Lakhasly

Online English Summarizer tool, free and accurate!

Summarize result (100%)

الثانية: سلطة الاستغلال يحول حق الملكية صاحبه إلى جانب استعمال الشيء استغلاله، أي القيام بالأعمال اللازمة لاستثمار الشيء والحصول على ثماره المتولدة عنه بصورة غير مباشرة، فمن يزرع الأرض ثم يبيع غلتها، فإنه يحصل من المشتري على ثمارها، وكذلك من يؤجرها لاستثمارها، فإنه يحصل على ثمارها ممن
استأجرها منه.ويلاحظ أن الاستغلال قد يكون من خلال المالك مباشرة، وقد يكون بطريقة غير مباشرة، من خلال عمل من أعمال الإدارة يستثمر به المالك العين التي يملكها عن طريق شخص آخر، ويقبض هو الأجرة، ويستفيد
المستأجر من منافعها،وسلطة الاستعمال والاستغلال تقتضي الحصول على منافع الشيء مع بقاء أصله، أو استهلاكا حكميا؛ كالنقود، فلا تثبت في هذه النوعية من الأموال سلطتي الاستعمال
والاستغلال بالمفهوم السابق، وتقريرها على هذه النوعية من الأموال لشخص ما، الثالثة: سلطة التصرف: يشمل التصرف في معناه الواسع: التصرف المادي، كإتلافه، أو استهلاكه، أو تعديله، أو التغيير فيه بمختلف التصرفات المادية، وسلطة التصرف المادي هذه لا تثبت لغير المالك،الأصلية الأخرى . أو إنشاء حق عيني عليه، كحق الانتفاع وحق الاستعمال وحق الارتفاق، أو حقا عينيا تبعيا؛ كحق الرهن العقاري المسجل أو الحيازي. وعليه، فيمكن للمالك أن يتصرف في ملكه بجميع أنواع التصرفات الناقلة للملكية:
كالبيع أو الهبة أو القرض أو الشركة (1)، أو يقرر عليه - إن كان عقارًا - حق ارتفاق لمنفعة عقار آخر، كما أنه له أن يرهنه
سواء أكان رهنا حيازيًا أو رهنا عقاريا مسجلا.خصائص حق الملكية: (٢) يتميز حق الملكية بعدة خصائص تميزه عن باقي الحقوق
العينية الأخرى، وهي: ا. حق الملكية حق جامع باعتباره أوسع الحقوق العينية، حيث إنه يجمع في يد المالك كل السلطات والمزايا التي يمكن أن تكون لشخص على شيء، ويعبر بعض الفقهاء
عن هذه الخاصية بكون حق الملكية: حق مطلق.حق الملكية حق دائم: حق الملكية هو حق دائم بدوام الشيء المملوك، وديمومة حق الملكية لا يتعارض مع انتقالها إلى الغير بالبيع مثلا، فالملكية حق دائم بالنسبة إلى الشيء المملوك لا بالنسبة إلى شخص المالك، وانتقال الملكية من شخص إلى غيره لا يترتب
عليه زوالها (۱).نطاق حق الملكية: نصت المادة (٦٠٩) من نظام المعاملات المدنية على أن: - مالك الشيء يملك كل ما يُعد من عناصره الجوهرية، وهـو مـا لا يمكن
٢- كل من ملك أرضًا ملك ما فوقها وما تحتها إلى الحد المفيد في التمتع بها علوا وعمقا؛ ما لم يوجد نص نظامي أو تصرف يقضي بخلاف ذلك". ما لم يوجد نص نظامي أو تصرف يقضي بخلاف ذلك".هذين النصين أن حق الملكية يتسع نطاقه ليشمل الآتي (٢):
أولا: العناصر الجوهرية للشيء المملوك يمتد حق الملكية على الشيء المملوك إلى كافة العناصر الجوهرية المكونة له، وعناصر الشيء الجوهرية هي التي تكون ماهيته ووجوده ولا يمكن الاستغناء عنها، ومن ثم تدخل هذه العناصر في نطاق الشيء المملوك باعتبارها جزءا لا يتجزأ منه،وعليه، فملكية البناء تشمل جميع الأجزاء المكونة له، التي لا تنفصل عنه إلا بتلف أو تغيير؛ والأبنية والأشجار المتصلة بها، وثماره،الملحقات ملكية الشيء لا تنحصر في ذاته، طبقا لما تقضي به طبيعته، وقصد المتعاقدين، وذلك مثل ما يخصص لخدمة الأرض الزراعية من آلات وحيوانات كالآلات المخصصة لاستخراج المياه من البئر، ورشاشات المياه، أو الحيوانات المخصصة للحراثة، أما لو كانت هذه
كما
لو استأجر المالك مواشي،٢ الثمار: هي ما ينتجه المال بصفة دورية، دون المساس بجوهر الشيء، فهي غلة دورية متجددة، وهي مع تفرعها عن الشيء لا تمس أصله، ولا تنتقص منه بل يبقى الأصل على حالة دون نقصان.والثمار تنقسم إلى ثلاثة أنواع، هي:
الثمار الطبيعية: وهي التي ينتجها الشيء دون تدخل من جانب المالك، كصوف الأغنام، الثمار الصناعية (المستحدثة) وهي التي ينتجها عمل الإنسان،الثمار المدنية: وهي الدخل الدوري الذي يقبضه المالك من استثماره للشيء، أي يقبضه من الغير لقاء نقل منفعة الشيء إلى هذا الغير، ويترتب على أخذه انتقاص من مادة الشيء المملوك؛ كما هو الأمر في المعادن المستخرجة
وتختلف ملحقات الشيء عن أجزائه وعن ثماره ومنتجاته، أما ملحقات الشيء فهي شيء غير الأصل؛ ولكنه ملحق به، مخصص لخدمته، بل هي شيء مستقل عن الأصل، أعد بصفة دائمة ليكون تابعا له، و ملحقا به أما الثمار
