لخّصلي

تُظهر الدراسة أن المرقي العقاري ركيزة أساسية في التهيئة والتعمير بالجزائر، حيث ينظم نشاطه قانونيًا لتحقيق التوازن بين المصالح الخاصة والعامة. يُحدد قانون التهيئة والتعمير مركزًا قانونيًا خاصًا للمرقي، ويربط قواعد التهيئة بأحكام القانون المدني بشأن الالتزام والمسؤولية (عقدية أو تقصيرية) لحماية المستهلك. تُحاط مسؤولية المرقي بقواعد تضمن تنفيذ التزاماته، كإنجاز البناء وفق المواصفات والآجال، وضمان سلامته. تُأسس المسؤولية المدنية غالبًا على الإخلال بالتزامات تعاقدية، لكنها قد تمتد للتقصير في حالات ضرر للغير أو إخلال بواجبات مهنية. كما يُفترض الخطأ بمجرد الإخلال بالتزامات المهنة، لحماية المشتري. يعزز قانون حماية المستهلك هذه الحماية، ويمنع الشروط التعسفية. يُعتبر صندوق الضمان آلية فعالة، لكن الدراسة تُشير إلى نقائص تشريعية وعملية، كضعف الرقابة، غموض بعض المفاهيم، وتشتت النصوص. لذا، تُقترح الدراسة تدعيم الرقابة، توحيد النصوص، تعزيز دور القضاء، وإعادة النظر في الضمانات، لتحسين المنظومة القانونية، وضمان استقرار المعاملات وحماية حقوق الأفراد.

يتبين من خلال دراستنا أن المرقي العقاري يشكّل أحد الركائز القانونية الأساسية التي اعتمد عليها المشرع الجزائري في تجسيد رؤيته الإستراتيجية في مجال التهيئة والتعمير، وذلك بالنظر إلى الدور الحيوي الذي يضطلع به في إنجاز المشاريع السكنية وتنظيم النشاط العمراني. وقد جاء تدخل المشرع ضمن إطار قانوني منظّم يرمي إلى تحقيق التوازن بين المصالح الخاصة للأفراد (لا سيما المقتنين) والمصلحة العامة المرتبطة بضبط وتنظيم المجال العمراني.
وقد تجسّد هذا التوجه من خلال مجموعة من النصوص القانونية، خاصة قانون التهيئة والتعمير، التي كرّست مركزًا قانونيًا خاصًا للمرقي العقاري، يميّزه عن باقي المتدخلين في مجال البناء. كما سمح هذا الإطار القانوني بربط قواعد التهيئة بأحكام القانون المدني، خصوصًا ما يتعلق بنظرية الالتزام والمسؤولية المدنية، سواء كانت عقدية أو تقصيرية، لتوفير حماية شاملة للمستهلك العقاري.
وفي هذا السياق، برزت جهود المشرع في إحاطة مسؤولية المرقي العقاري بجملة من القواعد والضوابط القانونية التي تهدف أساسًا إلى حماية المشتري وضمان تنفيذ الالتزامات الجوهرية التي تعهد بها المرقي، وعلى رأسها: إنجاز البناء وفق الشروط والمواصفات التقنية المتفق عليها، احترام آجال الإنجاز، وضمان السلامة والمتانة الهيكلية للبناء.
لقد أثبتت الدراسة أن المسؤولية المدنية للمرقي العقاري تتأسس في الغالب على الإخلال بالتزامات تعاقدية محددة، وهو ما يفتح المجال لتطبيق قواعد المسؤولية العقدية. غير أن الأمر لا يقف عند هذا الحد، إذ يمكن أن تمتد المسؤولية إلى المجال التقصيري في بعض الحالات، خاصة عندما يتسبب المرقي العقاري في ضرر للغير خارج العلاقة التعاقدية، أو يخل بواجبات مهنية جوهرية ذات طابع نظامي.
كما أبرزت الدراسة التحول الذي عرفه مفهوم الخطأ في المسؤولية المدنية، حيث لم يعد يُشترط إثبات الخطأ الشخصي بمعناه التقليدي، بل أصبح يُفترض الخطأ بمجرد الإخلال بالتزامات المهنة أو عدم تحقيق نتيجة متوقعة، وهو ما يتماشى مع الطابع الحرفي والمهني المعقّد لنشاط الترقية العقارية، ومع مصلحة حماية الطرف الضعيف في العلاقة، أي المشتري أو المقتني.
وتعزز هذا التوجه بحضور قانون حماية المستهلك الذي وسّع من نطاق الحماية القانونية في العقود العقارية، واعتبر العقار منتجًا خاضعًا لقواعد الضمان والرقابة، مانعًا إدراج الشروط التعسفية أو الإعفاءات من المسؤولية التي كانت شائعة في العقود النموذجية. هذا ما يعزز فكرة أن حماية المقتني أصبحت هدفًا مركزيًا للنظام القانوني الجزائري في هذا المجال.

 ومن الناحية العملية، يمثل صندوق الضمان وضمان الترقية العقارية آلية مهمة وفعالة لحماية حقوق المقتنين، إذ يُعد صمام أمان في حال تخاذل المرقي العقاري أو إخلاله بالتزاماته، لا سيما في حالة سحب الاعتماد أو توقف المشروع. غير أن الدراسة بيّنت أيضًا وجود بعض النقائص التشريعية والعملية التي تعيق أحيانًا فعالية هذا النظام، من بينها ضعف آليات الرقابة الميدانية، غموض بعض المفاهيم القانونية، وتشتت النصوص المنظمة للترقية العقارية.

 بناءً على ما تقدم، يتبيّن أن النظام القانوني للمسؤولية المدنية للمرقي العقاري في الجزائر ما يزال في طور التبلور، ويحتاج إلى دعم تشريعي وتنظيمي إضافي يواكب تطورات السوق العقارية، ويعزز من فعالية الضمانات القانونية والتنفيذية. وفي هذا الإطار، يُقترح ما يلي:

-تدعيم الرقابة على مشاريع الترقية العقارية من خلال أجهزة مؤهلة ومستقلة.
-توحيد وتبسيط النصوص القانونية ذات الصلة، وإصدار دليل تطبيقي موحّد.
-تعزيز دور القضاء في تفسير وتطبيق القواعد الخاصة بالترقية العقارية حمايةً للمستهلك.
-إعادة النظر في بعض الضمانات، خصوصًا فيما يخص مدة الضمان ونطاقه.
وفي الختام، نأمل أن تسهم هذه الدراسة في إثراء النقاش الفقهي والقانوني حول مركز المرقي العقاري ومسؤوليته المدنية، وأن تشكّل أرضية لتوصيات عملية تساعد على تحسين المنظومة القانونية ذات الصلة بالترقية العقارية في الجزائر، بما يضمن استقرار المعاملات، ويحمي حقوق الأفراد، ويخدم التوجه العام للدولة في إنجاز سكنات لائقة تستجيب لحاجيات المواطنين في إطار قانوني عادل ومتوازن.