لخّصلي

المقدمة
يعد التعمي ر والبناء من المستلزمات التي تتوقف عليها حياة الإنسان، ويتجلى ذلك في
سد رغبات هذا الأخير المتعددة كحقه في بناء سكن أو شغله للأرض واستعمالها بعد
تملكها،وهذا انطلاقا من المبدأ السائد والذي تضمنه جل التشريعات المقارنة وهو حق الملكية
وحرية التصرف فيها كأصل عام، وهذا ما كرسته الدساتير المقارنة وأيضا الدساتير الجزائري ة
1 الذي
المتعاقبة ومنها دستور 1989 المعدل في 2008 ،2002 ،1996 و 2016 و 2020
نص في المادة 60 على أن (الملكية الخاصة مضمونة). ونتيجة لاعتبار أن الحق مظهرا من
مظاهر ممارسة الحرية. وقد يتعدد ويتشكل في عدة صور إلا أنه يظل داخل نطاق
الحرية،ويكون دائما مستمدا منها ومصطبغا بطبيعتها وأهميتها. ومثال ذلك: أن حرية تملك
العقار وشغله يخول الحق لمالك العقار في استغلاله واستعماله والتصرف فيه بالبناء والهدم
والتجزئة والبيع والإيجار ... إلخ وبذلك تكون الحرية صفة لاصقة به كإنسان، تخوله الحق في
ممارسة ما يتفق مع مصالحه الخاصة من نشاط مادي ومعنوي ، ومنه وكأصل عام فالإنسان
حر في التصرف في ملكيته العقارية فله حق القيام بالأعمال التي تتطلبها مختلف الأنشطة
ٕ نما في ال حدود التي
العمرانية ، لكن ممارسته لحريته على هذا الحق لا يبقى على إطلاقه وا
)2( ، ومن ثمة كان لابد من تدخل الدولة لتنظيم أعمال البناء
ترسمها السلطة العامة
والتعمير،حفاظا على النظام العام والمصلحة العامة ووضع حد لتعسف الفرد في استعمل حقه
في حرية التملك للقيام بالتعمير مما قد ينجر عنه تعسف قد يضر بالغير والبيئة العمرانية في
حال عدم الالتزام بالمقاييس العامة للعمران الحضاري.وعلى هذا الأساس ف إن قانون التهيئة
والتعمير ينبني في الحقيقة ويقوم على فكرة مؤداها أن أشغال التهيئة والتعمير يعد مظهرا شكلا لحق الملكية، ومن ثم فإن القيود التي يمكن أن ترد عليه هي فقط تلك الناجمة والناتجة
عن ضرورات المصلحة العامة .
على اعتبار أن من بين أهم وظائف والتزامات المشرع وأيضا السلطة الإدارية في الدولة في
هذا السياق هو إعداد وتنفيذ سياسة التنظيم و الإعمار الإقليمي والتوفيق فيها بين مقتضيات
إعداد وتنفيذ مشاريع إقامة المنشآت القاعدية أو الأساسية وحماية البيئة والمحيط والمساحات
الخضراء وبين حق الأفراد في استعمال ممتلكاتهم العقارية على الوجه الذي يرغبون فيه ويخدم
مصالحهم الشخصية والمالية، من محال للسكن أو ممارسة أنشطتهم التجارية والصناعية...الخ .
ليترتب على ذلك أن تكون عملية وحق البناء من اهتمامات ا لقانون الخاص وتنتمي إليه
ٕ عمال حق الملكية ، وفي المقابل انتماء
وبخاصة القانون المدني من حيث أوجه توظيف وا
التهيئة العمرانية والتعمير للقانون العام ومن اهتماماته باعتباره قانون الموازنة بين المصلحة

