Lakhasly

يلعب الوعاء العقاري المغربي دوراً محورياً في التنمية الاقتصادية والاجتماعية، لكن ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير شكلت تحدياً كبيراً. لذا، سعت السلطات، بتوصية من لجنة معنية، إلى اعتماد التدبير الإلكتروني لعمليات التحفيظ العقاري. هذا التدبير، والذي تضمن خدمات رقمية متعددة، ساهم في تعزيز الأمن العقاري واطمئنان المالكين. الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية تبنت سياسة رقمنة خدماتها، رغم غياب نص قانوني تنظيمي في البداية، معتمدة على قرارات المدير العام ومذكرات المحافظ العام. وقد أكد المفتش العام للوكالة أن المنصات الإلكترونية والخدمات الرقمية شكلت حاجزاً أمام الاستيلاء على العقارات. يتناول هذا الباب دور التدبير الإلكتروني، والتدخل الإداري للوكالة في الحد من هذه الظاهرة. ركز الفصل الأول على التدبير الإلكتروني، مشيراً إلى أهمية منصة "محافظتي" في إشعار الملاك بأي إجراءات تتعلق بعقاراتهم، مما يحميهم من الاستيلاء، إضافة إلى دور خدمات أخرى كمعالجة الشواهد العقارية. بينما يناقش الفصل الثاني دور التدخل الإداري على الصعيد المركزي والمحلي. خدمة "محافظتي" مثلاً، رغم التحديات الأولية في تعميمها، توفر حماية فعالة للملاك، سواء كانوا مغاربة مقيمين بالخارج أو أجانب. كما تم تسليط الضوء على دور جرد العقارات المهملة، وخدمة الإشهار العقاري الإلكتروني، ورقمنة السجلات والأرشيف، وخدمة "شكاية" في الحد من ظاهرة الاستيلاء على العقارات، مع التأكيد على أن هذه الإجراءات جزء من استراتيجية أوسع تشمل التوعية وتقوية التشريعات.

الباب الثاني: دور الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية في الحد من ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير.

      يشكل الوعاء العقاري بالمغرب حجر الأساس على الصعيد الاقتصادي والاجتماعي وركيزة ذات أولوية لكل مشروع تنموي، بل ويعد العمود الفقري لكل عمل من أعمال التهيئة الهادفة إلى التعجيل بوثيرة المشاريع الاستثمارية، والمتتبع للقضايا العقارية في عصرنا يلاحظ التطور المفاجئ في المعاملات العقارية من حيث التحفيظ والتقييد، وأساليب التفويت المتنوعة، وطرق استغلال العقار في مجالات متعددة منها الاستثمار والتنمية .

   وفي ظل الإشكالات التي كان يتخبط فيها الوعاء العقاري المغربي، خاصة بعد استفحال ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير، التي الزمت السلطات التشريعية والتنظيمية ومختلف الجهات المعنية على توحيد الجهود من أجل مواجهة هذه الظاهرة بخطة حازمة متكاملة، وقد كان من بين التوصيات المتخذة من طرف اللجنة المعنية هو مشروع التدبير الإلكتروني لعميات التحفيظ العقاري، والذي كرس لمجموعة من الإجراءات والخدمات الرقمية التي أسهمت بشكل كبير في تحقيق الأمن العقاري، وبالتالي اطمئنان المالك المقيد على ملكية عقاره وإقامة الحجة عليه.

   بالإضافة إلى ذلك يعد التدبير الالكتروني من أبرز الإجراءات التنظيمية الكفيلة بتتبع مدى استفحال هذه الظاهرة، وقد شرعت الوكالة في نهج سياسة الرقمنة لخدماتها، تنفيذا لما جاء في الرسالة السامية الملكية الموجهة لوزير العدل، رغم غياب آنذاك نص قانوني يؤطرها، وتم الاقتصار على قرارات السيد المدير العام وكذا مذكرات السيد المحافظ العام، هذا وفي اطار محاربة ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير اكد السيد هشام بلخير المفتش العام للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية و المسح العقاري و الخرائطية خلال حلوله ضيفا على برنامج ديكريبطاج الذي يذاع على اذاعتي "برلمان راديو" و " إم إف إم"    ، ان المنصات الالكترونية ، و الخدمات الالكترونية  المعتمدة من طرف الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية و المسح العقاري و الخرائطية ، كانت حاجزا أمام الاستيلاء على العقارات ، لان جميع الأمور أصبحت واضحة ، مشيرا الى انه بخصوص عمليات الاستيلاء ، قامت المحافظة بحزمة من الإجراءات المبنية أساسا على الرقمنة.

وعليه سنحاول من خلال هذا الباب الوقوف عند التدبير الالكتروني لخدمات المحافظة العقارية كآلية معتمدة من طرف و.و.م.ع.م.ع.خ للحد من ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير(الفصل الاول) قبل الانتقال للحديث عن دور التدخل الإداري على المستوى المركزي و مستوى المصالح الخارجية للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية في الحد من الاستيلاء على عقارات الغير (الفصل الثاني).

الفصل الأول: التدبير الالكتروني لخدمات المحافظة العقارية كآلية معتمدة من طرف و.و.م.ع.م.ع.خ للحد من ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير .
