Lakhasly

مميزات نظام الشهر العقاري في التشريع الجزائري
إن نظام الشهر العقاري في التشريع الجزائري يخص بمجموعة من الميزات ، تميزه عن باقي تشريعات الدول األخرى
.
2
1 الطابع اإلداري :
اختلفت تشريعات الدول في كيفية تنظيم الشهر العقاري وطابعه القانوني ، إذ أن معظم الدول التي أخذت بنظام الشهر
العيني أسندت مهمة مسك السجل العقاري إلى قاضي عقاري ، إال أن المشرع الجزائري حذا حذوا نظيره الفرنسي في هذا
المجال و أوكل عملية الشهر لمصلحة إدارية تعرف بالمحافظة العقارية ، يديرها موظف من اإلدارة المالية يعرف
بالمحافظ العقاري .
أ المحافظة العقارية : هي هيئة إدارية عمومية تزاول مهامها تحت وصاية وزارة المالية ، ويشرف على تسييرها
محافظ عقاري بموجب أحكام المادة 20 من األمر 74/75 المؤرخ في 1975/11/12 يتضمن إعداد مسح األراضي العام
وتأسيس السجل العقاري المعدل والمتمم .
أقسام المحافظة العقارية :
قسم اإليداع و عمليات المحاسبة :

• يهتم هذا القسم بمباشرة اإلجراءات األولية الخاصة بالشهر العقاري .


• فحص العقود و الوثائق المودعة بعد تسجيلها في سجل اإليداع .


• تحصيل الرسوم الخاصة بعملية الشهر العقاري .
  قسم مسك السجل العقاري وتسليم المعلومات :


• ترتيب وتنظيم مختلف العقود و الوثائق المودعة بقسم اإليداع وتسجيلها بالسجل العقاري .


• تسليم المعلومات للمواطنين وذلك في صورة شهادة عقارية ، تثبت وجود أو عدم وجود التصرف العقاري .


• تسليم مستخرجات بطاقة العقارات المشهرة .
  قسم ترقيم العقارات الممسوحة :


• يتولى متابعة إيداع وثائق مسح األراضي بعد االنتهاء من عملية المسح على مستوى كل جزء من أجزاء بلدية معينة
  مقابل محضر تسليم يثبت كل إيداع .


• ترقيم الوثائق في السجل العقاري ، و يأخذ هذا الترقيم ثالث حاالت :


• فإما أن يكون ترقيما نهائيا طبقا لما نصت عليه المادة 12 من المرسوم /76 63 المعدل و المتمم، و ذلك بالنسبة
  للعقارات التي يحوز مالكوها سندات أو عقود مقبولة قانونيا إلثبات حق ملكيتهم.


• و إما أن يكون ترقيما مؤقتا لمدة 4 أشهر، طبقا للمادة 13 من المرسوم 63/76 المعدل والمتمم و ذلك في العقارات
  التي ليس لمالكيها الظاهرين سندات ملكية قانونية، غير أنه ثبت من خالل التحقيق الذي أجرته لجنة المسح بأنهم حائزون
  لمدة تكفي بأن تسمح لهم باكتساب الملكية عن طريق التقادم المكسب طبقا لألحكام القانونية المعمول بها في هذا المجال،
  ويتحول الترقيم المؤقت إلى نهائي بعد انقضاء المدة المشار إليها أعاله، إذا لم يقدم أي اعتراض أو إذا سحبت أو رفضت
  االعتراضات التي تكون قد قدمت خالل هذه المدة .


• و قد يكون الترقيم لمدة سنتين طبقا لما نصت عليه المادة 14من المرسوم 63/76 المعدل والمتمم و ذلك بالنسبة للعقارات
  التي ليس لمالكيها الظاهرين سندات إثبات كافية، إال أنه نظرا للصعوبة الكبيرة التي تعترض عملية تحديد أمالك الخواص
  و بالتالي الحقوق الواجب شهرها في السجل العقاري ، أصبحت مدة الترقيم المؤقت عمليا ممددة لمدة خمس سنوات.
  -كما جاءت المادة 89 من قانون المالية لسنة 2018 المعدلة للمادة 23 مكرر من األمر 74/75 المعدل والمتمم السالف
  الذكر، حيث تضمنت هذه التعديالت من جهة ، تسجيل في حساب يسمى " العقارات غير المطالب بها أثناء شغل األراضي
  3
  " العقارات التابعة للخواص ، غير المطالب بها خالل عملية مسح األراضي ، والتي لم تتمكن مصالح المسح من تعيين
  مالكيها أو حائزيها ، أثناء التحقيقات المسحية ، ومن جهة أخرى تسويتها، من قبل مصالح الحفظ العقاري ، بالتنسيق
  السيما مع مصالح أمالك الدولة و مصالح مسح األراضي ، وهذا وفق إجراءات مسطرة في هذا الصدد .
  ومن أجل السير الحسن لهذه األقسام و التنسيق فيما بينها ، فقد وضعت المحافظات العقارية تحت وصاية إدارة مركزية
  تتمثل في المديرية العامة لألمالك الوطنية التابعة لوزارة المالية .
  الحصة الثانية :
  المحافظ العقاري : يجب أن يكون المحافظ العقاري من رتبة مفتش رئيسي ، أو متصرف إداري مرسم وله أقدمية خمس
  سنوات على األقل في اإلدارة ، أو أن يكون من بين المفتشين المثبتين بهذه الصفة ، ولهم خدمة خمس سنوات على األقل
  في مصالح الحفظ العقاري و أمالك الدولة .
  أ تعيينه : عن طريق قرار التعيين الذي يتخذه الوزير المكلف بالمالية و تنتهي مهامه بنفس الطريقة ، على المحافظ
  العقاري آداء اليمين أمام المجلس القضائي الكائن بدائرة اختصاصه المحافظة العقارية .
  ب مهامه : عددتها المادة 03 من المرسوم 63/76 المؤرخ في 25 1963/03/ المتضمن تأسيس السجل العقاري المعدل
  والمتمم :


