لخّصلي

يتناول النص إجراءات وأحكام القيد العقاري، باعتباره وسيلة لإشهار الحقوق العينية التبعية، خاصة الرهن الرسمي. يُحدد النص طريقتي الإشهار: التسجيل (بتسجيل العقد كاملاً) والقيد (بتدوين البيانات الجوهرية). تنظم إجراءات القيد قواعد الإشهار العقاري، ويقدمها صاحب الشأن أو وكيله لمكتب الإشهار المختص، موضحاً بيانات الدائن والراهن والعقار والديون. يجب أن تتضمن بيانات القيد اسم وعنوان كل من الدائن والراهن، تفاصيل عقد الرهن، بيانات الدين المضمون، وبيانات العقار المرهون. عدم دقة البيانات لا يبطل القيد إلا إذا أضرّ بالغير. القيد ليس شرطاً لنشوء الرهن، بل لإشهاره، مُكسِباً إياه ميزتي التقدم والتتبع، لكن تأخره يُؤثر على نفاذه. بعض التصرفات تُوقف القيد أو تمنعه، مثل تسجيل تصرف ناقل للملكية، أو تنبيه نزع الملكية، أو شهر إفلاس الراهن، أو وفاة الراهن (مع اختلاف فقهي حول هذه الحالة). تكاليف القيد على المدين الراهن، ويجب تجديده كل عشر سنوات (أو 35 سنة لبعض المؤسسات). يشمل النص شطب القيد (اختياريًا أو قضائيًا) وإمكانية إبطاله لاحقًا، مع عودة القيد لأثره الأصلي.

ـ القيد إجراءاته وأحكامه

ـ الإشهار العقاري: إن الحق العيني بطبيعته نافذ في حق الكافة لذلك كان لابد من إيجاد طريقة ليسهل على الأفراد معرفة الأعيان ومالكيها وما يثقلها من حقوق عينية تبعية، أي معرفة كل التصرفات الواردة على العين وهناك طريقتان الأولى التسجيل وتتضمن تسجيل العقد بكامله وتشهر بالتسجيل التصرفات التي من شأنها إنشاء الحقوق العينية الأصلية أو نقلها أو تفسيرها أو زوالها ويكون عن طريق نقل صورة كاملة من المحرر الذي يراد شهره في السجل الخاص، أما الثانية فهي القيد ويقتصر فيها على تدوين البيانات الجوهرية الواردة في المحرر حيث يكفي لإشهار الحقوق العينية التبعية لذلك يكفي إثبات الدين والعقار المثقل بالتأمين العيني واسم الدائن والمدين، مع الإشارة هنا إلى وجود نوعان للشهر العقاري نظام الشهر العيني الذي يتم على أساس العقار ذاته ونظام الشهر الشخصي الذي يكون على أساس أسماء الأشخاص الصادرة منهم التصرفات.

ـ إجراءات القيد: تنص المادة 905 من ق. م:" تسري على إجراء القيد وتجديده وشطبه وإلغاء الشطب والآثار المترتبة على ذلك كله، الأحكام الواردة في قانون تنظيم الإشهار العقاري". أما المادة 906من ذات القانون فقررت أن:" تكون مصاريف القيد وتجديده وشطبه على الراهن، ما لم يتفق على غير ذلك". ومن هنا يتضح أن إجراءات القيد وتجديده وشطبه تنظمها قواعد الإشهار العقاري حيث يتم قيد الرهن الرسمي في مكتب الإشهار العقاري الذي يقع في دائرة العقار المرهون ويتم القيد بناء على طلب صاحب الشأن المدين الراهن أو الدائن المرتهن أو دائني المرتهن ويتم الطلب بواسطته أو بواسطة وكيله أو نائبه القانوني وهذا حتى يتحقق نفاذ الرهن في مواجهة الغير فتبدأ الإجراءات بتقديم طلب إلى مكتب الإشهار العقاري المختص ويجب أن يتضمن الطلب البيانات المنصوص عليها في قانون الإشهار العقاري والمتمثلة أساسا في تعين أطراف الاتفاق على الرهن وكذا تحديد العقار المرهون وسندات ملكيته والدين المضمون بالرهن وكل ما يكون على العقار المرهون من حقوق أخرى مقيدة، ويسجل طلب القيد في ساعة وتاريخ تقديمه في دفتر خاص يسمى في مصلحة الشهر بدفتر أسبقية طلبات الشهر.