حظي التدبير الالكتروني لخدمات المحافظة العقارية كآلية معتمدة من طرف و.و.م.ع.م.ع.خ للحد من ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير ،باهتمام خاص خلال مرحلة تنزيله، وذلك راجع للدور الأساسي والفعال الذي أصبح يلعبه في تحقيق الأمن العقاري واستقرار المعاملات العقارية، بالإضافة إلى الاستعانة به من أجل التصدي لظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير، هذا وللتطرق لدور التدبير الالكتروني لخدمات المحافظة العقارية كآلية معتمدة من طرف و.و.م.ع.م.ع.خ للحد من ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير سوف نقف عند دور التدبير الالكتروني لعمليات التحفيظ العقاري في حماية أملاك الغير من الاستيلاء (المبحث الاول) قبل الانتقال الى الحديث عن دور التوقيع الالكتروني والتبادل الرقمي مع المهنيين في حماية الملكية العقارية من الاستيلاء (المبحث الثاني).
المبحث الأول: دور التدبير الالكتروني لعمليات التحفيظ العقاري في حماية أملاك الغير من الاستيلاء.
الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية و المسح العقاري و الخرائطية تبنت عدة آليات لتسوية الوضعية القانونية للعقارات، والتي نجد من بينها إحداث منصة إلكترونية خاصة بالوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، وذلك بعد إصدار المرسوم المتعلق بالتدبير الإلكتروني لعمليات التحفيظ العقاري، و هذه المنصة جاء ت بمجموعة من الخدمات و التي من شأنها ان تحصن الملكية العقارية و تحميها من جميع أوجه الاستيلاء الغير مشروع ، كما ستساعد على وجه الخصوص المغاربة والأجانب المالكين للعقارات في المغرب من تتبع وضعية عقاراتهم، وما يمكن أن يقع عليها من تصرفات في غيبتهم من خلال خدمة محافظتي ، بالإضافة الى الاعتماد على خدمات أخرى من شأنها قطع الطريق على ممتهني عمليات الاستيلاء على عقارات الغير من جهة (المطلب الأول) ، هذا بالإضافة الى اعتماد الوكالة خدمة معالجة الشواهد العقارية و التصاميم العقارية عبر البوابة الالكترونية للوكالة و بعض الخدمات الأخرى بهدف الحد من ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير (المطلب الثاني).
المطلب الأول: مدى مساهمة خدمة محافظتي وبعض الخدمات الأخرى في الحد من ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير.
سنحاول من خلال هذا المطلب وقوف عند خدمة محافظتي ودورها في الحد من ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير (الفقرة الأولى) قبل الانتقال للحديث عن تجليات الحد من ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير على مستوى خدمتي ضبط العقارات المهملة وبعض الخدمات الأخرى المعتمدة من طرف و و م ع و ع خ (الفقرة الثانية).
الفقرة الأولى: خدمة محافظتي ودورها في الحد من ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير.
لابد من بيان كيفية الانخراط في خدمة محافظتي (أولا) قبل ان نبين مدى نجاعة خدمة محافظتي في حماية الملكية العقارية من الاستيلاء (ثانيا).
 أولا: كيفية الانخراط في خدمة محافظتي.
تعتبر خدمة محافظتي من مخرجات قرارات اللجنة المحدثة لأجل التصدي لعمليات الاستيلاء على أملاك الغير بحيث اخدت اللجنة بتوصية الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية و المسح العقاري باعتماد هذه الخدمة ، و تعتبر هذه الأخيرة من بين أهم الخدمات التي تم استحداثها لأجل تجاوز إشكالية التصدي لظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير عبر استغلال الثغرات القانونية، فقد جاء تنزيل هذه الخدمة عن طريق رسالة من وزير العدل السابق بتاريخ 31 غشت 2015 الى السيد المدير العام للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية ، طالبا من خلالها القيام بالإجراءات اللازمة لتجاوز إشكالية المادة الثانية من مدونة الحقوق العينية والتي كانت ولا تزال مدخلا أساسيا لممارسة عمليات الاستيلاء على العقارات المحفظة .
الأمر الذي كان سببا رئيسيا في العمل على إطلاق خدمة محافظتي الرقمية، وذلك قبل صدور المرسوم 2.18.181 لسنة 2018، وهذا ما يدل على استفحال ظاهرة الاستيلاء على عقارات الأغيار.
وقد بدأ العمل بهذه الخدمة بموجب مذكرة صادرة عن مدير المحافظة العقارية بتاريخ 08-06-2017 ، والتي تم من خلالها تسجيل الملاك اختياريا ومجانيا عبر المنصة الرقمية للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية ، لكن الملاحظ بعد مرور قرابة سنة عن اطلاق هذه الخدمة المجانية ان معظم ملاك العقارات المحفظة لم يباشروا التسجيل في نظام خدمة محافظتي على الرغم من الحملات التحسيسية و الإعلانات الاشهارية الواسعة التي قامت بها أجهزة الوكالة عبر مختلف وسائل الاعلام المرئية و المكتوبة و المسموعة ، ومن اجل تعميم هذه الخدمة و الاعمال بها على أوسع نطاق ممكن ، اصدر السيد المدير العام للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية بتاريخ 24 يناير 2019 قرارا يأمر من خلاله المصالح الخارجية على العمل بالصيغة الجديدة لخدمة محافظتي ابتداء من 11 فبراير 2019، وذلك عبر الزام المرتفقين سواء الأشخاص العاديين أو نوابهم أو من طرف الموثقين والعدول بالإدلاء بالبيانات الضرورية لأجل التسجيل في خدمة محافظتي .