والمنتجات فهي ليست جزء من ماهية الشيء،عنه، وذلك إذا كان الشيء المملوك عقارا، وبيان ذلك أن من مَلَكَ شيئًا مَلَكَ ما فوقه، وما تحته، إلى الحد المفيد في التمتع به، علوا وعمقا، ما لم يوجد
نص أو تصرف نظامي يخالف ذلك.حدود حق الملكية
بما أن حق الملكية حق جامع ودائم، فإن الأصل أنه "لا يمنع أحد من ملكه إلا في الأحوال التي تقررها النصوص النظامية"، وفقا للمادة (٦٠٤)، ويستثنى من ذلك ما لو اقتضت المصلحة العامة أو الخاصة تقييد سلطة المالك، والحد منها، حيث نصت المادة (٦٠٥) " على المالك أن يتقيد في استعمال حقه بما تقضي به النصوص النظامية من قيود مقررة للمصلحة العامة أو الخاصة"، ونصت المادة (٦٠٦) أنه " إذا تعلق بالملك حق للغير فليس للمالك أن يتصرف فيه
تصرفًا ضارًا إلا بإذن صاحب الحق ".وفي ضوء هذه النصوص، وما ورد في الأنظمة ذات العلاقة، ومن نطاق تصرفاته، وهي إما أن تكون مقررة للمصلحة العامة أو للمصلحة الخاصة (1)، ومن أمثلة القيود الواردة
على الملكية الخاصة لصالح المنفعة العامة ما يلي:
١- القيود التي ترد على تملك غير السعودي للعقار، حيث لا يجوز لغير السعوديين تملك العقارات إلا بنص نظامي؛ كالسماح بتملك مواطني دول مجلس التعاون الخليجي - في غير مكة والمدينة - وبضوابط معينة، والسماح لغير السعوديين بتملك العقار اللازم المزاولة النشاط التجاري، أو الصناعي للاستثمار داخل المملكة؛ كما ورد في نظام الاستثمار الأجنبي الصادر بالمرسوم الملكي رقم م/ ١٥ بتاريخ ١٤٢١/١٢/١٧هـ، وكذا ما ورد في تعديلات نظام الإقامة المتميزة التي أعطت المقيمين حق تملك العقار في حدود
معينة. - نزع الملكية الخاصة للمنفعة العامة، فقد صدر نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة
العامة، ووضع اليد المؤقت على العقار، بمقتضى المرسوم الملكي رقم (م/ ١٥) وتاريخ ١٤٢٤/٣/١١هـ، ونصت المادة (1) من هذا النظام: "يجوز للوزارات والمصالح الحكومية وغيرها من الأجهزة ذوات الشخصية المعنوية العامة نزع ملكية عقار للمنفعة العامة لقاء تعويض عادل، بعد التحقق من عدم توافر الأراضي، والعقارات الحكومية التي تفي بحاجة المشروع، ولا يجوز نزع ملكية عقار إلا لتنفيذ مشروع معتمد في
الميزانية". - أنه يجوز لجهات الإدارة في المملكة أن تستولي استيلاء مؤقتا على العقارات، أو الأراضي المملوكة للأفراد في حالات الضرورة، والمصلحة العامة، أو حالات الاستعجال، فقد نصت المادة ( ۲۰ ) من النظام المذكور آنفا على أنه: "يجوز وضع اليد
مؤقتا على العقارات لقاء تعويض عادل لا يقل عن أجرة المثل، وعلى الجهة المختصة أن تصدر قرار وضع اليد المؤقت مع تحديد المدة بما لا يتجاوز المدة المذكورة، كما نصت المادة (۲۲) من النظام أن الجهة المعنية إذا رأت أن المدة القصوى لوضع اليد غير كافية، فعليها أن تتفق مع المالك على تحديد مدة جديدة قبل نهاية المدة الأولى بفترة كافية، وإذا تعذر الاتفاق فإنه يتم إخلاء العقار،وضع اليد المؤقت عن الأضرار الناتجة عن ذلك، ومن أمثلة القيود الواردة على الملكية الخاصة مراعاة للمصلحة الخاصة ما نص عليه نظام المعاملات المدنية من قيود تتعلق باستعمال حق الملكية، مراعاة الحقوق الجوار التي توجب على المالك ألا يتعسف في استعمال حقه، حيث نصت المادة (٦١٣) من النظام على أن: " 1 - على المالك ألا يغلو في استعمال حقه إلى حد يضر بملك الجار. ٢- ليس للجار أن يرجع على جاره في مضار الجوار المألوفة التي لا يمكن تجنبها، ويراعى في ذلك العرف وطبيعة العقارات وموقع كل منها بالنسبة إلى الآخر والغرض الذي خصصت له، ولا يحول الترخيص الصادر من الجهات المختصة دون استعمال الجار حقه في المطالبة بإزالة هذه المضار"، وقريب منه النص الوارد في المادة (٦) من نظام ملكية الوحدات العقاري وفرزها الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/ ٥) بتاريخ ١١ / ٢ /
١٤٢٣هـ.النوع الثاني: حق الانتفاع.تعريف حق الانتفاع هو حق عيني أصلي، كما نصت على ذلك المادة (٦٧٩) من نظام المعاملات المدنية، ويشترط فيه الاحتفاظ بالشيء ذاته لرده لصاحبه إذا انتهت المدة المتفق عليها، دون أن يكون له الحق في التصرف فيه، إذ تبقى سلطة التصرف ثابتة لمالكه فقط، وقد يكتسب حق الانتفاع بعوض، كما لو تبرع له به المالك،أوصى له به (۱).خصائص حق الانتفاع: يتميز حق الانتفاع عما يشابهه من الحقوق بما يلي (٢): نطاق حق الانتفاع أضيق من نطاق حق الملكية؛ فحق الملكية يخول صاحب الشيء وحده استعماله واستغلاله والتصرف فيه، في حين أن حق الانتفاع يخول
