكية مطلقة المساحة الاجمالية للمبني 8,620
رقم القطعة 1,091 الرسوم المهنية 10%
العنوان المملكة العربية السعودية - المنطقة الشرقية - الأحساء - طريق عين النجم شبكة المرافق 10%
اسم المبني برج نماء التجاري تكاليف الادارة 10%
نوع المبني مكتبي تكاليف التمويل 5%
الموقع الأحساء ربح المقاول 30%
معلومات المبني عمر المبني 2
القبو- مواقف السيارات 1,194.5 تكاليف البناء للم2 الواحد 2,000
المعارض- الطابق الأرضي 510 تكاليف البناء للم2 الواحد 1,722
الطوابق -مكاتب 8,109 تكاليف البناء للم2 الواحد 1,722
تكاليف البناء ( التكاليف المباشرة )
القبو- مواقف السيارات 2,389,000
المعارض- الطابق الأرضي 878,220
الطوابق -مكاتب 13,963,698
مُجمل تكاليف البناء 17,230,918
التكاليف الأخرى ( التكاليف الغير مباشرة )
الرسوم المهنية 1,723,092
شبكة المرافق 1,723,092
تكاليف الادارة 1,723,092
تكاليف التمويل (3 سنوات/50%) 1,292,319
ربح المقاول 5,169,275
مُجمل التكاليف الأخرى 8,184,686
مُجمل تكاليف البناء 25,415,604
تكاليف الاهلاك
عمر المبني 2
العمر الافتراضي للمبني 50
معدل الاهلاك السنوي 4.00%
مُجمل تكاليف الاهلاك 1,016,624
صافي تكاليف البناء 24,398,980
قيمة الأرض 5,972,500
قيمة المبني 30,371,480
قيمة المبني (بعد التقريب) 30,400,000

6-4 تسوية القيمة
القيمة التي تم الوصول إليها بطريقة خصم التدفقات النقدية وطريقة المقاول لتقييم العقار موضوع التقييم 33,600,000 ريال سعودي / 30,400,000 ريال سعودي على التوالي.
وبناءً على نوعية العقار موضوع التقييم باعتباره عقار مولد للدخل نجد أن القيمة التي تم الوصول إليها بطريقة خصم التدفقات النقدية تعكس بشكل أكبر القيمة السوقية للعقار والتي يمكن أن يقوم المستثمر بدفعها للاستحواذ على الملكية، وبالتالي تم اعتماد القيمة التي تم الوصول إليها بطريقة خصم التدفقات النقدية 33,600,000 ريال
6-5 تقدير القيمة النهائية
مع الأخذ بعين الاعتبار جميع المعلومات والعوامل المؤثرة ذات العلاقة في تقدير القيمة السوقية الحالية للعقار موضوع التقييم (حق الملكية المطلقة لعقار المكاتب الخاصة الكائن بمدينة الأحساء حي السلام على طريق عين النجم) وبناءً على حالة العقار ووضعه الراهن في تاريخ التقييم ووفقاً للشروط المحددة في هذا التقرير، نجد أن قيمة العقار 33,600,000 ريال سعودي (ثلاثة وثلاثون مليوناً وستمائة ألف ريال سعودي)
سابعاً: التوصيات
سيتم تقديم بعض النصائح والتوصيات بخصوص نتائج التقييم التي تم التوصل إليها وذلك بحسب النقاط التالية:
الموقع:
يتميز موقع البرج بمحافظة الأحساء بإطلالته المباشرة على طريق عين النجم وكذلك قربه من عدة طرق رئيسية أهمها شارع خالد بن الوليد والذي يعتبر من أبرز المحاور التجارية على مستوى المدينة ويشكل ذلك نقطة جذب متميزة وإقبال كبير على الموقع وكذلك سهولة الوصول للموقع من خلال شبكة الطرق والمحاور الرئيسية
معدلات الإشغال:
يمتاز البرج بمدينة الأحساء بارتفاع معدلات الإشغال بنسبة 100% وهذا الارتفاع في معدل الإشغال يعكس أهمية موقع المشروع وكذلك المواصفات العالية للمبنى والتي أدت إلى ارتفاع الطلب على المساحات التأجيرية بالمبنى وتشير التوقعات إلى استمرارية بقاء المستأجرين خلال الفترة المستقبلية القادمة حيث أن المبنى يعتبر متميزاً وأحد المعالم المعمارية الحديثة بالمدينة ويقع بالقرب من أهم مناطق الأعمال الحديثة بمحافظة الأحساء مثل شارع خالد بن الوليد، طريق عين النجم ومجمع الدوائر الحكومية.
مزيج المستأجرين:
يتميز مشروع مبنى المكاتب الخاصة بشريحة المستأجرين المتواجدين حالياً به حيث أنه يجمع كبرى الشركات المحلية في عدة أنشطة ومجالات تجارية والأمثلة على مثل شركة كيا السعودية وشركة مشروعات ازدان القابضة وشركة الحركة والتحكم للتشغيل والصيانة وشركة سبل التملك العقارية وشركة جبال سنجار الغذائية وشركة جواثا للاستثمار ومركز أعمال نماء بالإضافة إلى تواجد عدة شركات ذات أهمية تجارية كبرى.
مميزات المبنى:
مواصفات المبنى التي تتمثل في جودة البناء والتشطيبات الخارجية بالإضافة إلى جودة المواد المستخدمة جميع هذه العوامل لها تأثير إيجابي على المحافظة على المستأجرين وضمان استمراريتهم وبقائهم، كذلك الاهتمام بالصيانة الدورية للمبنى تضمن نجاح المشروع وتزايد القيمة الإيجارية له
العائد على الاستثمار:
يبلغ صافي القيمة الإيجارية الحالية لمشروع البرج المكتبي التجاري الخاصة مبلغ وقدره 2,666,715 ريال (شاملاً جميع الإيرادات للمشروع) وبهذه المؤشرات يصل العائد على الاستثمار إلى 8% تقريباً وبذلك يعتبر الاستثمار متميزاً وجاذباً بدرجة كبيرة.