• إعداد ومسك مجموعة البطاقات العقارية الكاملة


• إعداد اإلجراءات الالزمة لطلبات اإلشهار للعقود المتضمنة الملكيات و الحقوق العينية األخرى


• فحص العقود و مختلف الوثائق الخاضعة للشهر


• كتابة البيانات على السجالت على السجالت العقارية الخاصة بالحقوق العينية


• المحافظة على العقود والمخططات


• إعطاء المعلومات للجمهور عند طلبها


• التنسيق و مراقبة مكاتب المحافظة التابعة الختصاصه .


• ترقيم العقارات الممسوحة .


• تسليم الدفتر العقاري .


• تحصيل الحقوق و الرسوم المتعلقة بالشهر العقاري
  الحصة الثالثة:
  2 الطابع العيني للشهر العقاري: بالرغم من تبني نظام الشهر العيني من طرف المشرع الجزائري بموجب األمر
  74/75 المعدل والمتمم، ونظرا الرتباط هذا النظام بعملية المسح العقاري التي لم تشمل لحد اآلن تراب الجمهورية ، مما
  جعل نظام الشهر في الجزائر نظاما مختلطا ، بين نظام الشهر الشخصي في المناطق التي لم تشملها عملية المسح ، ونظام
  الشهر العيني في المناطق الممسوحة .
  أ- نظام الشهر الشخصي :
  يمكن أن نعرف هذا النظام من العبارة ذاتها "شخصي" بحيث يكون فيه طبقا ألسماء األشخاص من مالك و أصحاب
  حقوق عينية ، وليس طبقا للعقار موضوع التصرف ، وتتم عملية الشهر وفق نظام الشهر الشخصي بوضع سجل يمسك
  حسب الترتيب األبجدي ألسماء كل األشخاص القائمين بمختلف التصرفات العقارية ، إذ يخصص لكل حرف من الحروف
  األبجدية صفحة أو عدة صفحات من السجل العقاري حسب أهمية ذلك االسم من حيث التصرفات العقارية التي يبرمها ،
  وسجل آخر يمسك حسب الترتيب الزمني لتقديم التصرفات العقارية للشهر ، كما أن الشهر في هذا النظام هو طريق
  للعالنية فقط ، وليس سببا النتقال الملكية ، التي تنتقل بمجرد تراضي الطرفين .
  4
  أ-1خصائص نظام الشهر الشخصي :
  من خالل تعريف نظام الشهر الشخصي ، يمكن أن نستخلص جملة من الخصائص نوجزها في النقاط التالية :


• نظام الشهر الشخصي أقدم نظام للشهر .


• يقتصر دوره على إعالم الغير .


• يشهر هذا النظام التصرف القانوني كما هو دون أن يمحص في صحته من عدمها.
  أ-2تقدير نظام الشهر الشخصي:
  رغم االنتقادات التي وجهت لنظام الشهر الشخصي ، إال أنه لم يخلوا من بعض المزايا
  مزاياه :


• اعتباره نظام قائم بذاته ، يؤدي دوره في الحياة العملية ، بتحقيق العالنية بوقوع تصرفات قانونية على عقارات معينة


• ال يتطلب نظام الشهر الشخصي عملية مسح عقاري ، وهذا ما يجعله ال يتطلب تكاليف كبيرة ترهق كاهل الخزينة
  العمومية للدولة.


• ال يمنح التصرفات العقارية المشهرة الحجية المطلقة ، إال أن شهر هذه األخيرة يعد بمثابة قرينة قانونية بسيطة على
  ملكية العقار.
  عيوبه :
  يعيب الفقهاء نظام الشهر الشخصي :


• أن حجيته هي حجية نسبية، فالتصرفات التي تشهر في هذا النظام ال يتحرى عادة عن صحتها بل تشهر كما هي .


• ال يعطي أي ضمانة للمتصرف بثبوت حقه في العقار ، و يبقى المتصرف إليه مهدد بزوال هذا الحق الذي انتقل إليه.


• قيام عملية الشهر على اسم المتصرف ، يجعل البحث في السجالت الهجائية صعبا و مستعصيا في بعض الحاالت ،
  خاصة إذا أخذنا بعين االعتبار ظاهرة تشابه األسماء .