صاحبه استعمال الشيء واستغلاله فقط، دون التصرف فيه. حق الانتفاع حق مؤقت، ينتهي بانتهاء مدته، وبهلاك العين المنتفع بها، وبوفاة المنتفع إذا لم يعين للانتفاع أجل محدد، وبتنازل المنتفع عنه، وباتحاد صفتي المالك والمنتفع، ويرجع حق الانتفاع بعد انتهائه إلى مالك العين، فتعود له ملكيتها
كاملة.النوع الثالث: حق الاستعمال والسكنى
فهو أضيق نطاقا من حق الانتفاع الذي يمنح سلطتي الاستعمال والاستغلال.تعريف حق السكني: هو أن يخول مالك المنزل غيره السكن في المنزل، فهو صورة خاصة من صور حق الاستعمال، خصائص حق الاستعمال والسكنى: يتميز حق الاستعمال والسكنى عما يشابههما من
فهو لا يجيز لصاحبه إلا استعمال الشيء محل الحق،سلطة الاستغلال.أما حق السكنى فهو أضيق نطاقا حق الاستعمال؛ وهو سكناه فقط، دون أوجه الاستعمال الأخرى،قاصر على الأعيان القابلة للسكنى فقط، دون غيرها من الأعيان الأخرى. أن نطاق حق الاستعمال والسكنى مقيد بالاحتياجات الشخصية لصاحب الحق
وأسرته فقط.أنه لا يجوز التناول عن هذين الحقين إلا بناء على شرط صريح أو للضرورة.النوع الرابع: حق الوقف
الوقف هو حبس المال عن التملك ليتم صرف منافعه إلى جهة بر (٢)، ويتم إنشاؤه والتصرف فيه وفقا لأحكام الفقه الإسلامي وما صدر من أنظمة في شأنه، ومن أهمها: نظام الهيئة العامة للأوقاف بالمملكة العربية السعودية الصادر بالمرسوم الملكي (م/۱۱) وتاريخ
١٤٣٧/٢/٢٦هـ.النوع الخامس: حق الارتفاق. مقرر لمنفعة عقار لشخص على عقار مملوك لشخص آخر، كما نصت على ذلك المادة (٦٩٩) من نظام المعاملات المدنية، ويقتضي ذلك أن يتم استقطاع جزء من منفعة عقار - يسمى العقار
الخادم - لمصلحة عقار آخر - يسمى العقار المخدوم - بشرط ألا يكون العقـاران لشخص واحد، ومناسبة المصطلح للمعنى هو أن الارتفاق بالشيء لغــة يعني الانتفاع به (۱)، وحق الارتفاق يمنح العقار المرتفق حق الانتفاع بالعقار المرتفق
به
هي:
العقار المرتفق: وهو العقار الذي تقرر له حق الارتفاق،العقار المرتفق به وهو العقار الذي تقرر عليه حق الارتفاق، فحد من منفعته
كطريق
منها (٢):
حق المرور، للوصول إلى هذا الطريق، مقابل تعويض عادل اتفاقا أو قضاء.مجرى سطحي أو في أنابيب أعدت لذلك، حتى يصل لمقره من مصرف عام أو
حق المجرى، وهو حق لمالك الأرض المطلوب سقيها في جريان ماء الري على
أرض غيره لتصل من موردها البعيد إلى أرضه . من
أبرزها ما يلي : 1- أنه حق عقاري، يرد على العقار فقط، بخلاف حق الانتفاع، فهو لا يقتصر على
العقار فقط، فيبقى ثابتا حتى ولو تصرف المالك بالعقار إلى الغير ببيع أو نحوه،تعريف الحق العيني التبعي: هو سلطة مباشرة تمنح للدائن على شيء مادي مملوك لمدينه، فهو بمعنى تخصيص مال معين للوفاء بدين محدد، فهدف هذا الحق هو ضمان الوفاء بالدين (۲). فهو تابع لها، كما لو قام شخص باقتراض مال من شخص آخر، فقدم له المدين عقارا، وجعله رهنا مقابل الدين، وهي العقار، فكانت حقا عينيا، وقد نشأت تبعا لنشوء القرض، فكانت حقا تبعنا، فالر من لم ينشأ مستقلا ، كتعامل
بين شخصين، خصائص الحق العيني التبعي: يتميز الحق العيني التبعي عن غيره من الحقوق التي تشابهه بأنه يمنح صاحبه سلطتان،1. سلطة التبع؛ حيث إن الحق العيني التبعي يخول صاحبه - من حيث الأصل - أن يتتبع محل الحق الذي ثبت له عليه حق رهن عقاري مسجل أو حق امتياز خاص، ولم يقم المدين بالوفاء، ويستثنى من ذلك الحالات التي منع فيها النظام صاحب الحق من ممارسة هذه السلطة.سلطة التقدم أو الأولوية، هما: حق الرهن، وحق الامتياز، وأضاف لهما كل ما يعد كذلك بموجب
وستتناولهما فيما يلي:
ينقسم حق الرهن باعتبار محله إلى نوعين،1 - حق الرهن العقاري المسجل.تعريف حق الرهن العقاري المسجل هو حق عيني تبعي، يثبت للدائن المرتهن، بمقتضى عقد مسجل، على عقار معين، له سجل، الحق في أن يتقدم على جميع الدائنين العاديين والدائنين أصحاب الحقوق العينية التبعية التالين له في المرتبة، لاستيفاء دينه من ثمن ذلك العقار، في أي يد يكون (1)،بخصائص،