كما عملت الوكالة على إصدار الشروط العامة لاستعمال خدمة محافظتي، وذلك بغية توضيح مجموعة من الإجراءات والمفاهيم مع تبيان شروط الولوج إلى هذه الخدمة من قبل المرتفقين، مع التنصيص على الاختصاص القضائي عند وجود نزاع بين الأطراف بخصوص هذه الخدمة .
وعرفت هذه الشروط العامة لاستعمال خدمة محافظتي على أنها - خدمة رسائل تنبيهية ترسل للمالك بواسطة رسائل قصيرة وبريد إلكتروني، لإخباره بكل إجراء تم تقييده برسومه العقارية - ، كما نظم مرسوم التدبير الإلكتروني لعمليات التحفيظ العقاري والخدمات المرتبطة بها هذه الخدمة بموجب المواد 23 و 24، وذلك عبر إتاحة الإمكانية لكل شخص مقيد بالسجل العقاري من تتبع التقييدات والإيداعات التي ترد على الرسوم العقارية أو مطالب التحفيظ بطريقة الكترونية ، كما أعطى للمهنيين أيضا نفس المكنة بمناسبة القيام بالإجراءات القانونية والتقنية المتعلقة بطلبات الإيداع أو التقييد بالسجلات العقارية.

إن الانخراط في خدمة محافظتي يتم عبر طريقين، إما بشكل إلكتروني عبر المنصة الرقمية للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية أو عبر تفويض الأمر إلى المستخدم المعهود له بمصالح الوكالة هذه العملية.
فبخصوص الطريقة الإلكترونية، يكفي أن يعمل المالك على الولوج إلى منصة المحافظة العقارية (ANCFCC)، ثم اختيار خدمة محافظتي والشروع في ملء المعطيات المطلوبة (الاسم الكامل، تاريخ الازدياد، رقم الهاتف ... ، تم الانتظار إلى حين تلقي رسالة تؤكد الانخراط عبر الهاتف المحمول وعنوان البريد الإلكتروني المقدمين من المالك داخل أجل لا يتعدى يومين من تاريخ معالجة الطلب .
أما عند تفويض الأمر إلى مستخدم لدى مصالح المحافظة العقارية، فيكفي الإدلاء بالمعطيات التي تخص المالك ورقم الهاتف والبريد الإلكتروني، ليعمل بعدها أطر المحافظة العقارية وهم بصدد معالجة طلبات التقييد على تفعيل خدمة محافظتي حتى يتسنى إشعار المالك بكل العمليات التي قد ترد على رسمه العقاري .
هذا وقد حث المشرع المغربي عبر المرسوم 2.18.181 على ضرورة إشعار المعني، سواء كان مالكا أو وكيلا أو موثقا لمصالح المحافظة العقارية بأي تغيير يخص رقم الهاتف أو البريد الإلكتروني " ، وذلك يأتي حرصا من الوكالة المذكورة على تتبع المعني لعقاره بصفة دورية والحلول دون انقطاع جسر التواصل بينهما.
كما حددت الشروط العامة لاستعمال الخدمة السبل القانونية لفض النزاعات التي يكون محلها "خدمة محافظتي "، وذلك إما عبر التسوية الودية بين مصالح الوكالة والشخص المعني، أو عبر اللجوء إلى القضاء والمحدد في محاكم الرباط، دون تحديد نوع المحكمة المختصة هل القضاء العادي ام الإداري .
 ثانيا: مدى نجاعة خدمة محافظتي في حماية الملكية العقارية من الاستيلاء.
خدمة محافظتي هي خدمة رقمية إخبارية اعتمدتها الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية ، الغرض منها إخبار كل منخرط في خدمة محافظتي بمختلف التقييدات والعمليات التي ترد على عقاره بموجب رسالة نصية يتوصل بها أوتوماتيكيا بعد أي تصرف أو تقييد على رسمه العقاري.
ان أغلب عمليات الاستيلاء على عقارات الغير تتأتى من خلال تزوير وثائق تتعلق بالملك العقاري المحفظ، وذلك لعدم تتبع الملاك لوضعية عقاراتهم بسبب عدم تواجدهم بأرض الوطن بالنسبة للمغاربة المقيمين بالخارج، أو فيما يخص الأجانب الذين يقومون بإقتناء عقارات داخل التراب الوطني، وبحكم أنهم لا يقطنون بالمغرب، فقبل تفعيل خدمة محافظتي كانت المسألة نوعا ما معقدة، بحكم البعد الجغرافي، فبعد فوات أربع سنوات على حصول التدليس أو التزوير يتعذر عليهم استرجاع عقاراتهم بعد تقييد الغير حسن النية .
و عليه يمكن القول ان خدمة محافظتي توفر حلاً مبتكراً للأجانب والجالية المغربية المقيمة بالخارج، من خلال هذه الخدمة، يمكنهم متابعة وضعية عقاراتهم في المغرب بسهولة وسرعة، دون الحاجة إلى السفر، هذا سيسهل عليهم الاطلاع على أي تغييرات أو تحديثات تطرأ على عقاراتهم، مما يعزز من حماية ممتلكاتهم ويقلل من مخاطر التزوير أو الاستيلاء غير المشروع.
ان خدمة محافظتي تعتبر أداة قوية الهدف من خلقها حماية حقوق الملكية العقارية من الاستيلاء والغرض الأساسي من هذه الخدمة هو:
• تعزيز الشفافية: من خلال توفير معلومات دقيقة ومختصرة حول جميع التصرفات التي تقع على عقار موضوع الرسم العقاري، تساهم الخدمة في زيادة الشفافية وتقليل فرص الاحتيال والتلاعب.