• خطر ضياع الملكية بالتقادم المكسب ، إذ أن نظام الشهر الشخصي ال يحضر اكتساب الملكية عن طريق التقادم .
  الحصة الرابعة :
  ب- نظام الشهر العيني :
  يمكن تعريف نظام الشهر العيني باالعتماد على كلمة "عيني" المعاكسة لكلمة "شخصي" ، ومفادها أن هذا
  النظام يرتكز في شهر التصرفات العقارية على العين ذاتها ، أي العقار موضوع التصرف ، ويكون ذلك في سجل
  يعرف بالسجل العيني أو السجل العقاري ، إذ يخصص لكل عقار صفحة في السجل تعرف بالصفحة العقارية ،
  تقيد فيها كافة الحقوق التي ترد على العقار و أصحاب هذه الحقوق و القيود والتغيرات التي تطرأ عليها ، مع
  تحديد موقع العقار ، مساحته ، رقمه و حدوده، ويسمى العقار المعني بالوحدة العقارية
  ب-1 خصائص نظام الشهر العيني : يتميز نظام الشهر العيني بجملة من الخصائص ، كل خاصية تمثل مبدأ يقوم
  عليه هذا النظام ، وتتمثل هذه المبادئ في :


• مبدأ التخصيص : ومفاده أن نظام الشهر العيني يتخذ العقار أو الوحدة العقارية أساسا لشهر التصرفات الواردة على
  هذا األخير) المادة 38 من المرسوم 63/76 ( .


• مبدأ الشرعية : وهو التحقق و الرقابة و المراجعة الدقيقة التي تسبق عملية الشهر ، وهو دور منوط بالمحافظ
  العقاري الذي يقتصر دوره على المراقبة دون المساس بأصل السند أو تعديله.


• مبدأ القوة الثبوتية : أو ما يعرف كذلك بالثقة العامة في السجل العيني ، فالتصرفات القانونية التي تشهر في ظل هذا
  النظام هي قرينة قاطعة على الملكية ، فتكون الحقوق المقيدة حقيقة مؤكدة ونهائية ، وال يجوز الطعن فيها ال بدعوى
  البطالن وال بدعوى االستحقاق أو االسترداد ، هذا كأصل ، لكن نجد أن المشرع الجزائري ال يأخذ بالقوة الثبوتية
  5
  للشهر بصفة مطلقة ، فبالرجوع للمادة 16 من المرسوم 63/76 المعدل والمتمم ، نصت على أن الحقوق الناتجة عن
  الترقيم النهائي للعقارات الممسوحة يمكن إعادة النظر فيها عن طريق القضاء من طرف الشخص الذي يرى أنه
  متضرر من القيد األول الذي قام به المحافظ العقاري ، دون تحديد أجل مسقط لطلب مراجعة هذه الحقوق ، كما فعل
  في الترقيم المؤقت ) مدة 6 أشهر ( ، وعدم تحديد المشرع ألجل مسقط يجعلنا نحتكم إلى القواعد العامة في تقادم
  الحقوق المحددة ب 15 سنة ، فيبقى حق المستفيذ مهدد طيلة هذه المدة ، فكان من األجدر أن صاحب الترقيم النهائي
  غير قابل للنزاع وال يبقى أمام المالك الحقيقي سوى المطالبة بالتعويض .


• مبدأ القيد المطلق : فالشهر العيني مصدر الحقوق العينية العقارية ، فهو الذي ينشئها ،ويعتبر القيد المطلق مصدر
  للقوة الثبوتية للشهر .


• مبدأ حضر التقادم : يعد التقادم المكسب الذي يقوم على واقعة الحيازة ) وهي سيطرة الشخص سيطرة مادية على
  الحق ، سواء كان حق عيني ، أو حق شخصي ، ولها عنصرين : مادي = يتمثل في مباشرة األعمال المادية ، معنوي
  = يتمثل في نية من يباشر هذه األعمال الكتساب الحق ( ، ومادام أن الملكية في ظل نظام الشهر العيني ثابة بالشهر ،
  وبالتالي العقار الممسوح غير قابل للتملك بهذه الواقعة ، إال أن المشرع الجزائري ال يزال يكرس الملكية العقارية
  الخاصة عن طريق التقادم المكسب ضمن أحكام القانون المدني دون أن يفرق في ذلك بين العقارات الممسوحة و
  العقارات غير الممسوحة .
  ب-2 تقدير نظام الشهر العيني : حضي نظام الشهر العيني بالكثير من المزايا التي تفضله على نظام الشهر
  الشخصي، إال أنه بالرغم من ذلك لم يخل من بعض العيوب .
  مزاياه :


• يوفر الحماية التامة للمتعاقدين ، إذ أن كل ما هو مقيد في السجل العقاري هو الحقيقة التي ال يكتنفها الشك .


• يسهل التعرف على الحالة القانونية للعقار ، بمجرد اإلطالع على الصحيفة الخاصة بالعقار موضوع التصرف .


• تجنب العيوب و األخطار التي قد تنجم عن تشابه األسماء .


• ارتفاع قيمة العقارات كنتيجة طبيعية لتطبيق المبادئ التي يقوم عليها نظام الشهر العيني .
  عيوبه : إن العيوب التي أوكلت لنظام الشهر العيني قليلة ، ال تقلل من دقته وموضوعيته


• العمل بهذا النظام يستدعي مسحا شامال لكل األراضي ، مما يتطلب مبالغ مالية كبيرة و أيدي فنية متخصصة .