Original text

الثانية: سلطة الاستغلال يحول حق الملكية صاحبه إلى جانب استعمال الشيء استغلاله، أي القيام بالأعمال اللازمة لاستثمار الشيء والحصول على ثماره المتولدة عنه بصورة غير مباشرة، فمن يزرع الأرض ثم يبيع غلتها، فإنه يحصل من المشتري على ثمارها، وهي ثمن الغلة، وكذلك من يؤجرها لاستثمارها، فإنه يحصل على ثمارها ممن


استأجرها منه.


ويلاحظ أن الاستغلال قد يكون من خلال المالك مباشرة، كما في مثال من زرع الأرض، وجنى ثمارها، ثم باعها، أو استثمرها، وقد يكون بطريقة غير مباشرة، من خلال عمل من أعمال الإدارة يستثمر به المالك العين التي يملكها عن طريق شخص آخر، كما في مثال مالك الأرض الزراعية الذي أجرها لمن يزرعها، ويقبض هو الأجرة، ويستفيد


المستأجر من منافعها، وعوائد إنتاجها.


وسلطة الاستعمال والاستغلال تقتضي الحصول على منافع الشيء مع بقاء أصله، ودون المساس بجوهره، على أن هذه السلطة لا تتناسب مع بعض الأموال التي لا يمكن استخدامها أو الانتفاع بها إلا باستهلاكها، سواء استهلاكا حقيقيا؛ كالطعام والشراب، أو استهلاكا حكميا؛ كالنقود، فلا تثبت في هذه النوعية من الأموال سلطتي الاستعمال
والاستغلال بالمفهوم السابق، ويقتصر الأمر على السلطة التصرف، وتقريرها على هذه النوعية من الأموال لشخص ما، يعني نقل الملكية إليه. الثالثة: سلطة التصرف: يشمل التصرف في معناه الواسع: التصرف المادي، والتصرف


النظامي. فالتصرف المادي كل ما يترتب عليه أثر مادي في الشيء المملوك، كإتلافه، أو استهلاكه، أو تعديله، أو التغيير فيه بمختلف التصرفات المادية، وسلطة التصرف المادي هذه لا تثبت لغير المالك، وهي سلطة يتميز بها حق الملكية عن غيره من الحقوق العينية


الأصلية الأخرى .


بينما يقصد بالتصرف النظامي كل عمل نظامي يفضى إلى نقل ملكية الشيء إلى المتصرف إليه، أو إنشاء حق عيني عليه، سواء أكان حقا عينيا أصليا؛ كحق الانتفاع وحق الاستعمال وحق الارتفاق، أو حقا عينيا تبعيا؛ كحق الرهن العقاري المسجل أو الحيازي. وعليه، فيمكن للمالك أن يتصرف في ملكه بجميع أنواع التصرفات الناقلة للملكية:


كالبيع أو الهبة أو القرض أو الشركة (1)، كما أن له أن يمنح غيره حق الانتفاع به أو استعماله، أو يقرر عليه - إن كان عقارًا - حق ارتفاق لمنفعة عقار آخر، كما أنه له أن يرهنه


ضمانا لدين من ديونه، سواء أكان رهنا حيازيًا أو رهنا عقاريا مسجلا.


خصائص حق الملكية: (٢) يتميز حق الملكية بعدة خصائص تميزه عن باقي الحقوق


العينية الأخرى، وهي: ا. حق الملكية حق جامع باعتباره أوسع الحقوق العينية، حيث إنه يجمع في يد المالك كل السلطات والمزايا التي يمكن أن تكون لشخص على شيء، ويعبر بعض الفقهاء
عن هذه الخاصية بكون حق الملكية: حق مطلق.
حق الملكية حق دائم: حق الملكية هو حق دائم بدوام الشيء المملوك، وديمومة حق الملكية لا يتعارض مع انتقالها إلى الغير بالبيع مثلا، فالملكية حق دائم بالنسبة إلى الشيء المملوك لا بالنسبة إلى شخص المالك، وانتقال الملكية من شخص إلى غيره لا يترتب


عليه زوالها (۱).


نطاق حق الملكية: نصت المادة (٦٠٩) من نظام المعاملات المدنية على أن: - مالك الشيء يملك كل ما يُعد من عناصره الجوهرية، وهـو مـا لا يمكن


فصله عنه دون أن يهلك أو يتلف أو يتغير.


٢- كل من ملك أرضًا ملك ما فوقها وما تحتها إلى الحد المفيد في التمتع بها علوا وعمقا؛ ما لم يوجد نص نظامي أو تصرف يقضي بخلاف ذلك".


كما نصت المادة (٢/٦٠٨) على أن " لمالك الشيء وحده الحق في كل ثماره ومنتجاته وملحقاته؛ ما لم يوجد نص نظامي أو تصرف يقضي بخلاف ذلك". ويتضح من


هذين النصين أن حق الملكية يتسع نطاقه ليشمل الآتي (٢):


أولا: العناصر الجوهرية للشيء المملوك يمتد حق الملكية على الشيء المملوك إلى كافة العناصر الجوهرية المكونة له، وعناصر الشيء الجوهرية هي التي تكون ماهيته ووجوده ولا يمكن الاستغناء عنها، ومن ثم تدخل هذه العناصر في نطاق الشيء المملوك باعتبارها جزءا لا يتجزأ منه، فإن فصلت عنه فني الشيء أو تلف أو تحول لشيء آخر، وتتحدد هذه
العناصر طبقا لما تقضي به طبيعة الأشياء، ويمكن في هذا الصدد الاحتكام إلى العرف


لتحديد ما يعتبر من عناصر الشيء الجوهرية.


وعليه، فملكية البناء تشمل جميع الأجزاء المكونة له، التي لا تنفصل عنه إلا بتلف أو تغيير؛ كالسقف والجدران والأعمدة والأبواب وغيرها، وملكية الأرض تشمل الأحجار والأتربة التي تتكون منها، والأبنية والأشجار المتصلة بها، وملكية السيارة تشمل كافة


أجزاءها؛ كهيكلها ومحركها.


ثانيا: ملحقات الشيء المملوك، وثماره، ومنتجاته.


الملحقات ملكية الشيء لا تنحصر في ذاته، وإنما تتعدى كذلك إلى ملحقات الشيء، ويقصد بملحقات الشيء كل ما أعد بصفه دائمة لاستعماله، طبقا لما تقضي به طبيعته، والعرف الجاري، وقصد المتعاقدين، وذلك مثل ما يخصص لخدمة الأرض الزراعية من آلات وحيوانات كالآلات المخصصة لاستخراج المياه من البئر، وأنابيب السقيا، ورشاشات المياه، أو الحيوانات المخصصة للحراثة، ونحو ذلك، أما لو كانت هذه


الآلات أو الحيوانات معدة لخدمة الأرض بصفة وقتية، فإنها لا تعتبر من الملحقات، كما


لو استأجر المالك مواشي، وآلات لزراعة أرضه، فإنها ليست من الملحقات.