)3(
العامة والمصالح الخاصة
وعلى هذا الأساس وأمام التوسع العمراني السريع الذي شهدته الجزائر خلال القرن
الماضي والناتج عن عدة عوامل تاريخية، اجتماعية، اقتصادية، نتج عنه مشاكل متعددة، بحيث
أصبح موضوع قانون التهيئة والتعمير ومنازعاته يثير إشكالات عديدة ذلك بسبب التشوه الذي
أصبح المميز للمدن الجزائرية نتيجة مخالفة قوانين العمران والشروط التقنية للبناءات وانتشار
البناءات الفوضوية وبدون تراخيص واستعمال مواد مغشوشة وغير مطابقة وعدم الالتزام
ٕ لى جانب انتشار البناءات في
بالشروط التقنية وهو ما أدى بانهيار العديد من المباني، وا
الأراضي الفلاحية وبمحاذاة الأودية الأمر الذي أدى أيضا إلى احتلال المساحات الخضراء
ٕ لى جانب هذا تم إقامة منشآت صناعية ذات تأثير
بسبب التوسع العمراني على حسابها، وا
خطير على البيئة والمحيط وفي الأماكن العمرانية وهذا في ظل تجاهل الأفراد أحيانا والإدارة أحيانا أخرى دون احترام القوانين والنصوص التشريعية والتنظيمية وعلى رأسها القانون /29 90
)4( المتعلق بالتهيئة والتعمير والمعدل والمتمم بموجب المرسوم
المؤرخ في أول ديسمبر 1990
التشريعي /07 94 المؤرخ في /1994 05/ 18 المتعلق بشروط الإنتاج المعماري وممارسة مهنة
)6(
المهندس المعماري5 والمعدل والمتمم بموجب القانون رقم /05 04 المؤرخ في 14 أوت 2004
والذي أجمع الأراضي القابلة للتعمير لمخطط شغل الأراضي وفقا للمرسوم المرسوم التنفيذي
)7( المعدل
/19 15 المؤرخ في يناير 2015 الذي يحد د كيفيات تحضير عقو د التعمير وتسليمها
والمتمم بالمرسوم التنفيذي /342 20 المؤرخ في /2020 11/ 22 المتضمن تحديد كيفيات
.
تحضير عقو د التعمير وتسليمها
وأمام التطور الذي شاهدت ه وتشهده الجزائر من الناحية العمرانية بوضع سياسة عمرانية
حكيمة تؤطرها قوانين وتنظيمات مختلفة تتماش والمقاييس العالمية وفق ضوابط وقواعد
ٕ جراءات تحقق التوازن بين المصالح الخاصة للأفراد والمصلحة العامة العمرانية بكل
وا
مقتضياتها طبقا لمبدأ المشروعية إلى جانب الحماية القضائية في هذا المجال في حالة خرق
هذا المبدأ من طرف السلطات أو الأفراد ، وهذا نظرا لارتباط موضوع التهيئة والتعمير بمواضيع
أخرى قد تتصادم معها وقد تتعايش معها إذا وجدت البيئة المناسبة ومنها موضوع الضبط
الإداري في مجال التهيئة والتعمير من جانب التوفيق بين الحق والحرية من حيث تقييد حرية
المالك في استعماله لحق الملكية في عملية البناء والتشييد هذا من ناحية ومن ناحية أخرى
الحفاظ على النظام العام العمراني والبيئي ورواء وجمال المدن بتغليب المصلحة العامة العمرانية
على المصلحة الخاصة في ممارسة واستعمال حق الملكية ومنه أن قانون التهيئة والتعمير ينبني في الحقيقة ويقوم على فكرة مؤداها أن حق البناء يعد
مظهرا أو شكلا لحق الملكية ، ومن ثم فإن القيود التي يمكن أن ترد عليه هي فقط تلك
الناجمة والناتجة عن ضرورات المصلحة العامة. ومن هنا يقوم حق الدولة في تنظيم ممارسة
حق استعمال هذه الملكية بعد ما تحولت الحقوق ومنها حق الملكية العقارية من حقوق
طبيعية مطلقة لا
ها

د
ِ
تح
ُ
◌
حدود ولا تقيدها قيود إلى حقوق قانونية يختلف نطاقها
ا
ً
تبع لظروف
ونظام ممارستها بفعل تأثير النظريات الاجتماعية في اتساع نطاق تدخل الدولة في تنظيم
يتم هذا كما في قضية الحال عن طريق الأدوات القانونية
)8(
ومراقبة النشاط الفردي وتوجيهه.
في مجال التهيئة والتعمير والمتمثلة في مختلف الرخص الإدارية كرخصة البناء والهدم
والتجزئة.... .
مع الإشارة إلى أن قانون التهيئة والتعمير يتقاطع وله علاقة مع العديد من القوانين الأخرى
وتنظيماتها من حيث الضبط العمراني والبيئي كقانون حماية البيئة والقانون المتعلق بالنشاط
العقاري والتوجيه العقاري ،... دون أن ننسى بعض القوانين ذات العلاقة بالموضوع أيضا، منها
خاصة التقنين المدني الجزائري .
وعلى هذا الأساس سنقصر محاضراتنا هذه على النظام القانوني للتهيئة والتعمير من خلال
قانون التهيئة والتعمير /29 90 والمعدل والمتمم بموجب المرسوم التشريعي /07 94 المؤرخ في
/1994 05/ 18 المتعلق بشروط الإنتاج المعماري وممارسة مهنة المهندس المعمار ي والمعدل
والمتمم بموجب القانون رقم /05 04 المؤرخ في 14 أوت 2004 والقوانين والتنظيمات ذات
العلاقة به