• أن انتقال الملكية والحقوق العينية األخرى عن طريق الشهر وحده ، يعد وسيلة الغتصاب حقوق المالك الحقيقيين .
  الحصة الخامسة :
  3 – قواعد تنظيم الشهر العقاري :
  قيد المشرع الجزائري عملية الشهر العقاري بقاعدتين أساسيتين وهما قاعدة الرسمية أي ضرورة تحرير السند
  المراد شهره وفق البيانات العامة والخاصة للسند الرسمي ، كما عرفته المادة 324 من القانون المدني الجزائري ، أما
  القاعدة الثانية فتتمثل في قاعدة الشهر المسبق ، أو ما يصطلح على تسميتها األثر النسبي للشهر أو األثر اإلضافي
  للشهر ، كتقنية لدعم فكرة اإلئتمان العقاري والمحافظة على حقوق المالك الجديد .
  أ - تعريف قاعدة الشهر المسبق : نصت عليها المادة 88 من المرسوم 63/76 ، إذ يستشف من نص هذه المادة أنه
  ال يمكن بأي شكل من األشكال القيام بإجراء شهر محرر يتضمن تصرف محله عقار ، ما لم يكن هناك شهر مسبق
  للمحرر أو الورقة الذي كان سببا في اكتساب العقار المتصرف فيه، بمعنى آخر أنه يمكن للمحافظ العقاري أن يقوم
  بشهر أية وثيقة ، مالم يكن لها أصل ثابت في مجموعة البطاقات العقارية ، تثبت حق المتصرف األخير في العقار ،
  إذ بهذه الكيفية يمكن معرفة جميع المالك السابقين الذين تداولوا على الملكية .
  و لحسن تطبيق هذه القاعدة ، زود المشرع الجزائري المحافظ العقاري بأدوات الرقابة القانونية الالزمة ، ومنحه
  كامل الصالحيات في رفض طلب الشهر ، إذا ما تبين له من خالل مراقبته و تفحصه للسند، أنه لم يكن محل شهر
  مسبق بالمحافظة العقارية ، غير أن القاعدة ال يمكن إعمالها على كافة المحررات لورود استثناءات عليها .
  6
  ب – االستثناءات الواردة على قاعدة الشهر المسبق : إن قاعدة الشهر المسبق التي يمكن من خاللها للمحافظ
  العقاري مقارنة الوثائق محل إجراء الشهر مع المحررات التي سبق شهرها و المحتفظ بنسخ منها لدى المحافظة
  العقارية ، ال يمكن تطبيقها و إعمالها في جميع األحوال ، إذ توجد بعض الحاالت القانونية التي يصعب فيها على
  المحافظ العقاري مراقبة قاعدة الشهر المسبق ، سواء باعتبارها أول إجراء ، أو حاالت اقتضتها عملية التحول من
  نظام الشهر الشخصي الموروث عن الحقبة االستعمارية إلى نظام الشهر العيني ، ومن هذه االستثناءات ما نصت
  علية المادة 89 المعدلة من المرسوم 63/76 ، أو ما نصت عليها نصوص متفرقة
  االستثناء األول : العقود العرفية التي اكتسبت تاريخ ثابت قبل 1971/1/1
  نصت على هذا االستثناء المادة 3 من المرسوم 210/80 المعدل للمرسوم 63/76 حيث جاء فيها : " تعدل المادة
  89 من المرسوم 63/76 المؤرخ في 1976/03/25 المذكور أعاله و تتمم و تستبدل بها ما يلي : المادة 89 : ال
  تطبق القاعدة المدرجة في الفقرة األولى من المادة 88 أعاله – عند اإلجراء األول الخاص بشهر الحقوق العينية
  العقارية في السجل العقاري .....................
  -عندما يكون حق المتصرف أو صاحب الحق األخير ناتجا عن سند اكتسب تاريخا ثابتا قبل أول مارس 1961 "
  بموجب هذا المرسوم اكتسبت العقود العرفية الثابتة التاريخ المحررة قبل الفاتح من مارس 1961 صيغتها
  الشرعية )عن طريق المحاكم التي تثبت صحة العقود العرفية بتقديم إشهاد من البلدية على أن العقار ال يدخل ضمن
  صندوق الثورة الزراعية واالحتياطات العقارية للبلدية (، ثم بتعديل المرسوم 123/93 تم تجديد فترة مارس 1961
  إلى 1971/01/01 وأصبح العقد العرفي يكتسب الصبغة العرفية عن طريق إيداع العقد لدى الموثق ، وتكون للشهر
  هنا وظيفة إعالمية فقط .
  االستثناء الثاني : اإلجراء األول الخاص بالشهر في السجل العقاري
  بعد إتمام إجراءات المسح العقاري ، المتمثلة في تحديد حدود البلديات و الملكيات داخل كل بلدية ، و التحقيق في
  الميدان إلبراز أصحاب الحقوق و المالك ، تصبح وثائق مصلحة مسح األراضي جاهزة إليداعها لدى المحافظة
  العقارية إلنشاء السجل العقاري ، وهو ما نصت عليه المادة 08 من المرسوم 63/76 ، وهذا اإلجراء األولي ليس
  بحاجة إلى شهر مسبق ) المادة 89 من المرسوم 63/76 (
  باإلضافة إلى شهادة الحيازة وسندات التحقيق العقاري ، التي ال تحتاج لشهرها شهر مسبق كذلك .
  الحصة السادسة :
  الشروط القانونية الواجب توفرها في الوثائق الخاضعة للشهر :
  حتى تلقى التصرفات القانونية المتعلقة بحقوق عقارية سواء كانت عينية أصلية أو تبعية ، الحجية المطلقة و الحماية
  التامة ، فإن من الضروري أن تكون المعلومات التي تتضمنها صحيحة تعكس بالفعل واقع التصرف و أطرافه، ومن أجل
  ذلك وضع المشرع الجزائري مجموعة من الشروط القانونية ، منها ما هو متعلق بطرفي التصرف ، فيجب تحديدها
  تحديدا منافيا للجهالة ، ومنها ما هو متعلق بالعقار موضوع التصرف ، من خالل تعيين موقعه وحدوده .
  أ- الشروط القانونية الخاصة باألطراف :
  األطراف في العالقة القانونية يمكن أن يكونا أشخاص طبيعية أو معنوية ، فمن أجل ضمان قانونية التصرف
  وسالمته ، اعتبر المشرع الجزائري التعيين الدقيق لألشخاص أصحاب الحقوق شرطا ضروريا لقبول إيداع الوثائق ،
  ووضع على عاتق المحافظ العقاري صالحية التحقيق في هوية و أهلية األطراف من خالل نص المادة 22 من األمر
  . 74/75
  أ1 – عناصر التعيين بالنسبة لألشخاص الطبيعية :
  نصت على ذلك المادة 62 من المرسوم 63/76 ، على أن كل عقد أو قرار قضائي يكون موضوع إشهار في
  المحافظة العقارية ، يجب أن يشتمل على عناصر التعيين التالية :
  7


