Lakhasly

ويتميز الرهن الرسمي بأنه: المبحث الأول:إنشاء الرهن الرسمي أطراف الرهن: الراهن والمرتهن وقد يكون الراهن هو المدين نفسه أو شخصا غيره يكفله ويقدم الرهن بدلا عنه ويسمى الكفيل العيني، وقد يكون رهنا لحصة شائعة أو رهنا لحصة مفرزة أو رهنا لكل العقار. أ. الرهن الصادر مع جميع الشركاء: إذا صدر رهن من جميع الشركاء فهو صحيح لأنه صادر من الملاك وهذا الرهن لا يتأثر بقسمة العقار المرهون أيا كانت نتيجتها ويبقى نافذا في مواجهة الجميع فبعد القسمة يتلقى كل شريك حقه مثقلا بالرهن. رهن أحد الشركاء لكل العقار: إذا آل إليه كل العقار كان الرهن نافذا،

الفصل الثاني: الرهن الرسمي
عرف المشرع الرهن الرسمي في المادة 882 من القانون المدني على أنه «الرهن الرسمي عقد يكسب به الدائن حقا عينيا على عقار لوفاء دينه يكون له بمقتضاه أن يتقدم على الدائنين التالين له في المرتبة في استيفاء حقه من ثمن العقار في أي يد يكون». ويتميز الرهن الرسمي بأنه:
1-من وسائل الضمان كالكفالة والرهن الحيازي بمقتضاه يكون للمرتهن ضمان على الشيء المرهون.
2- ينشأ بواسطة عقد مثل عقد الرهن الحيازي وقد يكون مصدره نص القانون كالامتياز أو بحكم قضائي كحق
التخصيص.
3-عقد رسمي "عقد شكلي" الكتابة فيه واجبة للانعقاد فإذا لم يفرغ العقد في الشكل الرسمي وقع باطلا.
4-عقد معاوضة، فالراهن يكسب الثقة والائتمان فهو لم يقدم الرهن بدون مقابل والدائن المرتهن يكتسب الضمان لوفاء دينه.
5- حق تابع كباقي حقوق الضمان ، فيستلزم أن يستند إلى التزام مضمون صحيح، فإن كان الالتزام المضمون غير صحيح يتبعه الرهن في عدم الصحة، فإن كان باطلا أو قابلا للإبطال تبعه الرهن في الصفة ذاتها، فيتبعه وجودا وعدما، كما يتبعه من حيث تكييفه فإن كان الالتزام المضمون مدنيا كان الرهن مدنيا وإن كان الالتزام تجاريا كان الرهن تجاريا، ويكون الرهن خاضعا للأجل أو للشرط المقترن به الالتزام فإن كان الالتزام المضمون بالرهن معلقا على شرط واقف فلا ينشأ الرهن إلا بتحقق الشرط. وإذا كان الالتزام المضمون معلقا على شرط فاسخ لم يكن الرهن نافذا إلا إذا فسخ الشرط، كذلك لو اقترن الالتزام المضمون بأجل فلا ينشأ الرهن إلا بحلوله.
وينقضي الرهن الرسمي بانقضاء الالتزام المضمون بصفة تبعية فتنص المادة 933 على أنه " ينقضي حق الرهن الرسمي بانقضاء الدين المضمون ويعود معه إذا زال السبب الذي أنقضى به الدين ، دون إخلال بالحقوق إلى يكون الغير حسن النية كسبها في الفقرة ما بين انقضاء الحق وعودته ، فالرهن يتبع الدين الأصلي في نشأته وانقضائه، إلا أن الرهن الرسمي قد ينقضي بصفة أصلية دون انقضاء الالتزام المضمون، وذلك بـــــ:
1-تطهير الحائز للعقار المرهون حسب المادة 934 مدني فإنه إذا تمت إجراءات التطهير انقضى حق الرهن نهائيا، فإذا قام الحائز بتطهير العقار المرهون أي قام بالإجراءات المنصوص عليها في المادتين 916 و 917 مدني فإن الرهن ينقضي ويتحرر العقار من الرهون التي كانت تثقله.