٢ الثمار: هي ما ينتجه المال بصفة دورية، دون المساس بجوهر الشيء، فهي غلة دورية متجددة، أي أنها تتجدد عادة في أوقات متعاقبة منتظمة دون انقطاع، وهي مع تفرعها عن الشيء لا تمس أصله، ولا تنتقص منه بل يبقى الأصل على حالة دون نقصان.


والثمار تنقسم إلى ثلاثة أنواع، هي:


. الثمار الطبيعية: وهي التي ينتجها الشيء دون تدخل من جانب المالك، كصوف الأغنام، وألبانها، والأعشاب التي تنبت في الأرض بشكل طبيعي.
. الثمار الصناعية (المستحدثة) وهي التي ينتجها عمل الإنسان، كالمحاصيل
الزراعية من فواكه وخضروات وحبوب
الثمار المدنية: وهي الدخل الدوري الذي يقبضه المالك من استثماره للشيء، أي يقبضه من الغير لقاء نقل منفعة الشيء إلى هذا الغير، كأجرة المساكن والأراضي


الزراعية، وأرباح الأسهم.


المنتجات: هي كل ما يتولد على الشيء المملوك بصفة غير دورية ولا متجددة، ويترتب على أخذه انتقاص من مادة الشيء المملوك؛ كما هو الأمر في المعادن المستخرجة


من المناجم والأحجار المقتطعة من المحاجر.


وتختلف ملحقات الشيء عن أجزائه وعن ثماره ومنتجاته، فأجزاء الشيء هي أصله المكون لماهيته، أما ملحقات الشيء فهي شيء غير الأصل؛ ولكنه ملحق به، مخصص لخدمته، وهي ليست متولدة من الأصل كما تتولد الثمار والمنتجات؛ بل هي شيء مستقل عن الأصل، غير متولد عنه؛ أعد بصفة دائمة ليكون تابعا له، و ملحقا به أما الثمار


والمنتجات فهي ليست جزء من ماهية الشيء، وليست ملحقة به، بل هي أشياء تتفرع


عنه، وتتولد منه.


ثالثا: ملكية العلو والسفل، وذلك إذا كان الشيء المملوك عقارا، وبيان ذلك أن من مَلَكَ شيئًا مَلَكَ ما فوقه، وما تحته، إلى الحد المفيد في التمتع به، علوا وعمقا، ما لم يوجد


نص أو تصرف نظامي يخالف ذلك.


حدود حق الملكية


بما أن حق الملكية حق جامع ودائم، فإن الأصل أنه "لا يمنع أحد من ملكه إلا في الأحوال التي تقررها النصوص النظامية"، وفقا للمادة (٦٠٤)، ويستثنى من ذلك ما لو اقتضت المصلحة العامة أو الخاصة تقييد سلطة المالك، والحد منها، حيث نصت المادة (٦٠٥) " على المالك أن يتقيد في استعمال حقه بما تقضي به النصوص النظامية من قيود مقررة للمصلحة العامة أو الخاصة"، ونصت المادة (٦٠٦) أنه " إذا تعلق بالملك حق للغير فليس للمالك أن يتصرف فيه
تصرفًا ضارًا إلا بإذن صاحب الحق ".
وفي ضوء هذه النصوص، وما ورد في الأنظمة ذات العلاقة، تتناول أهم القيود النظامية التى ترد على حق الملكية، وتحد من سلطات المالك، ومن نطاق تصرفاته، وهي إما أن تكون مقررة للمصلحة العامة أو للمصلحة الخاصة (1)، ومن أمثلة القيود الواردة


على الملكية الخاصة لصالح المنفعة العامة ما يلي:


١- القيود التي ترد على تملك غير السعودي للعقار، حيث لا يجوز لغير السعوديين تملك العقارات إلا بنص نظامي؛ كالسماح بتملك مواطني دول مجلس التعاون الخليجي - في غير مكة والمدينة - وبضوابط معينة، والسماح لغير السعوديين بتملك العقار اللازم المزاولة النشاط التجاري، أو الصناعي للاستثمار داخل المملكة؛ كما ورد في نظام الاستثمار الأجنبي الصادر بالمرسوم الملكي رقم م/ ١٥ بتاريخ ١٤٢١/١٢/١٧هـ، وكذا ما ورد في تعديلات نظام الإقامة المتميزة التي أعطت المقيمين حق تملك العقار في حدود


معينة. - نزع الملكية الخاصة للمنفعة العامة، فقد صدر نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة


العامة، ووضع اليد المؤقت على العقار، بمقتضى المرسوم الملكي رقم (م/ ١٥) وتاريخ ١٤٢٤/٣/١١هـ، ونصت المادة (1) من هذا النظام: "يجوز للوزارات والمصالح الحكومية وغيرها من الأجهزة ذوات الشخصية المعنوية العامة نزع ملكية عقار للمنفعة العامة لقاء تعويض عادل، بعد التحقق من عدم توافر الأراضي، والعقارات الحكومية التي تفي بحاجة المشروع، ولا يجوز نزع ملكية عقار إلا لتنفيذ مشروع معتمد في