• ألقاب و أسماء و تاريخ و مكان والدة ومهنة أصحاب الحق ، و أسماء زوجاتهم ، أما فيما يخص الشهادة التوثيقية
  فيجب اإلشارة فيها للحالة المدنية للمتوفي و التصديق عليها ،مع ذكر أسماء و ألقاب و موطن وتاريخ الوالدة ، ومهنة
  كل وارث أو موصى له ، ولقد تم تعديل الشروط القانونية التي تضمنتها المادة 62 من المرسوم 63/76 بموجب
  المادة األولى من المرسوم التنفيذي 123/93 المؤرخ في 1993/05/19 و االستغناء عن ذكر أسماء زوجاتهم ، و
  إضافة عنصر جنسية األطراف ، وتجدر اإلشارة أنه ال تنصرف هذه الشروط القانونية على الوكيل ، القيم أو الوصي
  ، الذي يقتصر تعيينهم على ذكر األسماء و األلقاب و السن ، دون عناصر أخرى مع إرفاق السند الذي يثبت لهم هذه
  الصفة و ذكره كذلك ، وقد أطلق المشرع على الهوية الكاملة لألشخاص الطبيعية " الشرط الشخصي لألطراف " كما
  نصت على ذلك المادة 65 من المرسوم 63/76 .
  أ-2 عناصر التعيين بالنسبة لألشخاص المعنوية :
  تختلف عناصر التعيين بالنسبة لألشخاص المعنوية ، باختالف شكل الشخص المعنوي وطبيعته القانونية ، وفي
  هذا السياق نصت المادة 63 من المرسوم 63/76 ، فعند التأكد من توفر كل عناصر التعيين المطلوبة ، يتم شهر هذه
  المحررات وفقا لهذا التعيين ، وكل تغيير يطرأ على الشخص المعنوي الحقا ، كتغيير أسماء و ألقاب طرفي العقد ،
  المقر أو القانون األساسي ، يجب أن يكون موضوع إشهار جديد لدى نفس المحافظة العقارية ، وذلك استقرارا
  للمعامالت العقارية ، ويكون هذا التغيير من الناحية العملية بإيداع عقد رسمي تصحيحي ن والذي يكون تابع لإلشهار
  األول ومصححا له .
  أ-3 التصديق على هوية األطراف :
  نصت على ذلك المادة 64 من المرسوم 63/76 المعدل والمتمم، فيستشف من نص هذه المادة أنه من أجل إتمام عملية
  شهر مختلف السندات ، يجب أن تكون المستخرجات الموقعة من قبل محرريها أو السلطات اإلدارية المعنية التي تشهد
  صحة هوية األطراف ، والبد أن تكون التأشيرة مطابقة للنموذج المحدد من قبل وزير المالية ، وأعطى القانون الحق
  للمحافظ العقاري رفض اإليداع إذا كانت مراجع التأشيرة غير صحيحة ، أو غير تامة ، وقد نصت المادة 06/64 من
  المرسوم 63/76 السالف الذكر ، األشخاص المؤهلين للتصديق على هوية األطراف ) راجع نص المادة (.
  الحصة السابعة :
  ب – الشروط القانونية الخاصة بالعقارات موضوع التصرف :
  يتم تعيين العقار موضوع التصرف القانوني بحسب موقعه ، أي ما إذا كان في منطقة ممسوحة أو غير ممسوحة ، أو
  خاضع لنظام الملكية الشائعة أو المشتركة .
  ب-1 تعيين العقارات حسب موقعها :


• فإذا كانت في منطقة ممسوحة وجب تحديد طبيعة العقار ، ما إذا كان مبني أو أرض فضاء ، البلدية التي يقع فيها
  العقار ، رقم مخطط المسح ، والقسم المساحي لمخطط المسح ، وتحديد المكان المسمى ) المكان المعلوم ( و محتوى
  مسح األراضي ) القوام المساحي الذي يعتبر أساسا لضبط البطاقة العقارية ( .