2-البيع بالمزاد العني: حسب المادة 936 مدني إذا بيع العقار المرهون بيعا جبريا بالمزاد العلني سواء كان ذلك في مواجهة مالك العقار أو الحائز أو الحارس فإن حقوق الرهن على هذا العقار تنقضي.3- نزول المرتهن عن الرهن والنزول عن الرهن يعني أن الدائن المرتهن تنازل عن الرهن وحده دون الدين فبعد نزوله عن الرهن يبقى دينه دينا شخصيا غير مضمون برهن.-4-هلاك العقار المرهون لكي ينقضي الرهن يجب أن يهلك العقار هلاكا كليا لأنه إذا كان الهلاك جزئيا فإن المتبقي من العقار يبقى ضامنا للدين عملا بقاعدة عدم تجزئة الرهن.
6-حق عيني يمنح صاحبه سلطه مباشرة على الحق المرهون تخوله الأفضلية في استيفاء حقه قبل غيره من الدائنين العاديين والدائنين التالين له في المرتبة وكذا تتبع المرهون في أي يد يكون.
7-حق غير قابل للتجزئة بمعنى أن الشيء المرهون وكل جزء منه ضامن للالتزام الأصلي ولكل جزء منه. لكن مبدأ عدم التجزئة مبني على نية المتعاقدين الضمنية وهو من طبيعة الرهن لا من مستلزماته فيجوز الاتفاق على تجزئة الرهن، فيتخلص بعض المرهون بوفاء بعض الدين.
المبحث الأول:إنشاء الرهن الرسمي
يتولد الرهن الرسمي عن عقد لذلك يخضع في إبرامه للشروط المقررة في القواعد العامة في العقد من تراض ومحل وسبب. ويختص في إنشائه بشروط موضوعية وأخرى شكلية.
المطلب الأول: الشروط الموضوعية لإنشاء الرهن الرسمي
تتضمن الشروط الموضوعية الشروط المتعلقة بأطراف عقد الرهن الرسمي ومضمونه.
الفرع الأول: أطراف عقد الرهن الرسمي:
أطراف الرهن: الراهن والمرتهن وقد يكون الراهن هو المدين نفسه أو شخصا غيره يكفله ويقدم الرهن بدلا عنه ويسمى الكفيل العيني، ويعتبر المدين في هذه الحالة أجنبيا عن عقد الرهن فطرفاه الدائن المرتهن والراهن. ويتطلب قيام عقد الرهن صحيحا بين طرفيه أن يصدر عن ذي أهلية، كما يتطلب في الراهن ولاية التصرف في المال المرهون والتي تقتضي أن يكون مالكا فندرس هذين الشرطين.
اولا- شرط الأهلية : الأهلية شرط واجب في انعقاد الرهن بالنسبة للراهن والمرتهن.
1-أهلية الراهن يرتب الراهن حقا على الشيء المرهون بمقتضاه يكون للدائن الحق في أن يبيعه إذا لم يؤد الراهن الدين الذي عليه، أي أن المدين الراهن يتصرف في الشيء المرهون تصرفا جزئيا لذا تشترط فيه أهلية التصرف، فيجب أن يكون الراهن كامل الأهلية، واكتمال الأهلية حسب المادة 40 من القانون المدني يكون ببلوغ سن الرشد وهي 19 سنة مع التمتع بالقوى العقلية، أي غير محجور عليه، فإذا كان الراهن فاقد الأهلية لصغر في السن أي بعدم بلوغه ثلاث عشرة سنة أو لجنون أو لعته كان الرهن باطلا بطلانا مطلقا، أما إذا بلغ الراهن سن التمييز أو بلغ سن الرشد وكان سفيها أو ذا غفلة كان ناقص الأهلية وبالتالي كان الرهن قابلا للإبطال.
وبالنسبة للولاية على الراهن فإنه يجوز للأب أن يرهن مال ولده بشرط استصدار إذن من المحكمة، وذلك بمقتضى المادة 88 من قانون الأسرة.