ـ بيانات قائمة القيد وجزاء تخلفها: تشمل بيانات الرهن الرسمي عدة نقاط فمن حيث بيانات الدائن المرتهن من اسمه ولقبه ووظيفته ومحل إقامته، وبيانات الراهن سواء كان المدين نفسه أو شخصا آخر من اسمه ولقبه ومحل إقامته وكذا بيانات عن عقد الرهن من تاريخ إبرامه والجهة التي تم توثيقه أمامها حتى يتمكن الغير من الإطلاع على عقد الرهن، وبيانات تخصيص الدين المضمون من تحديد مقداره ومضمونه وميعاد استحقاقه، وبيانات تخصيص العقار المرهون من تحديد لمساحته وطبيعته وموقعه، حيث أنه في حال تخلف بيان أو أكثر من هذه البيانات أو حتى حدوث خطأ في تحديده لا يترتب عنه بالضرورة بطلان القيد إلا إذا نتج عنه ضرر للغير بناء على طلب المتضرر كما أن القيد الذي يتم ببيانات ناقصة أو غير دقيقة لا ينتج أثره من حيث سريان الرهن في حق الغير في حدود هذا النقص أو عدم الدقة.

ـ أحكام القيد: إن القيد ليس شرط في عقد الرهن الرسمي ذاته بل هو إجراء لاحق لنشوء الرهن والحكمة منه هو شهر هذا الحق ليفترض وجود الحق منذ إنشائه فيرتب الرهن آثاره في مواجهة الغير، وتتمثل هذه الآثار في ميزتي التقدم والتتبع وليس هناك موعد محدد للقيد منذ إنشاء الرهن فهناك حرية للدائن المرتهن لطلبه في أي وقت يشاء لكنه كلما تأخر في قيده تأخر نفاذ الرهن في مواجهة الغير وتأخرت مرتبة رهنه خاصة إذا سبقه مرتهن آخر في قيده، مع الإشارة في هذا المقام إلى بعض التصرفات التي توقف إجراء القيد أو حتى تمنع نفاذه في حق بعض الأشخاص وتشمل هذه الأشياء التصرفات التالية:

• 
  

     تسجيل تصرف ناقل للملكية على العقار المرهون للغير: إذا تصرف المدين الراهن في العقار المرهون وسجل التصرف قبل قيد الرهن ترتب على ذلك خروج العقار من ملك الراهن وانتقاله إلى المتصرف إليه خاليا من الرهن كذلك إذا بيع العقار جبرا وسجل حكم مرسى المزاد قبل قيد الرهن فإن قيد الدائن رهنه بعد ذلك لم يكن له أي أثر بالنسبة للمتصرف إليه وهذا ما نصت عليه المادة 904 من ق. م.
  
  

  
  


• 
  

     تسجيل تنبيه نزع الملكية: حيث أنه إذا سبق تسجيل التنبيه بنزع الملكية على قيد الرهن الرسمي لم يكن للقيد أثر على الحاجزين للعقار وعلى الدائنين أصحاب الحقوق المقيدة قبل تسجيل التنبيه وكذا على من يشتري العقار في المزاد العلني.
  
  

  
  


• 
  

     شهر إفلاس الراهن: حيث أن الأحكام المقررة في الإفلاس تقضي بأن حقوق الامتياز والرهن العقاري المكتسبة من المفلس على الوجه القانوني يجوز قيدها حتى يوم صدور الحكم بشهر الإفلاس، فإذا تم قيد الرهن بعد شهر الإفلاس فلا يكون نافذا على مجموع دائني المفلس بالرغم من أن هذا الرهن تم إبرامه قبل الحكم بشهر الإفلاس.
  