• أما إذا كانت المنطقة غير ممسوحة فيجب أن نفرق بين المناطق الريفية و الحضرية ، ففي المناطق الريفية يحدد نوع
  العقار ، موقعه ، محتوياته ، باإلضافة إلى مراجع نظام المخطط المحتفظ به بصفة نظامية عند مصالح مسح
  األراضي ، وفي حالة عدم وجوده يذكر أسماء المالكين المجاورين ) المادة 114 من المرسوم /76 63 ( ، كما أنه
  عندما تكون الملكية شائعة يجب إعداد مخطط من طرف خبير عقاري ) المادة 703 من القانون المدني الجزائري ( ،
  أما المناطق الحضرية فتعد بطاقة عقارية حضرية للعقار المعين ويجب أن تبرز في الوثيقة الخاضعة للشهر إسم
  البلدية ، الشارع ، الرقم طبيعة العقار و مساحته .
  ب-2 تعيين العقارات حسب النظام الذي تخضع إليه :
  8


• فبالنسبة للعقارات المشاعة يتم تعيين المساحة وحدود العقار المشاع ، بصفة كلية ، ثم تحديد نسبة الحقوق العقارية في
  السند الخاضع للشهر ، وذلك حسب النطاق الطبيعي ، فإذا كان العقار متجانس ) أرض فضاء ، فالحية ( فإن نسبة
  الحقوق المشاعة يمكن أن يعبر عنها إما بالكسور ) النصف ، الربع ......إلخ ( و إما بالمساحة ، أما إذا كان النطاق
  الطبيعي غير متجانس ، فإن التدليل بالمساحة ال يعبر بدقة على الحقوق المشاعة، ولذلك يتعين التقيد بالكسور ، مثال
  بيع ربع من العقار اآلتي تعيينه ، دار مبنية متكونة من أربع غرف وساحة وملحقات ومشيدة على مساحة 500 م
  مربع .


• العقارات الخاضعة لنظام الملكية المشتركة ، فباإلضافة إلى المعلومات العامة المتعلقة باسم البلدية ، الشارع ، الرقم
  والمساحة ، فإنه تضاف إليه معلومات خاصة واردة في الجدول الوصفي للتقسيم ) و الذي يكون في شكل عقد خاص
  أو دفتر شروط يخص التنظيم والتسيير الجماعي للعقارات ، وهو بمثابة وثيقة تقنية يبين بموجبها زيادة على تعيين
  العمارة أو مجموعة البنايات ، تعيين كل حصة بشكل دقيق ، وذلك بتحديد الرقم و مكونات األجزاء الخاصة ، ومقدار
  النسب في األجزاء المشتركة ( .
  الحصة الثامنة :
  تنفيذ إجراء الشهر العقاري :
  باإلضافة إلى صالحية المحافظ العقاري في مراقبة القواعد والشروط التي تتضمنها الوثائق المودعة بالمحافظة
  العقارية ، يتولى المحافظ العقاري بالقيام بجملة من اإلجراءات القانونية لتنفيذ عملية الشهر ، مع بسط رقابته على
  السير الحسن لهذه اإلجراءات
  أ -اإليداع القانوني للوثائق :
  إن عملية إيداع الوثائق قصد شهرها إجراء قانوني أولي ، يتم على مستوى المحافظة العقارية بقسم اإليداع
  وعمليات المحاسبة ، وتودع الوثائق المراد شهرها في شكلها الرسمي )المادة 61 من المرسوم 63/76 المعدل والمتمم
  ( ، ويكون اإليداع بالمحافظة العقارية المختصة إقليميا ) المادة 04 من المرسوم 63/76 ( .
  يتولى عملية اإليداع حسب الحالة األشخاص المؤهلون قانونا ) المادة 324 من القانون المدني الجزائري ( كما
  يلتزم محرري العقود والوثائق بإيداعها في اآلجال المحددة قانونا ، حسب طبيعة العقد تحت طائلة تعرض أصحابها
  إلى دفع غرامة مالية .


• أ-1األوقات المحددة لإليداع : طوال أيام األسبوع مع مراعاة األوقات الرسمية للعمل ، إال أن قبول اإليداع يتوقف
  ساعة واحدة قبل غلق المصلحة ، إلتاحة مهلة للمحافظ العقاري لتسجيل الوثائق في سجل اإليداع .