ويمكن أن يقدم الرهن شخص غير المدين ولا يلتزم شخصيا بالدين ويسمى كفيلا عينيا، ويختلف عن الكفيل الشخصي في أنه غير ملزم بكامل ذمته المالية إنما ملزم بالشيء الذي خصصه للرهن. ويعتبر الرهن بالنسبة له عملا ضارا ضررا محضا وبالتالي تستوجب فيه أهلية التبرع، أو دائرا بين النفع والضرر، وبالتالي تستوجب فيه أهلية التصرف بحسب ما إذا كان قد رهن ماله متبرعا أو تقاضى مقابلا ، فإن كان رهنه على سبيل التبرع وكان الراهن قاصرا كان الرهن باطلا.
وبالنسبة للولاية على الراهن ضمانا لدين على غير القاصر أو المحجور عليه، أي باعتبار هذا الأخير كفيلا عينيا إذا كان الرهن بمقابل، فإنه لا يجوز للولي أن يعقد الرهن ويقع باطلا بطلانا مطلقا لأن النائب ليست له السلطة في التبرع بمال من هو تحت ولايته وذلك بمقتضى المادة 88 من قانون الأسرة.
2- أهلية الدائن المرتهن: عقد الرهن الرسمي عقد ملزم لجانب واحد وهو الراهن أما المرتهن فلا يلزم بأي التزام، وبالتالي يكفي أن يكون المرتهن مميزا أو في حكم المميز كالمحجور عليه لسفه أو غفلة حتى يكون الرهن صحيحا.
وبالنسبة للولاية على الدائن المرتهن فإنه يجوز للولي أو الوصي أو القيم مباشرة الرهن نيابة عن المرتهن دون إذن من المحكمة، لأن الرهن بالنسبة للمرتهن عمل نافع نفعا محضا.
ثانيا: ملكية الراهن للعقار المرهون: يجب أن يكون الراهن، سواء كان مدينا أو كفيلا عينيا مالكا للعقار المرهون. وشرط ملكية الراهن للعقار المرهون يستوجب دراسة:
-حكم رهن ملك الغير
حكم الرهن الصادر من مالك زالت ملكيته بأثر رجعي للعقار المرهون.
حكم الرهن الصادر من مالك المباني المقاولة على أرض الغير.
حكم رهن العقار المملوك على الشيوع صد الرهن من جميع الملاك أو من أحدهم.
1- رهن ملك الغير: ويقصد به الرهن الصادر من شخص لا يملك العقار المرهون ويستوي في ذلك أن يرهنه باعتباره ملكا لغيره أو باعتباره ملكا له، وحسب 2/884 من القانون المدني التي تنص على أنه: «وفي كلتا الحالتين يجب أن يكون الراهن مالكا للعقار المرهون وأهلا للتصرف فيه...» وبالتالي إذا لم يكن الراهن مالكا للمال المرهون كان الرهن باطلا بطلانا مطلقا لكون ملكية الراهن شرط في الرهن.
2. حكم الرهن الصادر من مالك زالت ملكيته بأثر رجعي للعقار المرهون: المالك الذي تزول ملكيته بأثر رجعي يصبح كأن لم يكن مالكا أبدا وبالتالي فإن كل التصرفات التي صدرت عنه تصبح كأن لم تكن ومن ثم فإن الرهن الذي يصدر من هذا المالك يزول بزوال ملكية الراهن.
إلا أن المشرع في المادة 885 من القانون المدني خرج على هذا المبدأ وقيد هذا الحكم حيث نصت على أنه «يبقى صحيحا لمصلحة الدائن المرتهن الرهن الصادر من المالك الذي تقرر إبطال سند ملكيته أو فسخه أو إلغاؤه أو زواله لأي سبب آخر، إذا ثبت أن الدائن كان حسن النية وقت لإبرام عقد الرهن».