الميزانية". - أنه يجوز لجهات الإدارة في المملكة أن تستولي استيلاء مؤقتا على العقارات، أو الأراضي المملوكة للأفراد في حالات الضرورة، والمصلحة العامة، أو حالات الاستعجال، فقد نصت المادة ( ۲۰ ) من النظام المذكور آنفا على أنه: "يجوز وضع اليد
مؤقتا على العقارات لقاء تعويض عادل لا يقل عن أجرة المثل، تحدده اللجنة المنصوص عليها بالمادة السابعة من النظام"، و النظام في المادة (۲۱) من النظام المدة القصوى لوضع اليد المؤقت بما لا يتجاوز الثلاث سنوات، وعلى الجهة المختصة أن تصدر قرار وضع اليد المؤقت مع تحديد المدة بما لا يتجاوز المدة المذكورة، مع التنصيص على الغرض الذي تم من أجله وضع اليد، كما نصت المادة (۲۲) من النظام أن الجهة المعنية إذا رأت أن المدة القصوى لوضع اليد غير كافية، فعليها أن تتفق مع المالك على تحديد مدة جديدة قبل نهاية المدة الأولى بفترة كافية، وإذا تعذر الاتفاق فإنه يتم إخلاء العقار، وفي كل الأحوال يتعين على الجهة صاحبة المشروع تعويض مالك العقار محل


وضع اليد المؤقت عن الأضرار الناتجة عن ذلك، كما جاء في المادة (۲۳) من النظام. ومن أمثلة القيود الواردة على الملكية الخاصة مراعاة للمصلحة الخاصة ما نص عليه نظام المعاملات المدنية من قيود تتعلق باستعمال حق الملكية، مراعاة الحقوق الجوار التي توجب على المالك ألا يتعسف في استعمال حقه، فيلحق بجاره أضرارًا غير مألوفة، حيث نصت المادة (٦١٣) من النظام على أن: " 1 - على المالك ألا يغلو في استعمال حقه إلى حد يضر بملك الجار. ٢- ليس للجار أن يرجع على جاره في مضار الجوار المألوفة التي لا يمكن تجنبها، وإنما له أن يطلب إزالة هذه المضار إذا تجاوزت الحد المألوف، ويراعى في ذلك العرف وطبيعة العقارات وموقع كل منها بالنسبة إلى الآخر والغرض الذي خصصت له، ولا يحول الترخيص الصادر من الجهات المختصة دون استعمال الجار حقه في المطالبة بإزالة هذه المضار"، وقريب منه النص الوارد في المادة (٦) من نظام ملكية الوحدات العقاري وفرزها الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/ ٥) بتاريخ ١١ / ٢ /


١٤٢٣هـ.


النوع الثاني: حق الانتفاع.


تعريف حق الانتفاع هو حق عيني أصلي، يخول المنتفع سلطة استعمال شيء مملوك للغير واستغلاله، كما نصت على ذلك المادة (٦٧٩) من نظام المعاملات المدنية، ويشترط فيه الاحتفاظ بالشيء ذاته لرده لصاحبه إذا انتهت المدة المتفق عليها، دون أن يكون له الحق في التصرف فيه، إذ تبقى سلطة التصرف ثابتة لمالكه فقط، وقد يكتسب حق الانتفاع بعوض، يدفعه صاحبه للمالك، وقد يكتسب دون عوض، كما لو تبرع له به المالك، أو


أوصى له به (۱).


خصائص حق الانتفاع: يتميز حق الانتفاع عما يشابهه من الحقوق بما يلي (٢): نطاق حق الانتفاع أضيق من نطاق حق الملكية؛ فحق الملكية يخول صاحب الشيء وحده استعماله واستغلاله والتصرف فيه، في حين أن حق الانتفاع يخول


صاحبه استعمال الشيء واستغلاله فقط، دون التصرف فيه. حق الانتفاع حق مؤقت، ينتهي بانتهاء مدته، وبهلاك العين المنتفع بها، وبوفاة المنتفع إذا لم يعين للانتفاع أجل محدد، وبتنازل المنتفع عنه، وباتحاد صفتي المالك والمنتفع، ويرجع حق الانتفاع بعد انتهائه إلى مالك العين، فتعود له ملكيتها


كاملة.


النوع الثالث: حق الاستعمال والسكنى


تعريف حق الاستعمال: هو أن يخول المالك غيره استعمال شيء مملوك له فيما أعد له، فهو أضيق نطاقا من حق الانتفاع الذي يمنح سلطتي الاستعمال والاستغلال.


تعريف حق السكني: هو أن يخول مالك المنزل غيره السكن في المنزل، فهو صورة خاصة من صور حق الاستعمال، ويقتصر على السكن دون وجوه الاستعمال الأخرى (۳). خصائص حق الاستعمال والسكنى: يتميز حق الاستعمال والسكنى عما يشابههما من
الحقوق بما يلي:
نطاق حق الاستعمال أضيق من نطاق حق الانتفاع، فهو لا يجيز لصاحبه إلا استعمال الشيء محل الحق، بخلاف حق الانتفاع الذي يخول صاحبه بالإضافة إلى ذلك


سلطة الاستغلال.


أما حق السكنى فهو أضيق نطاقا حق الاستعمال؛ لأنه لا يخول صاحبه إلا استعمال الشيء على وجه معين، وهو سكناه فقط، دون أوجه الاستعمال الأخرى، فهو على ذلك


قاصر على الأعيان القابلة للسكنى فقط، دون غيرها من الأعيان الأخرى. أن نطاق حق الاستعمال والسكنى مقيد بالاحتياجات الشخصية لصاحب الحق


وأسرته فقط.


أنه لا يجوز التناول عن هذين الحقين إلا بناء على شرط صريح أو للضرورة.


٤- ينقضي هذان الحقان بما ينقضي به حق الانتفاع (۱).


النوع الرابع: حق الوقف


الوقف هو حبس المال عن التملك ليتم صرف منافعه إلى جهة بر (٢)، فهو ينشيء في المال الموقوف حقا عينيا باحتباسه وعدم التصرف فيه، ويتم إنشاؤه والتصرف فيه وفقا لأحكام الفقه الإسلامي وما صدر من أنظمة في شأنه، ومن أهمها: نظام الهيئة العامة للأوقاف بالمملكة العربية السعودية الصادر بالمرسوم الملكي (م/۱۱) وتاريخ


١٤٣٧/٢/٢٦هـ.