• تسهيل المتابعة: تمكن الخدمة مالكي العقارات من متابعة أي تغييرات تطرأ على ملكياتهم بشكل فوري، مما يساعدهم على اكتشاف أي عمليات غير قانونية في مهدها.
• حماية حقوق الملكية: من خلال إشعار المالكين بأي إجراءات قانونية تتعلق بملكيتهم، تساعد الخدمة في حماية حقوقهم القانونية.
كما تساهم خدمة محافظتي في مكافحة الاستيلاء على عقارات الغير من خلال:
• الكشف المبكر عن التلاعب: يمكن للمالكين اكتشاف أي محاولة للاستيلاء على عقارهم من خلال متابعة أي تغيير يقع في رسمهم العقاري من خلال الرسائل التي سيتوصلون بها اما على هاتفهم المحمول او عبر البريد الالكتروني.
• تعزيز الثقة في النظام العقاري: تساهم الخدمة في بناء ثقة أكبر في نظام التحفيظ العقاري، مما يجعل من الصعب على المحتالين القيام بعملياتهم.
• توفير الوقت من اجل اتخاد الإجراءات القانونية في حالة الاستيلاء: توفر للمالكين الوقت من اجل اتخاد إجراءات قانونية في حالة الاستيلاء على عقاراتهم حتى لا يفوتهم اجل رفع دعوى قضائية.
و على العموم تعتبر خدمة محافظتي أداة قوية في مكافحة ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير، و لكنها في المقابل ليست حلا سحريا، لتحقيق نتائج افضل، بل يجب ان تكون جزءا من استراتيجية شاملة تشمل توعية المجتمع من خلال الحملات الإعلامية و التثقيف القانونية، و تقوية التشريعات من خلال تحديث القوانين المتعلقة بالأمن العقاري، و مواكبة التطورات التكنولوجية ، و تفعيل التعاون بين المؤسسات من خلال الشراكات و الاتفاقيات ، و الاستثمار في التكنولوجيا من خلال تطوير أنظمة معلوماتية متقدمة لحماية البيانات و تحليل المخاطر .
الفقرة الثانية: تجليات الحد من الاستيلاء على عقارات الغير على مستوى خدمتي ضبط العقارات المهملة وبعض الخدمات الأخرى المعتمدة من طرف و و م ع و ع خ.
يجب الوقوف عند دور خدمة ضبط العقارات المهملة في التصدي لظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير (أولا) قبل الانتقال للحديث عن دور خدمة الاشهار العقاري ورقمنة السجلات والارشيف وخدمة شكاية في الحد من ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير (ثانيا).
 أولا: دور خدمة ضبط العقارات المهملة في التصدي لظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير .
من خلال استقراء مختلف النصوص القانونية المنظمة للعقار بصفة عامة يتبين عدم وجود أي تعريف دقيق لمفهوم العقار المهمل، ولهذا عمل أحد الدارسين على محاولة تعريف العقار المهمل على أنه: ذلك العقار الذي لم يتم استغلاله مدة طويلة من الزمن لسبب من الأسباب كبقاء مالكه مجهولا او توفي او لا يعرف له وارث، او غائبا ولم يترك وكالة، سواء كان المالك مغربيا او اجنبيا .
هذا و في إطار التدابير الوقائية الرامية إلى مكافحة ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير المتخذة تنفيذا للتعليمات والتوجيهات المولوية السامية لصاحب الجلالة الملك محمد السادس نصره الله، وفي إطار التطبيق السليم لما جاء في رسالة جلالته المرسلة لوزير العدل والحريات ، وبعد الاجتماعات التي قامت بها اللجنة الوطنية المكلفة بوضع خطة عمل لتصدي لظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير، فقد أصدرت هذه اللجنة مجموعة من التوصيات من بينها القيام بجرد العقارات المحفظة المهملة باعتبارها تشكل هدفا محتملا للاستيلاء عليها من طرف الغير، كما تعتبر مصدر اهتمام العديد من العصابات المتخصصة بالنصب والاحتيال في المجال العقاري .
ولتطبيق ما خلصت إليه اللجنة قامت الو. و. م. ع. م. ع. خ بتعاون مع وزارة الداخلية بإطلاق حملة لجرد العقارات المهملة، والتي يقصد بها تلك التي لم يتم استغلالها منذ مدة طويلة وتولت السلطة المحلية الإشراف على العملية من خلال ملء استمارة تتضمن مجموعة من البيانات الرامية إلى التعريف بوضعية العقار من حيث مالكه المحتمل وموقعه ومشتملاته ، ولمواكبة عملية الجرد، يتعين على الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية إعطاء أوامر للمصالح المختصة بالمسح العقاري المتواجدة عبر ربوع المملكة للعمل على إضافة المرجع العقاري في الاستمارة، والتي ستحال عليهم من قبل السلطة المحلية بعد ضبط تموقع الملك المعني والتأكد من كونه محفظًا، و قد صدرت في هذا الشأن مذكرة صادرة عن المدير العام للمحافظة العقارية و التي جاء فيها :" ...... ولمواكبة عملية الجرد المذكورة من طرف مصالح الوكالة من أجل استغلال النتائج المتوصل إليها في التصدي لظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير، فإنه يتعين على السادة رؤساء مصالح المسح العقاري العمل على إضافة المرجع العقاري بالاستمارة التي ستحال عليهم من قبل السلطة المحلية بعد ضبط تموقع الملك المعني والتأكد من كونه محفظا .