يتضح من هذا النص أنه إذا زالت ملكية الراهن بأثر رجعي فإن الرهن الصادر منه يبقى صحيحا لمصلحة الدائن المرتهن، إذا كان الرهن قد صدر من المالك فعلا أي كان هو المالك الحقيقي وقت إبرام الرهن وكان الدائن المرتهن حسن النية وقت الرهن أي أنه لم يكن يعلم وقت الرهن بسبب زوال المكية الراهن وأن يقع زوال المكية بعد إبرام الرهن بسبب من الأسباب التي تنتج أثرا رجعيا.
3- حكم الرهن الصادر من مالك المباني المقامة على أرض الغير الأصل أن مالك الأرض يملك ما عليها من مبان طبقا لنص المادة 782 / 1 من القانون المدني، وهي قرينة بسيطة يجوز إثبات عكسها حسب الفقرة 2 من نفس المادة.
ومن هنا يمكن تصور أن يكون مالك الأرض غير مالك المباني المقامة عليها، فإذا قام صاحب المباني برهنها فيبقى حق الدائن المرتهن مرتبطا بمصير الملكية، فإذا بقيت في ذمة الراهن استطاع التنفيذ عليها، وفي حالة عدم تملك صاحبها للأرض المقامة عليها، يكون إما الإزالة وإما اكتساب مالك الأرض للمباني بمقتضى أحكام الالتصاق.
4- حكم رهن العقار المملوك على الشيوع: الرهن الصادر على الشيوع له صور متعددة فقد يصدر الرهن من كل الشركاء الشيوع، وقد يصدر من أحدهم فقط، وقد يكون رهنا لحصة شائعة أو رهنا لحصة مفرزة أو رهنا لكل العقار.
أ. الرهن الصادر مع جميع الشركاء: إذا صدر رهن من جميع الشركاء فهو صحيح لأنه صادر من الملاك وهذا الرهن لا يتأثر بقسمة العقار المرهون أيا كانت نتيجتها ويبقى نافذا في مواجهة الجميع فبعد القسمة يتلقى كل شريك حقه مثقلا بالرهن.
ب رهن الشريك على الشيوع لجزء مفرز من العقار: إذا رهن أحد الشركاء جزءا مفرزا من العقار لا ينفد هذا الرهن في مواجهة الشركاء الآخرين لأن حقهم يتعلق بهذا الجزء، وعند القسمة إذا وقع الجزء المرهون في نصيب شريك آخر فإن الرهن لا ينفد في مواجهة الشريك غير الراهن ولكن حق الدائن المرتهن ينتقل إلى الجزء الذي وقع في نصيب الشريك الراهن المادة 890 فقرة (2) وإذا لم يكن المرتهن يعلم بحالة الشيوع وقت الرهن جاز له طلب الإبطال على أساس الغلط وفقا للفقرة 3 من المادة 890.
ج. رهن الشريك على الشيوع لحصة شائعة: كل شريك يملك حصته ملكا تاما فرهن الشريك لحصته الشائعة صحيح ولكن إذا وقع في نصيبه بعد القسمة جزء مفرز مساو للحصة الشائعة ،المرهونة، فإن حق الدائن المرتهن يرد على هذا الجزء بمقتضى فكرة الحلول العيني أي أن حق الدائن المرتهن يرد على الجزء المفرز الذي حل محل الحصة الشائعة. وإذا وقع بعد القسمة في نصيب الراهن أعيان أخرى غير التي رهنها أو جزء مفرز من عقار غير العقار الذي رهنه فإن حق الدائن المرتهن ينتقل على ما وقع في نصيب الراهن. وإذا لم يقع في نصيب الراهن أي
جزء من العقار، وإنما كان نصيبه بعد القسمة من النقود فيستوفي الدائن حقه بالأفضلية من تلك النقود.
د. رهن أحد الشركاء لكل العقار: إذا آل إليه كل العقار كان الرهن نافذا، أما إذا آل إليه جزء مفرز فحق المرتهن يرتكز على هذا الجزء، أما إذا آل إليه مبلغ من النقود فللدائن المرتهن استيفاء حقه بالأفضلية من تلك المبالغ.