• أ-2محل اإليداع : ويختلف باختالف الحق العيني العقاري ما إذا كان :
  أصلي : يستوجب لزوما إيداع في آن واحد صورتين رسميتين و إفراغ النسختين في مستخرج خاص يعرف ب )
  6PR ( تحت طائلة رفض اإليداع ، نسخة ترد إلى المودع بعد مهرها بختم اإلشهار ، ونسخة يحتفظ بها في المحافظة
  العقارية ، وترتب ضمن األرشيف بعد كتابة الشهر ، الحجم ، الرقم في اإلطار المخصص لذلك.
  تبعي :) المادة 93 من المرسوم 63/76 ( وذلك بإيداع جدولين موقعين ومصدقين ، ويكون أحد هذين الجدولين
  محررا لزوما على استمارة تقدمها اإلدارة تعرف بالنموذج )8PR )، وكل جدول يحتوي على مجموعة من البيانات ،
  ويرجع أحد الجدولين إلى المودع ، بعد أن يؤشر عليه المحافظ العقاري ويثبت فيه تنفيذ إجراء الشهر ، ويحتفظ
  بالجدول الثاني في المحافظة العقارية .
  ويتعين على المحافظ العقاري و تحت مسؤوليته أن يسلم بصفة تلقائية ، وثيقة طلب المعلومات مبينا فيها األعباء
  التي تثقل ذلك العقار ، وهو ما أكدته المذكرة الصادرة عن المديرية العامة لألمالك الوطنية بتاريخ 1995/02/12 .
  سجل اإليداع : ) المادة 41 من المرسوم 63/76 (
  9
  ينبغي على المحافظ العقاري أن يمسك سجل لإليداع ، يسجل فيه يوم بيوم و حسب الترتيب العددي تسليمات
  العقود و القرارات القضائية و كذا الجداول ، كما يسلم إلى المودع وصل استالم ، الهدف منه األسبقية في عمليات
  اإليداع .
  الحصة التاسعة
  سجل اإليداع :)المادة 41 من المرسوم 63/76 (، ينبغي على المحافظ العقاري أن يمسك سجل اإليداع ، ويسجل فيه يوم
  بيوم و حسب الترتيب العددي تسليمات العقود و القرارات القضائية و كذا الجداول ، ويسلم إلى المودع وصل استالم ،
  الهدف منه معرفة األسبقية في عمليات اإليداع .
  إجراء عملية الشهر :
  يتعين على المحافظ العقاري بعد التأكد من اإليداع القانوني للوثائق، القيام بعملية الشهر خالل 15 يوم التالية لتاريخ
  اإليداع ، وللشهر في هذه الحالة أثر فوري إلنشاء الحق أو نقله ، وينتج عن إجراء الشهر إنشاء البطاقات العقارية و تسليم
  الدفتر العقاري .
  إنشاء البطاقات العقارية : تتكون البطاقات العقارية من :
  بطاقات عقارية شخصية : تمسك وفق للترتيب األبجدي ألصحاب الحقوق و تواريخ الشهر في األراضي الريفية غير
  الممسوحة ، أما البطاقات الخاصة باألشخاص االعتبارية فترتب ضمن مجموعة خاصة ، حسب الترتيب العددي لهذه
  البطاقات ، وتكون في مجموعها ما يسمى بالفهرس األبجدي ) المادة 27 من األمر 74/75 ( .
  بطاقات العقارات العينية : و تكون في المناطق التي شملتها عملية المسح ، تدون فيها الحالة القانونية و الوصفية للعقار ،
  كل تصرف قانوني يرد على عقار ، يؤشر به من طرف المحافظ العقاري على البطاقة المنشأة وعلى الدفتر العقاري على
  حد سواء .) المادة 20 من المرسوم 63/76 ( ، وتنقسم بطاقات العقارات العينية إلى :
  بطاقات قطع األراضي : تحدث لكل وحدة عقارية موجودة في مسح األراضي العام ، وتعرف الوحدة العقارية بأنها
  مجموع القطع المجاورة التي تشكل ملكية واحدة أو ملكية على الشيوع ، وترتب الوحدة العقارية ضمن مجموعة متميزة
  حسب كل بلدية وحسب الترتيب األبجدي لألقسام ) المادة 26 من المرسوم 63/76 ( .
  بطاقات العقارات الحضرية :فحسب المادة 21 من المرسوم 63/76 ، العقارات الحضرية هي العقارات المبنية أو
  غير المبنية الموجودة على الطرقات المرقمة بصفة نظامية للجهات السكنية التابعة للبلديات التي يزيد عدد سكانها عن
  2000 نسمة .
  كل عملية تأشير على البطاقة العقارية ، تتضمن بيانات نصت عليها المادة 34 من المرسوم 63/76 السالف الذكر .
  كما أنه البد أن يظهر في كل عملية تأشير تاريخ الشهر و مراجعه ، وتتم عملية التأشير بكيفية واضحة و مقروءة ،
  بالحبر األسود الذي ال يمحى ، مع ضرورة استعمال المختصرات ، األختام، األرقام المؤرخة مع تفادي التحشير والكشط ،
  حتى ال يؤثر ذلك على المظهر الخارجي للبطاقة العقارية .
  ومن أجل التفرقة بين التأشيرات و الحقوق المقيدة على البطاقات العقارية ، ألزم المشرع وضع خط بالحبر األحمر تحت
  كل عملية إجراء جديدة ، على النحو الذي من شأنه أن يفقد عملية التأشير السابقة آثارها القانونية .
  الحصة العاشرة
  قرارات المحافظ العقاري برفض اإليداع أو اإلجراء:
  10
  1رفض اإليداع :
  هو إجراء فوري و كلي ، وهي الحاالت التي عددتها المادة 100 من المرسوم 63/76 المعدل والمتمم، على سبيل
  الحصر ) راجع المادة ( .
  كما أن هناك حاالت يمكن أن تكون محل رفض لإليداع لم تنص عليها المادة 100 من ذات المرسوم ، كصدور قانون