عقب ذلك يتعين على السادة المحافظين على الأملاك العقارية، بعد تنقيح البيانات الواردة في الاستمارة المذكورة والتحقق من مدى مطابقتها لما هو مضمن بالرسم العقاري المعني العمل على وضع عبارة "عقار مهمل" بآخر ملف فرعي للرسم العقاري مع الحرص على تأييم قاعدة المعطيات العقارية LOGICF من خلال إضافة عبارة "عقار مهمل" المذكورة بالخانة المخصصة للتنبيه.
وبناء عليه، فإن كل رسم عقاري يتضمن التنبيه المذكور يقتضي منكم الاحتراز الشديد عند البت في الطلبات المقدمة إليكم بشأنه مع الحرص على مراقبة السندات المؤيدة لها، واتخاذ كافة الإجراءات التي تمكنكم من التأكد من صحة وسلامة تلك السندات في إطار المقتضيات القانونية الجاري بها العمل. ..."
كما يجب الإشارة الى ان كلمة "عقار مهمل تعتبر مجرد تنبيه للسادة المحافظين لاتخاذ الحيطة والحذر كلما توصلوا بعملية تنصب على عقار مهمل، أي عقار يبدو وكأن لا مالك له، علما أن العقار المحفظ لا يهمه الوجود الجسدي لمالكه بحيازته الفعلية والسكن فيه أو التجارة فوقه أو داخله أو حراسته أي العبرة في العقار المحفظ بالحيازة القانونية لا المادية كما أكدت على ذلك محكمة النقض في العديد من القرارات.
إن نظام التحفيظ العقاري يحمي الحق ويحصنه وكل شخص مقيد كمالك له حر في حيازته واستغلاله والاستفادة منه سواء كان دارا أو متجرا أو ضيعة أو أرضا عارية، ويمكنه كذلك التخلي عنه والابتعاد عنه وسده وهجره وعدم زيارته دون تخوف من فقدان عقاره بفضل الحماية، التي توفرها له المحافظة العقارية، ولا يكون لكلمة عقار مهمل أدنى أثر ووجودها كعدمها، إلا إذا تبين من خلال بحث مكثف وتحر على مستوى المحافظة العقارية بأنه بالفعل لا وجود لمالك العقار المهمل على المستوى الداخلي أو خارج أرض الوطن، ويقتضي المنطق في حال التأكد من طرف المحافظ العقاري أن العملية المراد تقييدها سليمة شكلا ومضمونا أن يقوم بتقييدها واستبعاد كلمة عقار مهمل من ملف الرسم العقاري دون المطالبة برسالة أو إذن أو ترخيص من القائد مصدر لائحة العقارات المهملة، فإذا طلب المحافظ هذا الإجراء، معناه أن العقار المهمل ممنوع من التصرف فيه إلى حين رفع اليد عنه، كأنه تحت العقل القضائي. لذلك علينا الرجوع إلى الصواب واعتبار كلمة عقار مهمل مجرد تنبيه لا يغير شيئا من التصرفات المعروفة ولا يشل حركة العقار إطلاقا.
وفي حال ما إذا اتخذ المحافظ قرارا إيجابيا بالتقييد أو التشطيب، فإنه تلقائيا وفي الوقت نفسه تصبح كلمة عقار مهمل لاغية، ولا تستوجب أي إجراء يهدف إلى إزالة هذه الكلمة.

هذا وقد أوضحت وزارة العدل أنه إضافة إلى التعديلات التي طالت عددا من القوانين من أجل التصدي الحازم لظاهرة الاستيلاء على العقارات، تم القيام بعملية جرد للعقارات المهملة بتنسيق بين وزارة الداخلية والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، وأشارت الوزارة إلى أن اللجان المحلية بمختلف العمالات والأقاليم حصرت عدد العقارات المهملة في 8299 عقارا، وبعد إحالة جرد هذه العقارات على مصالح المحافظة العقارية لتدقيقها، تبين أن لائحة العقارات المهملة تضم 4037 رسما عقاريا.
وعلى العموم نستنج ان الهدف من جرد العقارات المهملة المحفظة بالخصوص، وكما جاء على لسان وزير العدل آنذاك، ومذكرة السيد المدير العام للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية هو حرص السادة المحافظين ويقظتهم وتمعنهم ومراقبتهم المشددة كلما كان بين يديهم قضايا تتعلق بعقارات مهملة. بمعنى عليهم الزيادة في الاحتراز، ومؤدى ذلك أن هذه الرقابة لا تخرج عن مقتضيات الفصول 72 و 74 و 96 و 97 من ظهير التحفيظ العقاري؛ لأن المسؤولية واحدة لا تختلف ولن تتغير أبدا سواء كان العقار مهملا أو غير مهمل، فلا فرق بينهما، و هذا كله بهدف محاربة مافيا ، بالإضافة الى ان وصف عقار بأنه مهمل يترتب عنه اتخاد قرار بتجميد هذه العقارات، من خلال وضع تنبيه خاص يتضمن عبارة «عقار مهمل» بملف الرسم العقاري المعني، وكذلك بقاعدة المعطيات العقارية المعلوماتية، بالإضافة إلى الاحتراز الشديد في دراسة المعاملات والبت في الطلبات التي ترد على المحافظين والمتعلقة بالعقارات المهملة، هذه الإجراءات لا يسمح بالقيام بأي عملية تخص هذه العقارات، وإذا كانت أي عملية تعرض على لجنة مركزية تتولى الاطلاع على الملف وضبط المسطرة القانونية، الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية قامت بمجهود كبير، الآن لديها صورة واضحة و تعرف العقارات المستهدفة ، و ستقوم بتوظيف كل إمكانياتها البشرية و اللجوستيكية من اجل الحد من ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير و محاربات مافيا الاستيلاء على العقار .