  

  
  


• 
  

     وفاة الراهن: اختلف الفقه حول قيد الرهن بعد وفاة الراهن فذهب رأي إلى أن القيد لا يؤدي إلى نفاذ الرهن في حق دائني التركة لأن حق هؤلاء يتعلق بأعيان التركة بمجرد الوفاة وضرورة المساواة بين دائني المتوفى وعدم تميز أحدهم لسبب لاحق بعد الوفاة، أما غالبية الفقه فيرى أنه يجوز قيد الرهن الذي انعقد صحيحا في حياة الراهن حتى بعد وفاته، أما المشرع الجزائري فلم ينص على هذه الحالة.
  
  

  
  

  في الأخير ما يجب التذكير به هو أن مصاريف القيد وتجديده وشطبه تكون على المدين الراهن ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك، فبالنسبة للتجديد فإن القيد ليس له أثر دائم أي يبقى بعد إجرائه لأول مرة لمدى الحياة بل يجب تجديده كل عشر (10) سنوات من يوم إجرائه وإلا زال أثره في النفاذ اتجاه الغير (م 96 من المرسوم 76ـ 63 المتعلق بتأسيس السجل العقاري)، أما بعض المؤسسات والجماعات المحلية فقد جعلت مدة تجديد القيد بخمسة وثلاثون (35) سنة وهذه المؤسسات هي المؤسسات المصرفية الوطنية الصندوق الوطني للتوفير والاحتياط وكذا الدولة والبلدية، مع الإشارة هنا إلى أن تجديد القيد يتم بطلب من الدائن أو خلفه وذلك قبل انقضاء (10) سنوات من إجرائه وبهذا يظل نفاذ الرهن مستمرا منذ القيد الأصلي وتظل للمرتهن أو حتى الحائز مرتبته في الرهن التي تحددت بهذا القيد لأن المادة 913 من ق. م نصت:" يجب على الحائز أن يحتفظ بقيد الرهن الذي حل فيه محل الدائن وأن يجدده عند الاقتضاء، وذلك إلى أن تشطب القيود التي كانت موجودة على العقار وقت تسجيل سند هذا الحائز".

  
  

ـ شطب القيد: إذا انقضى الرهن أو زال لأي سبب فإنه يجب عندئذ شطب هذا القيد أي محوه وهنا ليس معناه الشطب المادي بل فقط التأشير على هامش القيد بما يفيد أنه أصبح غير موجود، فالمقصود من شطب القيد هو إلغاء ما يترتب على قيامه من آثار ولو بقي ماديا وهو نوعان: الشطب الاختياري والذي يتم برضا الدائن ينصب على رفع القيد وتقرير يصدر منه، أما الشطب القضائي فيتم إذا لم يبقى هناك داع لبقاء القيد وقعد الدائن عن الشطب فلكل ذي مصلحة أن يتقدم للقضاء لإلغاء القيد.

ـ إبطال الشطب بعد حصوله: بعد شطب القيد أو إلغائه أو محوه قد تدعو الحاجة إلى إعادة سريانه كما لو تبين عدم رضا الدائن بإلغاء القيد أو تم نقض الحكم الذي تم شطب القيد بناء عليه أو لأي سبب كان ويكون غير صحيح فيقتضي الأمر رفع دعوى لإلغاء الشطب سواء كان اختياريا أو قضائيا، ويتم ذلك عن طريق رفع دعوى بإلغاء الشطب أو إبطاله أمام محكمة مقر العقار من قبل من يهمه الأمر بإبطال الشطب ترفع على المدين الراهن لأنه الخصم الطبيعي في دعوى يراد بها إبقاء قيد الرهن، فإذا تحقق القاضي في أن الشطب كان على غير أساس حكم بإلغائه فيعود القيد إلى ما كان عليه منتجا لأثاره، وإذا كان الحكم النهائي بإبطال الشطب فإن الإبطال أو الإلغاء يتم عن طريق التأشير على هامش الشطب ذاته، مع التنويه في هذا الشأن أنه يترتب على إبطال الشطب كأنه لم يكن ويرجع للقيد الأول أثره ويحتفظ للدائن بمرتبته الأصلية بمعنى يعود القيد للوجود بأثر رجعي.