  جديد ما بين فترة إيداع الوثيقة وفترة دراستها ، يمنع التصرف الذي تنطوي عليه الوثيقة محل اإليداع .
  األصل في رفض اإليداع أن يكون كلي ، لكنه يمكن أن يكون الرفض جزئي في الحاالت التي نصت عليها المادة 106
  من المرسوم 63/76 وقد خول المشرع الجزائري للمودع أن يقدم طلب إيداع جديد بعد تصحيحه للوثيقة محل الرفض ،
  وفي انتظار ذلك ال يتم تسجيل الوثيقة في سجل اإليداع ، أما إذا اعتبر المودع أن القرار اإلداري المتضمن الرفض جائر
  في حقه ، يحق له في هذه الحالة رفع دعوى أمام المحكمة اإلدارية في مهلة شهرين من تاريخ التبليغ بالرفض .
  2 قبول اإليداع ورفض إجراء الشهر :
  بعد الفحص المعمق للسند المراد شهره ، ومقارنته بالبيانات المقيدة على مجموعة البطاقات العقارية ، فإن كان التصرف
  مشوب بعيب من العيوب ، أو أن التصرف مخالف للنظام العام و اآلداب العامة ) المادة 105 من المرسوم 63/76 ( ،
  فيوقف إجراء الشهر لألسباب التي عددتها المادة 101 من المرسوم 63/76 على سبيل الحصر .
  فيبلغ المحافظ العقاري رفضه إلى الموقع على التصديق بواسطة رسالة موصى عليها مع إشعار باالستالم ، أو عن
  طريق التسليم الشخصي مع إقرار بذلك ، ويمنح المعني مهلة 15 يوم من تاريخ التبليغ بالرفض إذا كان التبليغ مباشر ،
  ومن تاريخ اإلشعار باالستالم الرسالة الموصى عليها ، من أجل استكمال النقص ) المادة 4/107 من المرسوم 63/76 ( و
  يؤشر على البطاقة العقارية بعبارة " اجراء قيد االنتظار " ، فإذا أتم المعني باألمر إيداع الوثيقة التعديلية ضمن اآلجال 15
  يوم ، ينفذ المحافظ العقاري اإلجراء ، ويؤشر على البطاقة العقارية التي تحمل عبارة " إجراء قيد االنتظار " باإلجراء
  النهائي ، والذي يكون له أثر رجعي من تاريخ اإليداع األولي .
  أما إذا لم يقم المعني بإيداع وثيقة تعديلية أو انقضت اآلجال القانونية ، فالمحافظ العقاري يقوم بتثبيت رفض اإلجراء ،
  ويبلغ المعني في أجل 8 أيام الموالية لمهلة 15 يوم المنصوص عليها في المادة 107 من المرسوم 63/76 .
  الحصة األخيرة
  الطعن في قرارات المحافظ العقاري :
  قرارات المحافظ العقاري ، قرارات إدارية يتم الطعن فيها عن طريق :
  الطعن اإلداري : أو ما يسمى بالتظلم اإلداري المسبق، وهو جوازي بموجب قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية الجديد ،
  يتم تقديمه خالل 4 أشهر من تاريخ تبليغ القرار الصادر عن المحافظ العقاري ، ويمكن أن يكون رفض التظلم صريح، أو
  ضمني في حالة سكوت اإلدارة .
  الطعن القضائي : ترفع دعوى إلغاء القرار اإلداري الصادر عن المحافظ العقاري برفض اإليداع أو رفض إجراء الشهر،
  ضد الدولة ممثلة في شخص وزير المالية المفوض قانونا لمدير الحفظ العقاري ) القرار الصادر بتاريخ 1999/02/20 (،
  وذلك خالل 02 شهرين من تاريخ تبليغ قرار الرفض ، أو رفض التظلم ) المادة 110 من المرسوم 63/76 (، أما الجهة
  القضائية المختصة فهي المحكمة اإلدارية المختصة إقليميا ، لتوفر المعيار العضوي ) المادة 24 من األمر 74/75 ،
  والمادة 800 من ق إ الم اإلد (.
  مسؤولية المحافظ العقاري :
  11
  أثناء تأديته لعمله ، يمكن أن يقع المحافظ العقاري في أخطاء ، تتنوع بين أخطاء بسيطة ، عادة ما تكون غير عمدية ،
  كإغفال أحد البيانات الخاصة بالعقار الممسوح ، أو أخطاء جسيمة ، عادة ما تكون عمدية ، وقد تكون مصحوبة بنية
  اإلضرار بالغير ، كتغيير بيانات نتائج المسح قصد إنشاء ملكية ألحد األشخاص .
  فتقوم بذلك مسؤولية المحافظ العقاري ، التي تكون إما :
  مسؤولية شخصية : عندما يكون خطأ المحافظ العقاري ذو وصف جزائي ، كجريمة التزوير في محررات رسمية ،
  الرشوة أو استغالل النفوذ ،.......... ويتابع فيها شخصيا ، ويمكن أن يرجع عليه مدير الحفظ العقاري المختص خالل سنة
  من اكتشاف الضرر و تتقادم ب 15 سنة من ارتكاب الخطأ ،على أساس المسؤولية المدنية ، كما يتابع باتخاذ إجراءات
  تأديبية ضده، باعتبار المحافظ العقاري موظف عمومي ) المادة 163 من األمر 03/06 من القانون األساسي العام للوظيف
  العمومي ( ، أدنى هذه العقوبات التنبيه و أقصاها التسريح.
  مسؤولية الدولة : أما إذا كان الخطأ مرفقي ، وهو الخطأ و اإلهمال الذي يقع فيه الموظف العمومي بمناسبة أداءه لمهامه
  ، فتقوم مسؤولية الدولة على عاتقه، وهنا تكون كذلك دعوى الرجوع ، حيث يرفع المتضرر من خطأ المحافظ العقاري
  دعواه ضد الدولة ، وهي ترجع على المحافظ العقاري على أساس المسؤولية المدنية ، فضال على اتخاذ إجراءات تأديبية
  ضده .