 ثانيا: دور خدمة الاشهار العقاري ورقمنة السجلات والارشيف وخدمة شكاية في الحد من ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير.
لابد من الوقوف عند خدمة الاشهار العقاري أولا (1) قبل الانتقال للحديث عن رقمنة السجلات والارشيف ثانيا (2) تم خدمة شكاية ثالثا (3) مع بيان دورهم في الحد من ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير.
1)خدمة الاشهار العقاري ودورها في الحد من ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير.
يلعب مبدأ العلنية في عمليات التحفيظ العقاري دورا محوريا في التصدي لظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير، وتحقيق الأمن العقاري، وذلك من خلال إخضاع كافة إجراءات التحفيظ العقاري لعملية الإشهار،وتعتبر هذه الأخيرة الضامنة لحقوق مالكي العقار من الضياع، فعن طريقها يتم اطلاع عموم الناس على وضعية العقار، وعمل المشرع المغربي على إقرار عملية الإشهار العقاري بدءا من تقديم مطلب التحفيظ وصولا لمرحلة تأسيس الرسم العقاري، تطبيقا لمبدأ العلنية في نظام الشهر العيني .
وقد كانت عملية الإشهار العقاري فيما مضى مقتصرة على الطرق التقليدية، مثل النشر في الجريدة الرسمية، التعليق لدى الجماعات المحلية، القيادات التابعة لها العقار والمحاكم الابتدائية التابع لها المحافظة العقارية المعنية، إلى أنه مع تطور العالم وظهور أساليب جديدة إجرامية من بينها الاستيلاء على عقارات الغير، فإن الوسائل الإشهارية القديمة أصبحت تتلقى انتقادات واسعة من قبل بعض الفقهاء المهتمين بهذا الشأن، من قبيل أن الواقع العملي أثبت قصور عملية الإشهار بالجريدة الرسمية خصوصا وأن فئة عريضة من المواطنين لا تعلم بوجودها، وحتى ولو علمت بوجودها فيصعب عليها الاطلاع على أغلبية أعدادها، مما جعل هذا الإجراء يدخل في إطار ترتيب الآثار القانونية ليس إلا، ولا يدخل في نطاق الإشهار العقاري وبالتالي وجب البحث عن بديل مناسب وفعال .
في سياق توسيع عملية الإشهار عن طريق الوسائل التقنية الحديثة، وفرت المحافظة العقارية خدمة تسمى الإشهار العقاري ،من خلال بوابتها الإلكترونية وذلك للاطلاع على الإعلانات الخاصة بمطالب التحفيظ الخلاصات الإصلاحية والإعلانات بانتهاء التحديد وتسليم نظائر جديدة للرسوم العقارية والشهادات الخاصة وتغيير تسمية العقارات المحفظة، وكذا الإعلانات المتعلقة بمساطر التحفيظ الخاصة المنشورة في الجريدة الرسمية والتي لازالت الآجال المتعلقة بها جارية، وذلك عبر منصة إلكترونية، تم اعتمادها من طرف الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية ، وفي هذا الصدد صدرت رسالة من مدير المحافظة العقارية الى السادة المحافظين على الاملاك العقارية ، في شأن خدمة الإشهار العقاري بالبوابة الإلكترونية للوكالة، حيث حثت المحافظين على الأملاك العقارية على تحيين قواعد البيانات بمطالب التحفيظ والرسوم العقارية، حتى تؤخذ بعين الاعتبار من أجل برمجتها للنشر هذا النشر سيواكبه نشر مصاحب بالمنصة الإلكترونية للوكالة، حيث يمكن لكل شخص تتبع جميع العمليات اللاحقة لمطلب التحفيظ ، وكذا اللاحقة لتأسيس رسم العقاري، بما في ذلك الإعلانات المنشورة في الجريدة الرسمية، حتى يكون على دراية بوضعية عقاره، والإجراء المتخذة بخصوصه، وقد تكرست هذه الخدمة قانونا بموجب إصدار المرسوم المتعلق بالتبادل الإلكتروني لعمليات التحفيظ العقاري، والذي نص في الفقرة الثالثة من المادة الثالثة منه على إحداث منصة إلكترونية خاصة، يتم من خلالها إنجاز الإجراءات وتقديم الخدمات المرتبطة بالعمليات الواردة في المادة الثانية منه ، كما تم التنصيص في المادة 18 من نفس المرسوم ، على أن يتم عبر المنصة الإلكترونية إشهار جميع الإعلانات المتعلقة بالتحفيظ العقاري المنشورة في الجريدة الرسمية، والتي لاتزال الآجال المتعلقة بها سارية المفعول، كما نصت كذلك المادة 19 من نفس المرسوم على أنه يمكن الاطلاع على الإعلانات المذكورة في المادة السابقة عبر المنصة الالكترونية من خلال اختيار المحافظة العقارية الواقع بدائرة نفوذها العقار المعني والولوج إلى باقي الاختيارات المتاحة عن الاقتضاء.