النوع الخامس: حق الارتفاق.
تعريف حق الارتفاق: هو حق عيني أصلي، مقرر لمنفعة عقار لشخص على عقار مملوك لشخص آخر، كما نصت على ذلك المادة (٦٩٩) من نظام المعاملات المدنية، ويقتضي ذلك أن يتم استقطاع جزء من منفعة عقار - يسمى العقار
الخادم - لمصلحة عقار آخر - يسمى العقار المخدوم - بشرط ألا يكون العقـاران لشخص واحد، ومناسبة المصطلح للمعنى هو أن الارتفاق بالشيء لغــة يعني الانتفاع به (۱)، وحق الارتفاق يمنح العقار المرتفق حق الانتفاع بالعقار المرتفق


به


عناصر حق الارتفاق يتكون حق الارتفاق من ثلاثة عناصر، هي:


العقار المرتفق: وهو العقار الذي تقرر له حق الارتفاق، وانتفع به.


العقار المرتفق به وهو العقار الذي تقرر عليه حق الارتفاق، فحد من منفعته


الفائدة العقار المرتفق.


المنفعة: ويقصد بها المنفعة التي يقدمها العقار المرتفق به للعقار المرتفق؛ كطريق


للمرور ونحوه.


تطبيقات حق الارتفاق: الحق الارتفاق عدة أنواع أو تطبيقات أوردها النظام في المواد (٦٩٦-٧٠٤)، منها (٢):


. حق المرور، وهو حق صاحب الأرض المحبوسة عن الطريق العام في المرور على أرض الغير؛ للوصول إلى هذا الطريق، ويكون هذا الممر في الموقع الأخف ضررًا


بأرض الجار، مقابل تعويض عادل اتفاقا أو قضاء.


. حق المسيل، وهو حق صرف الماء الزائد عن الحاجة أو غير الصالح بإرساله في


مجرى سطحي أو في أنابيب أعدت لذلك، حتى يصل لمقره من مصرف عام أو


مستودع.


. حق المجرى، وهو حق لمالك الأرض المطلوب سقيها في جريان ماء الري على
أرض غيره لتصل من موردها البعيد إلى أرضه .
خصائص حق الارتفاق: يتميز حق الارتفاق عما يشابهه من الحقوق بعدة ميزات، من


أبرزها ما يلي : 1- أنه حق عقاري، يرد على العقار فقط، بخلاف حق الانتفاع، فهو لا يقتصر على


العقار فقط، حيث يرد على العقار والمنقول، على حد سواء. ٢- أنه حق يثبت لمصلحة العقار، فيبقى ثابتا حتى ولو تصرف المالك بالعقار إلى الغير ببيع أو نحوه، ما لم يتفق مالك العقار المرتفق والعقار المرتفق به على خلاف ذلك (١).


ثانيا: الحق العيني التبعي:


تعريف الحق العيني التبعي: هو سلطة مباشرة تمنح للدائن على شيء مادي مملوك لمدينه، ضمانا لاستيفاء حقه، ومعنى ذلك أن المدين أو نص النظام قد خصص مالا معينا من أموال المدين ليستوفي منه الدائن دينه إذا حل وقته، ولم يقم المدين بالوفاء، فهو بمعنى تخصيص مال معين للوفاء بدين محدد، فهدف هذا الحق هو ضمان الوفاء بالدين (۲).


وهو حق تبعي لأنه لا يقوم مستقلا بذاته، بل ينشأ مستندا إلى علاقة دائنية تسبقه، فيأتي ضمانا للحق الشخصي الناشيء عنها، فهو تابع لها، كما لو قام شخص باقتراض مال من شخص آخر، فطلب الدائن ضمانا للدين بحيث إذا لم يوف المدين بالدين استطاع الدائن اقتضاء حقه من الضمان، فقدم له المدين عقارا، وجعله رهنا مقابل الدين، فسلطة الدائن على العقار المرهون واردة على عين محددة، وهي العقار، فكانت حقا عينيا، وقد نشأت تبعا لنشوء القرض، وضمانا له، فكانت حقا تبعنا، فالر من لم ينشأ مستقلا ، كتعامل


بين شخصين، ولا يتصور ذلك. خصائص الحق العيني التبعي: يتميز الحق العيني التبعي عن غيره من الحقوق التي تشابهه بأنه يمنح صاحبه سلطتان، هما:



  1. سلطة التبع؛ حيث إن الحق العيني التبعي يخول صاحبه - من حيث الأصل - أن يتتبع محل الحق الذي ثبت له عليه حق رهن عقاري مسجل أو حق امتياز خاص، فينفذ عليه، إذا حل وقت الوفاء، ولم يقم المدين بالوفاء، ويستثنى من ذلك الحالات التي منع فيها النظام صاحب الحق من ممارسة هذه السلطة.


سلطة التقدم أو الأولوية، ومعناه أن صاحب الحق العيني التبعي يستوفي حقه


عند التزاحم من العين محل الحق قبل غيره من الدائنين (۱).


أنواع الحقوق العينية التبعية: ذكر النظام في مادته (٣/٢٥) أن الحقوق العينية التبعية


نوعان، هما: حق الرهن، وحق الامتياز، وأضاف لهما كل ما يعد كذلك بموجب


النصوص النظامية، وستتناولهما فيما يلي:


النوع الأول: حق الرهن.


ينقسم حق الرهن باعتبار محله إلى نوعين، هما:


1 - حق الرهن العقاري المسجل.