إشارة إلى جميع العوامل المؤثرة السابقة نقدم توصيتنا إلى مالك العقار بضرورة الاحتفاظ بالعقار حيث أنه سيشهد زيادة في القيمة الإيجارية مع الحفاظ على معدلات إشغال أعلى خلال السنوات القادمة وجميع هذه العوامل تشير إلى قوة هذا الاستثمار مع إمكانية تحقيق تدفقات نقدية جيدة تساهم في تحقيق معدلات استثمارية تتناسب مع السوق العقاري وبذلك تعتبر فرصة استثمارية مناسبة على المدى البعيد.

• أخيراً ولغرض البيع فإننا نوصي بأن تكون القيمة المطلوبة للعقار مبلغ وقدره 33,600,000 ريال

هذا وسيتمكن المالك ومن خلال متحصلات بيع العقار التوصل إلى عدة بدائل استثمارية متاحة يمكن الاستحواذ عليها، وهذه الاستثمارات يتوقع أن ينتج عنها عوائد استثمارية مرتفعة مع الأخذ في الاعتبار المخاطر المحتملة.

المـــــــــــــــــــــــــــلاحــــــــــــــــــــــــق

صـك المـلكية مرفق رقـــم ( 1 ) :-

صـك البناء مرفق رقم ( 2 ) :-

صور موقع البرج مرفق رقـــم ( 3 ) :-

صور مخططات المبنى مرفق رقـــم ( 3 ) :-

يـتـبـــع :-

يـتـبـــع :-

يـتـبـــع :-

صور المبنى مرفق رقـــم ( 3 ) :-

يتبع :-

يتبع :-

يتبع :-

بيانات الجهة المعدة للتقرير مرفق رقم ( 4 ) :-

الـمـــــــــــــــــــــــــراجـــع

1 كتاب معايير التقييم الدولية (IVS (الصادرة عام 2017م عن الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين، المملكة العربية السعودية
2 وزارة العدل – خدمة المؤشرات التفاعلية
3 وزارة الإسـكـــان
4 الهيئة العامة للإحصاء
5 وزارة المالية – مؤسسة النقد
6 الهيئة العامة للاستثمار
7 موقع رؤية 2030 - https://vision2030.gov.sa/ar

8 الغرفة التجارية الصناعية بالأحساء : -
I. مركز المعلومات
II. اللجنة العقارية
III. لجنة المقاولين
IV. لجنة الإستثمار