وفعالية هذه الخدمة تكمن في استغلال الولوجيات الرقمية لتنبيه من له مصلحة في التعرض ضمن الآجال القانونية، وهو الأمر الذي قد لا يحصل بالارتكان فقط الى الجريدة الرسمية التي لا يحصل الاطلاع عليها من طرف العوام، كما أن أصحاب الحقوق قد لا يكونوا مقيمين بالدائرة الترابية لتعليق إعلانات التحديد أو مقيمين خارج الوطن ، كما أن فعاليتها ثابتة بالنسبة للمهنيين الذين يتعرفون على وضع نظير الرسم العقاري بانه مطلوب نسخة جديدة منه عقب ضياع أو سرقة، وبأن عليه أن يتريث الى حين فوات أجل 15 يوما دون ممارسة التعرض وتسليم النظير الجديد، حينئذ يمكنه ابرام العقد في كل أمان .
وقد عملت الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية على تفعيل حملات تحسيسية بأهمية خدمة الإشهار العقاري، فأرسلت باعثات لأطرها نحو دول أوروبية، مثل بلجيكا وفرنسا وألمانيا من أجل إشعار الجالية المغربية هناك بأهمية الإشهار العقاري الإلكتروني، وذلك في سياق مواكبة الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية لجهودها في مكافحة "مافيا" العقار وظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير .
وكما حثت الرسالة الملكية السامية الموجهة إلى وزير العدل والحريات على ضرورة التدخل بخطة حازمة ومتكاملة من أجل التصدي الفوري لعمليات الاستيلاء على عقارات الغير، وذلك من خلال اتخاذ التدابير الوقائية اللازمة التي تنطلق من ما هو تشريعي وتنظيمي وصولا إلى ما هو عملي. وتعمل على تحديد وتنفيذ هذه التدابير آليات تحدث لهذه الغاية مكونة من كل الجهات والمؤسسات المعنية وفق منهجية تشاركية تؤمن فعالية ونجاعة التدبير المتخذة
وخلاصة لما تم التطرق إليه فإن خدمة الإشهار العقاري الإلكتروني تبقى من التدابير المهمة والفعالة، التي من الممكن ان تساهم بشكل ملموس في حصر ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير، إلا أنها لوحدها تظل قاصرة على تحقيق ذلك، فلابد من انصهارها مع الأساليب الإشهارية التقليدية بغية السيطرة على الرصيد العقاري والتصدي لأي خطر يمس به .
2) رقمنة السجلات والارشيف ودورها في الحد من ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير.
إن الواقع المعاصر يفرض على الإدارة العمومية المغربية وإدارة الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية على وجه الخصوص السير نحو تنزيل التوجهات الاستراتيجية لإحداث إدارة رقمية يتم عبرها الاستغناء فيها عن الطابع والصبغة المادية.
وهذا ما تسعى إليه الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية، عبر رقمنة خدماتها من خلال توفير فضاء خاص لكل خدمة عبر بوابتها الرقمية، مع العمل على توفير الأمن وسهولة الولوج إليها .
وفي إطار العمل على تنزيل هذه الخدمات الرقمية، أشار المرسوم عدد 2.18.181 المتعلق بالتدبير الإلكتروني لعمليات التحفيظ والخدمات المرتبطة بها في مادته 34 لإمكانية رقمنة السجلات التي يمسكها المحافظ العقاري، بحيث جاء في الفقرة الأولى من المادة أعلاه ما يلي "يمكن للوكالة مسك السجلات المتعلقة بعمليات التحفيظ العقاري بطريقة إلكترونية بكيفية موثوقة ومؤمنة تضمن صدقية المعطيات والمعلومات التي تتضمنها و سلامتها و تماميتها.
يتم الاستغناء عن السجلات الورقية وتعويضها بالسجلات الإلكترونية المذكورة بكيفية تدريجية وفق الكيفيات المحددة بقرار المدير الوكالة ".
وعليه فان المحافظة العقارية أصبحت حاليا تمسك بعض السجلات بطريقة الكترونية كسجل الإيداع R4 كمرحلة أولية قبل الانتقال الى باقي السجلات الأخرى التي يمسكها المحافظ على الأملاك العقارية كسجل التعرضات و غيرها من السجلات الأخرى.
كما نص مرسوم التدبير الإلكتروني لعمليات التحفيظ العقاري والخدمات المرتبطة بها على امكانية رقمنة أرشيف المحافظة العقارية، وذلك عبر المادة 35 التي جاء فيها "يمكن للوكالة اعتماد مختلف طرق المعالجة والتدبير الإلكتروني في حفظ الوثائق والسندات سواء كانت على دعامة إلكترونية أو ورقية، المتعلقة بملفات مطالب التحفيظ والرسوم العقارية ونظائرها والرسوم المنجمية، وكذا حفظ الوثائق والسندات المتعلقة بالمسح العقاري والخرائطية.
يتم حفظ الوثائق والسندات المذكورة أعلاه سواء على مستوى المصالح المركزية أو الخارجية المعنية التابعة للوكالة، أو على مستوى وحدات جهوية تحدث لهذا الغرض".