تعريف حق الرهن العقاري المسجل هو حق عيني تبعي، يثبت للدائن المرتهن، بمقتضى عقد مسجل، على عقار معين، له سجل، يملكه مدينه أو شخص آخر، يمنح صاحبه، وهو المرتهن، الحق في أن يتقدم على جميع الدائنين العاديين والدائنين أصحاب الحقوق العينية التبعية التالين له في المرتبة، لاستيفاء دينه من ثمن ذلك العقار، في أي يد يكون (1)، وهذه تسمية المنظم السعودي، ويسمى في القوانين العربية "الرهن الرسمي". خصائص حق الرهن العقاري المسجل يتميز حق الرهن العقاري المسجل
بخصائص، أهمها (٢):
ا. أنه حق عيني عقاري، فلا يرد على المنقول. . أنه حق ينتقل مع العقار المرهون إذا انتقلت ملكيته إلى الغير، ولا ينفك عنه، فلو باع الراهن عقاره المرهون رهنا عقاريًا مسجلًا إلى غير المرتهن، انتقلت ملكيته إلى المشتري محملة بعبء الرهن.
. أنه حق غير قابل للتجزئة، بالنسبة للعقار المرهون، فـ " كل جزء من العقار المرهون ضامن لكل الدين، وكل جزء من الدين مضمون بالعقار المرهون، ما لم يتفق على غير ذلك"، كما نصت على ذلك المادة (۱۰) من نظام الرهن العقاري المسجل ولذا جاء في المادة (۱/۳۷) من النظام نفسه أن الرهن تابع للدين، فينفك الرهن بانقضاء جميع الدين الموثق به ، فحق الرهن يظل ملازما لكل أجزاء المرهون، فلو وفي المدين بالجزء الأكبر من الدين، وبقي جزء منه، فإن كل العقار يبقى ضامنا لما
تبقى من الدين.
ويشترك حق الرهن الحيازي في الفقه الإسلامي مع حق الرهن العقاري المسجل في هذه الخاصية.
٢- حق الرهن الحيازي: وهو حق عيني تبعي، يتقرر للدائن، بمقتضى عقد رضائي، بينه وبين الراهن على مال عقاري أو منقول، يُسَلَّمُ للمرتهن أو لأجنبي عدل يتفق عليه، فيكون له بمقتضاه أن يحبس الشيء لحين استيفاء الدين، وأن يتقدم،المرتبة، في اقتضاء دينه من ثمن هذا المال، تحت أي يد كان (1) . على الدائنين العاديين والدائنين أصحاب الحقوق العينية التبعية التالين له فى
في تقرير أحكامه إلى الفقه الإسلامي حتى يتم تنظيمه. ولم يورد المنظم السعودي تفاصيل أحكامه فى نظام المعاملات المدنية، فيكون المرجع
خصائص حق الرهن الحيازي: يتميز عقد الرهن الحيازي بخصائص، أهمها (٢). 1- أنه حق عيني تبعي يرد على العقار أو المنقول، على حد سواء.
ب - أن الرهن الحيازي يقتضي حيازة المال المرهون تحت يد المرتهن بخلاف الرهن الرسمي، ويُراعى في كيفية حيازته طبيعة المال نفسه.
ت - أنه حق لا ينتقل مع العين المرهونة عند بيعها، فلو بيع المرهون من قبل الراهن إلى غير المرتهن، فلا يخلو الحال إما أن ينقضي حق الرهن بمجرد البيع، أو يبطل البيع في حالة عدم إذن المرتهن ببيعه، أو ينتقل الرهن للثمن، وذلك بحسب
الاتجاهات الفقهية في المسألة (۳).
النوع الثاني: حق الامتياز.
تعريف حق الامتياز: هو حق عيني تبعي، يتضمن أولوية يقررها النظام الحق معين، مراعاة لصفته، على مال معين من أموال المدين، أو على جميع أمواله، يمنح صاحبه الحق في التقدم في استيفاء دينه على سائر الدائنين العاديين والدائنين أصحاب الحقوق العينية التبعية التالين له في المرتبة عند التنفيذ على هذا المال، تحت أي يد كان (٤).


Summarize English and Arabic text online

Summarize text automatically

Summarize English and Arabic text using the statistical algorithm and sorting sentences based on its importance

Download Summary

You can download the summary result with one of any available formats such as PDF,DOCX and TXT

Permanent URL

ٌYou can share the summary link easily, we keep the summary on the website for future reference,except for private summaries.

Other Features

We are working on adding new features to make summarization more easy and accurate


Latest summaries

١- القرارات ال...

١- القرارات التي يتخذها القطاع الخاص تؤدي احيانا الى نتائج عكسية على الاقتصاد العام كقلة اقبال المس...

التحليل المالي ...

التحليل المالي هو عبارة عن : "عملية معالجة منظمة للبيانات المالية المتاحة عن مؤسسة ما لأجل الحصول من...

A friendship is...

A friendship is a bond between two people or a group of people. These are known as friends. If you h...

الأطراف المتفاو...

الأطراف المتفاوضة تشارك بشكل مباشر وإيجابي في التوصل إلى الحل أو القرار فهي فرصة للحوار وجهاً لوجه، ...

مدخل إلى علم ال...

مدخل إلى علم الاجتماع " ...لا يكفي أن نشاهد الواقع الخارجي حتى نتمكن من بناء معرفة ذات صبغة علمية. م...

زحف عماد الدين ...

زحف عماد الدين زنكي بجنوده إلى بعلبك، وضرب عليها الحصار في ذي الحجة سنة ٥٣٣ هـ / ۱۱۳۹م ، ونصب عليها ...

التكنولوجيا لها...

التكنولوجيا لها تأثير كبير على العلاقات الاجتماعية في العصر الحديث. توفر التكنولوجيا وسائل اتصال متق...

الوصفي، في حين ...

الوصفي، في حين اختلفت بعض الدراسات في عينة الدراسة ، بينما تشابهت دراسة & مع الدارسة الحالية أن أكثر...

3-الإعاقة الإعا...

3-الإعاقة الإعاقة هي حالة تؤثر على قدرة الشخص على القيام ببعض الأنشطة الحياتيّة بطريقة طبيعيّة، "ويم...

وادي أم الربيع ...

وادي أم الربيع يقع واد أم الربيع في وسط النصف الشمالي بالمغرب، بجهتي بني ملال-خنيفرة والدار البيضا...

صلاحية المجلس ا...

صلاحية المجلس المجلس الوطني الاتحادي المجلس الوطني الاتحادي هو أحد أجهزة الحكومة الاتحادية. إلا أن ا...

Shaikh Mohammed...

Shaikh Mohammed Bin Hamad Al Khalifa successfully climbed Mount Everest in May 2021 with his team. T...