وتجدر الإشارة الى ان الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية و المسح العقاري و الخرائطية تولي أهمية قصوى للربائد والأرشيف الوثائقي المتكون من ملفات الرسوم العقارية ونظائرها ومطالب التحفيظ، الرسوم المنجمية وملفات الأشخاص المعنوية ، و في هذا الاطار فإن مصالح المحافظة العقارية تتوفر على برنامج يدعى LA GED يتم فيه تصوير جميع الوثائق و العقود و الرسوم المقيدة بالرسوم العقارية نظرا لأهمية هذه الوثائق و قيمتها و ذلك اما بشكل مباشر او عن طريق ابرام صفقات مع شركات تنتمي الى القطاع الخاص تحت مراقبة اطر مصالح المحافظة العقارية و اطر الإدارة المركزية ، وجعلها رهن إشارة مستعمليها لأجل الاطلاع عليها او اخد نسخ منها .
ولكون قيام المسؤولية المرفقية أمر مفترض في حال ضياع الأرشيف مثلا، عملت الوكالة على اتخاذ قرار مهم بإغلاق إدارة قاعة الأرشيف بمصلحة المحافظة العقارية، وتقنين الولوج إليها في عدد محدود من أطر المصلحة باستخدام نظام التيقين الإلكتروني عبر البصمة.
وقد جرت العادة على مستوى المحافظة العقارية، القيام بالأرشفة المادية للوثائق ثم تدبيرها بشكل إلكتروني، لكن وحسب أحد الباحثين فالأمر حاليا أصبح متجاوز بفعل تزايد عمليات الإيداع الإلكتروني عن بعد، وما ينتج عنها من تبادل للوثائق الموقعة إلكترونيا والتي تتم أرشفتها مباشرة بقاعدة التدبير الإلكتروني للوثائق بمجرد استخلاص الوجيبات عن المعاملة العقارية، كما ان رفع الطابع المادي عن الوثائق العقارية المودعة وأرشفتها إلكترونيا من شأنه أن يمكن الوكالة من التخلص جذريا من مشكل اكتضاض أرشيفات المصالح الخارجية والتي يمكن نقل أصولها المادية الى مراكز جهوية للأرشيف يتم احداثها لهذا الغرض كما يقتضيه المرسوم.

هذا ولدى السيد المدير العام مخطط في القريب العاجل بالوصول إلى الخطوة الأخيرة في مشروع الرقمنة، وهي تقليص التوافد على المحافظة، إلا في حالات نادرة، مثلا الحصول على توجيهات وليس في المساطر والعمليات الأخرى، والهدف الأخير الذي يطمح المدير العام للوصول اليه هو القضاء نهائيا على الملفات الورقية، من خلال مشروع توفير أرشيف إلكتروني، ، و هو ما يتطلب تغيير بعض القوانين، التي تفرض الاحتفاظ بالملفات الورقية، وهذا يتطلب تعديل المنظومة القانونية وبناء قاعدة معلوماتية تربط بين كافة المتدخلين في عملية التحفيظ، من خلال رقمنة كافة العمليات .
وخلاصة القول تعتبر عملية رقمنة السجلات العقارية والأرشيف خطوة مهمة في مسار تحديث إدارة المحافظة العقارية وتعزيز الامن العقاري وتحسين الخدمات ومحاربة ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير، عبر الاستغناء على السجلات والأرشيف الورقي الذي يعرف تراكما كبيرا ويبقى عرضة لخطر الاحتراق أو التلف أو الإتلاف.
3) خدمة شكاية ودورها في الحد من ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير.
في إطار تخليق الإدارة، وتبسيط المساطر وبهدف تجويد الخدمات العمومية المقدمة تم انشاء خدمة شكاية الكترونية متاحة بالبوابة الالكترونية للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، ومرتبطة بمنصة شكاية الوطنية بحيث أنها ترد عليها منها كل شكاية مقيدة بها والعكس صحيح، ويتم اخبار المصالح الخارجية اتوماتيكيا بالشكايات التي تتعلق بهم قصد إعداد جواب لها وموافاة المشتكين بأجوبة عنها.
وتسمح خدمة شكاية للمرتفق بإيداع شكاياته اما عبر موقع البوابة الوطنية للشكايات او عبر موقع الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية، وذلك بملء استمارة معدة لهذا الغرض وأثناء تسجيل الشكاية يحصل على رقم ترتيبي يمكن من تتبع مآلها وتتم معالجة الشكايات الإلكترونية داخل اوقات العمل الرسمية وداخل الآجال المنصوص عليها قانونا، و تهدف خدمة شكاية الى استقبال شكايات و تظلمات المواطنين و تأمين تتبعها و الإجابة عليها و تقديم حلول لمشاكلهم و كدا تلقي ملاحظاتهم و اقتراحاتهم بهذا الصدد ، و تهدف الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية و المسح العقاري الى جعل خدمة شكاية القناة الأكثر استخداما من قبل المواطنين و ان تتحول الى اهم أداة للتفاعل و جسرا للتواصل البناء و المثمر .
هذا وتجدر الإشارة إلى أن جودة هذه الخدمة المقدمة من قبل المحافظة العقارية للمرتفقين تتوقف على نجاعة الأنظمة المعلوماتية وقواعد البيانات التي تعتمد عليها داخليا، هذه الأنظمة المعلوماتية وقواعد البيانات التي أصبحت تعتبر العمود الفقري لسير جميع المصالح الخارجية.
وعلى العموم يمكن القول ان خدمة شكاية تعتبر أداة مهمة في مكافحة ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير، فهي تسمح للمواطنين بالإبلاغ عن أي مخالفات او تجاوزات قد يتعرضون لها، مما يساعد على حماية الملكية العقارية من أي استيلاء محتمل وتقليل فرص حدوث مثل هذه الجرائم.